“信托兑付风险凝聚 房地产基金抄底存隐忧”

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漫画。 信托兑付风险凝聚

房地产基金见底了，隐藏着

本报记者武静先生报道

在房地产信托面临集中兑付大考试的时候，许多私募房地产投资基金已经蠢蠢欲动，瞄准了“失火现场小偷”。 专家表示，基金目前仍存在重大风险，是处理房企流动性困难的根本问题，还是政策扶持和去化率上升，民营房地产投资基金的承接仍需谨慎。

集中兑付风险凝聚

“信托融资是部分房地产公司在楼市调控政策时期全年采取的融资办法，与银行融资办法相比，信托融资的融资价格相对较高。 ”。 中投房地产领域研究员韩长吉在接受《中国产经信息》记者采访时表示。

根据中国信托业协会公布的数据，全年新投资房地产行业信托投资额为2864.08亿元，占全年全新投资额的12.7%。 年新增投资房地产行业投资3704.58亿元，占全年新增投资总额的22.5%。

如果有借还的不动产信托产品多为1.5年期至3年期之间，特别是2年期的产品，平均期限为1.9年，因此很多产品今年将陆续失效。 中金企业研究报告预计全年房地产信托到期规模为2234亿元，总还款额约为2500亿元。 年到期规模为2816亿元，预计总还款额约为3100亿元。

但是，目前房地产市场持续低迷的情况下，信托企业很难通过房地产企业常规的销售退保方法实现兑付。 房地产信托面临着爆炸性增长后积累的兑付风险的考验。 过去3月，房地产信托迎来了最初的兑付高峰，到期规模约为220亿元。 这次小高峰是在平静中度过的，但真正的考验还在后面，后期的兑付风险不容忽视。

数据显示，从2009年开始将是房地产集聚类信托的还款高峰期，三季度到期规模约为1000亿元，其他季度到期规模将在350亿元至500亿元之间。 其中3月是小高峰，7月至9月是到期的大高峰，平均每月在300亿元以上。

私募基金想要接盘

就像一枚硬币有正反两面一样，任何事件都有两面性。 嗅觉敏锐的私募也紧紧盯着专注于到期兑付的房地产信托这一“肥肉”。 许多民间房地产基金已经蠢蠢欲动，企图没收底盘房地产信托。

“房地产领域有可能迎来新的并购热潮，领域洗牌加快，领域集中度提高。 很多民间房地产投资基金也想在这个时候跳一下试试。 ”。 清科研究中心拆师郑知行向《中国产经信息》记者表示。

据一家媒体报道，长三角地区已经出现了私募基金收盘利润的例子。 长三角一点三线城市的开发公司2009年位居前列，年开发公司为了到期兑付，原在银行抵押的价格为10亿地块，基金收盘准备的价格只有5亿，基金企业底价只有5折。

据业内人士介绍，房地产信托的发行价通常在17%到20%之间，房地产基金一般达到20%以上。 基金接收后的预期收益率高于前一个信托产品时，表面上解决了当前面临的兑付风险，但如果基金接收信托后到期不能兑付，将面临第三次接收，兑付价格将更高。

“不动产基金的接受盘可以处理住宅企业资金不足的暂时性口渴，但不是根治的方法。 处理房企流动性困难的根本是政策扶持和去化率的上升，否则流动性风险只是一场戏剧性的游戏，接战只会延迟危机爆发的时间，房地产信托的今天将是房地产基金的明天。 ”。 郑知行表示

针对可能面临的风险，郑知行建议，私募房地产投资基金接盘应观察以下几点:房地产基金接盘目标主要为中小房企，鱼目混珠应仔细识别。 房地产基金的靠岸治疗不是治本，依然要关注风险流向，中控的决心不容小觑，政策对赌风险很大。