“美政府退出MBS市场第一步：“两房”组建合资企业”

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随着美国经济和房地产市场双双复苏，业绩的转换降低了“两房”(房地美和房利美)对美国政府的依赖度。

作为住宅地美和住宅利美的监管机构，美国联邦住宅管理局也开始根据形势配备“两房”。 其最初措施是建立新的抵押支持债券( mbs )实体，迫使其放弃各自独立的业务体系，缩小现有的业务规模，从而降低政府在抵押信用市场中所起的作用。

美国联邦住房和金融管理局( fhfa )负责人爱德华·谣言科周一表示，美国两大住房抵押贷款机构房利美和房地美将联合成立合资企业，整合目前他们几个重叠的后台业务。 这被视为金融危机后美国改革联邦住房信用体系的第一步，新成立的企业有望在未来最终取代“两房”。

新的mbs企业由房地美和房利美出资设立，作为“两房”的子公司。 德科对媒体表示，这家新企业如何运营、是否完全民营化还有待国会决定。 虽然目前新企业确实由独立的董事会和管理层运营，但今年内新企业不发行抵押支持债券，而是以招募员工和搭建平台为主。

在历史最低贷款利率的刺激下，美国去年的房屋销售量和价格同期回升，从2006年开始连续6年亏损的“两房”也首次盈利。 年，房地美盈利109.8亿美元，但年，房地美亏损53亿美元。

业绩好转，“两房”有条件地开始摆脱对美国政府的依赖。 金融危机时期，“两房”曾从美国财政部获得近1900亿援助资金，基本国有化。 去年盈利后，美国财政部通过优先股股息收回了523亿美元的价格，但至今仍有超过纳税人2/3的钱没有收回。

“当美国房地产市场开始恢复的企业稳定时，美国政府开始计划退出住房抵押信用市场。 ”。 中国花旗零售银行研究与投资分解主管邱思侄在《第一财经(微博)日报》上表示。

关于此次新企业的设立，邱思侄表示，fhfa的意图是将房地美与房利美最终合并为一，缩小市场份额，从而使美国政府在这一过程中收回最初的投资价格，淡化其在美国房地产信用金融体系中的烙印，但政府不能完全退出

房利美和房地美本身并不发放贷款，而是从银行和信贷机构购买抵押贷款，将其作为抵押贷款债券出售给投资者，从而为美国房地产市场提供融资支持。

“《两房》之所以能够从市场上获得低息资金，是因为政府保证获得3a的债务信用评级。 离开政府背书后，“两房”市场债务利率上升，商业银行住房抵押贷款提供担保的费用也上升，商业银行向顾客提供抵押贷款的利率上升，顾客购房意愿也下降。 这是因为在目前房地产市场复苏不是很强的情况下，美国政府退出“两房”不是很快。 ”。 邱思侄对本报说。

邱思侄认为，未来新的抵押贷款证券企业运营后，住房抵押贷款将有所提高，房地产市场也可能受到一定的影响。 “二房”发债的利率取决于当时的基准等三家评级机构对债务信的评定。

房地美报告称，2月底，美国30年抵押贷款利率从上一周的3.56%进一步降至3.51%，接近历史新低。 根据美国房地产经纪人协会的数据，今年1月美国成屋合同销售数量比上个月增长4.5%，新屋销售月率从15.6%增长43.7万套，新屋平均价格比去年同期上涨2%至22.6万美元。 美国房地产市场触底回升趋势基本得到确认。