“地产航母合生创展“没落”真相”

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经记者卓志强从广州出发

北京略博管理咨询企业创始人田同生，年底在美国波士顿被邀请参加万科会，在此期间，他对王石()说了大约十年前所说的“万科不是房地产航母，而是联合生产展集团( 00754，hk )才是中国房地产界真正的航/ [//。 王石笑着说，这不过是向当时的合生打个礼貌的招呼。

“如果你不是航空空母舰，即使王石说你是，市场也会认为你不是。 ”

经过过去十年的房企龙虎斗，今天很少有人把联合生产创展看成“房地产航母”。

盛衰扼住手臂叹息。 回顾9年前，合生创展已经成为第一家年销售额超过100亿元的房企时，万科还只是地产界的“弟弟”。 年，万科晋身“千亿俱乐部”，但三年后的今天，共生创展刚刚将自己当年的销售目标定为200亿元。

之后，不仅在万科，在地产界的“华南五虎”，曾经的头马合生展也是:恒大地产( 0333，hk )、碧桂园( 02007，hk )、富力地产( 02777，hk )、雅居乐( 03383，hk )

“合生创在清晨展开，但之后战术失误层出不穷”中房协经管委员会副秘书长、兰德咨询总裁宋延庆这样对《每日经济信息()》记者进行了评价。

但是，在合生创展的过去十年中，业界也出现了不同的呼声。 房地产市场研究专家、同创卓越总经理赵卓文希望相信，朱孟依负责的合生创展其实在下一个大手上。 他甚至认为今天的合生创展不像业界悲观预测。 从公司转型的角度来看，联合生产是发展当前快速发展态势或成功的例子。

业绩篇

是销售额下滑，还是“假动作”

今年一季度，在地产界“华南五虎”，恒大地产实现销售额185亿元，居全国第五位。 碧桂园以180亿元排在第六位。 富力房地产107亿元，未进入前十的雅居乐完成75亿元，差点跌落前二十。 相比之下，共生创展不过25亿元左右。

针对销售额的疲软，合生创展解释说，以前，企业经历过快速成长的阶段，现在倾向于精耕细作，追求附加值和高质量的资产驱动，不会因追求规模而以价格衡量。

投身商业已经晚了

事实上，在过去几年房地产市场的起落不稳定中，合作生产的发展并非无为。

《每日经济信息》记者在2006年年报中，共同生产展提到了商业房地产。 “本集团目前拥有商业用途土地储备，未来将逐步开发写字楼、购物中心等商业房地产项目，商业房地产项目将为本集团提供稳定的现金流和客观的投资转化率，未来几年本集团 ”。

但是，这个计划在之后的两年里没有奏效。 联合创展真正进入商业地产是在2009年。 宋延庆对此表示，“2009年进入商业地产早就晚了，现在商业地产泡沫很严重。 ”。

除了商业地产，在2007年年报中，联产展还决定提前警告市场上可能存在的一些变化，分散风险。 当时，合生创展在惠州、宁波、中山、大连、秦皇岛、太原等二线城市分别增加了土地储备。 联合创展表示，希望通过在这些地区的开发，分散该企业的部分地区风险。 但是，截至年度报告，这些战略仍然没有取得明显的效果。

尽管如此，外界对目前共生创展的真正生存状况仍有争议。

赵卓文对记者表示，合生创展这几年在房地产战术方面有些落后，但这是非常确定的，在房地产结构方面跟不上时代的快速发展。 但是，像合生创展这样的公司，现在已经是多元化公司，我认为不能光凭不动产这个领域来判断公司的迅速发展。 ”。

对此，前面提到的房地产职业经理也认为共生创展在房地产销售方面落后是真的，但说衰退，可能为时尚早。

据他介绍，以体量计算，目前共生创展不及碧桂园这家公司，销售收入不及恒大房地产，企业品牌不及万科，高端影响远不及星河湾。 “但很简单，有两点证明你是贵族。 一个是有眼光，核心还是价格过万的城市。 二是理念，需要多次加大大城市战术，在一定程度上走在城市上。 ”

有分析表明，在目前楼市调控政策持续趋紧的背景下，面对房地产全领域规模增长的天花板，联生办表现为学习香港长江实业的方法，具体保持适度规模，但聚焦一线城市群深耕细作。 这种“缓慢”的模式可以有更基础的增长。

历年毛利率稳定上升

记者发现，在共生创展“高溢价、多围地、缓周转”的模式下，近年来，尽管销售额逐渐远离万科、恒大地产等，但与之相关的毛利率、负债率和围地量指标仍保持在较稳定的水平。

2001年2001年的12年间，共生创展的毛利率分别为33%、37%、27%、32%、32% (年报乌龙说04年27% )、35%、40%、45%、42%、40%、46%、43% 近年来，在众多住宅企业选择降价销售的背景下，共生创展的毛利率并未下降。

虽然土地溢价分红下降，合资创展也常常紧张于资金链，但多年来，该企业的整体负债率在60%左右波动，而年报披露的数十家上市住房企业总资产负债率在70%以上，部分超过80%。

cric研究中心公司课题组最近宣布，获得大量一线城市土地资源联产展，其土地资源价值在上市公司中名列前茅，房地产市场形势转暖后，土地价值可以转化为对销售业绩的贡献，联产展有可能实现反超。

创业篇

世纪之交成立8年来销售额突破了100亿

时势造英雄。

1992年，邓小平南巡掀起二次改革之风，珠三角沿岸商业浪潮汹涌而来。 正是这一年，来自广东梅州的朱孟依和朋友创立了联合生创展。

20岁出头挖了人生中第一个水桶

追溯朱孟依的商业史，最早可以追溯到1980年代中期。 那时朱孟依所在的广东梅州丰顺县商业兴起之初，很多人在小摊上做生意，这种商业粗放而散乱。

慧眼的年轻人朱孟依看到了商机。 资料显示，在当地政府的支持下，朱孟依在丰顺县留隈町建设了第一条商业街。 这条商业街让20出头的朱孟依挖了人生中第一桶金。

之后，朱氏兄弟依靠建筑队从粤东来到广州。 由于独特的市场发现内在能力和善于利用各种资源，朱孟依很快在广州扎根。 20世纪90年代初，他又获得了香港永久居民的身份。 虽然外界对朱孟依通过什么途径获得香港居留权知之甚少，但当时他的香港居民身份确实很重要— —； 港商身份在内地投资，可以享受多种政策优惠。

关于早期朱孟依如何才能出人头地，民间流传着许多版本。 1992年5月成立的叶剑英研究会，其成员大部分来自广东省政协、广东省委党校资历较深的老一代。 但资料显示，33岁的朱孟依已经成为研究会副会长。 资料显示，1993年成立的珠江投资最初为叶剑英研究会名下的集体所有制公司，注册资本仅为280万元，法人代表为朱孟依，成立之初没有房地产经营业务。

很明显，朱孟依在开创大业之初，就很有眼界。

1992年合生创展成立后，根据当时国家的规定，除投标和投地外，合生创展没有独资开发房地产的资格。 朱孟依第二年在广州注册珠江投资。 之后，朱孟依运营两家企业的方法被称为“珠联三合”，合作生创展进行房地产营销，珠江投资前期拿地，两班组建一队军队。 除此之外，在快速发展的初期就多次处于高端地位，为共同开发在快速市场上建立良好的声誉和企业品牌效应铺平了道路。

“珠玉联”一路高歌猛进

“(上个世纪的) 90年代，从一开始就多次定位为高端，应该谈论生创展具有非常长远的观点。 ”。 寻求匿名性的国内房地产商对《每日经济信息》记者说，毕竟这是房地产市场的启动初期。

1998年，合生创展在香港证券交易所上市，但在2002年，也就是成立10年后迈出了前往广州的第一步。 2002年1月，宣布参与在北京和天津地区的4个大型项目，总投资额约8.2亿港元。

在时任合生创展理事长兼社长谢世东眼中，2002年他们成功超过了新的里程。 这主要是跨地区发展的成果。 合创展在2002年年报中表明了一线城市战术。 “一线城市拥有巨大的人口，经济快速发展很重要，人均收入也很高，这些因素有助于推动当地的购买能力。 另外，城市化快速发展，中产阶级膨胀，居民不断追求城市化生活的高质量产品和服务，是这些城市中具有良好规划的项目受欢迎的重要原因。 ”。

2000年，合生创展先于国内其他房企，一举突破100亿元的年销售额，真正迎来了创立以来的“高峰期”。

调节篇

“房地产航母”在受限的大城市搁浅

2004年以后，随着国内房地产市场的升温，共生创展的销售额稳步增长。 但是，在增速方面，它在接下来的几年里落后于同行竞争对手们，直到队伍下滑。

经营模式错误落后了

《每日经济信息》记者整理联合生创展年报，公布2004~2007年销售额分别为44.50亿港元、61.34亿港元、69.20亿港元、111.31亿港元、107.75亿港元、112.25亿港元、143.79亿港元

很明显，2008年除了受金融危机影响略有影响外，联合开发的年销售额处于上升阶段。 真正的急剧减少出现在年，当年销售额80.08亿港元，溢利14.08亿港元，后者比年的62.93亿港元超过了77%。 这种情况到去年为止没有明显改变。

“最直接的因素是房地产调控。 年“新国十条”出炉，此后，无论是限购还是限价，合生创展都处于风暴之眼。 ”。 对上述匿名的房地产经纪人说。

合创展在当年年报中也坦言:“受年、一、二线城市严格的市场限制，市场形势迅速逆转。”

但全国房地产经理联盟董事、京汉置业企业品牌和客户总监赵四海倾向于认为共生创展形势的真正逆转早于年。

“生于忧患，死于安乐，领先容易瘫痪。 错过了2008年管制后的巨大快速发展。 ”。 赵四海对《每日经济信息》记者说。

一直以来，合生创展实行大盘开发和高端精品模式，采取“高溢价、多围地、慢周转”的战略。 由于这种模式的特点，在这几年房地产市场环境不断变化的过程中，共同开发的应变能力不足。

以“多围地”为例，据记者统计，2000年，联合生产展土地储备数据只有442.20万平方米，2003年上升到1000万平方米以上。 截至2009年，该数据稳定在3000万平方米以上，去年末最新数据为3324万平方米，“足以满足集团未来5~7年的开发”。 联合开发高层多次在公开场合解释他们的“囤地”战略:未来地价涨幅将超过房价。

“年前，土地涨幅快，大家享受土地上涨红利，每年地价可以上涨30%~40%”宋延庆表示，相比之下，当时的项目开发需要几年的时间，开发商的净利润就可以达到10%以上。 “但是，年后、限购后，市场可能发生了比较大的变化。 土地溢价越来越低，但资金就是价格。 土地溢价低于资金价格，土地就会出现赤字。 ”。

在赵四海，“高溢价、多围地、缓周转”的模式本身没有问题。 问题是高溢价是来自土地溢价还是产品溢价，本来缓转可以出精品、作品，产生高质量、高利润，但最后大家发现躺在土地溢价上，就会亏损。

“依靠土地溢价，许多企业都是如此，但这些企业往往是中小型企业和专业性较差的企业。 龙头公司，追求基业常青的公司决不能有这样的战术和思想。 ”。 赵四海在《每日经济信息》记者补充说:“取法在其中，取法在下，依靠土地溢价绝对在下。 战术和思想落后危害很大，这种模式会使公司失去动力和创新能力，自然失去竞争力。 ”。

高管频繁地带动企业快速发展

宋延庆认为，合生创展之所以落后，主要可以从两个方面寻找原因。

首先，合生创展产品的定位还很高端。 由于这种限购等调控政策影响较大，另外，合生创展布局主要是北京、上海等沿海一线城市，近年来这些城市限购政策执行比较严格，“如果战术不仅仅是高端，也不太受外因的影响”。

其次，在受管制的政策滞销后，共生创展高溢价的营销战略犯下了房地产的大忌。 宋延庆说:“对房地产公司来说，‘三率高’，就是收益率真的很高。 如果周转率不高，杠杆率一定很低，乘以三率的收益率很低。 如果万科、恒大、中海都走快速周转的道路，共生创展只追求高溢价，那么其他人只能用10亿作为100亿，那10亿作为8亿。 ”。

但是，近期接受记者采访的许多房地产行业人士认为，合生之所以脱落，深层次的原因是人。

前面提到的房地产职业经理说，由于联合生产创展家族化公司运营能力不好，老板对职业经理不够信任，总经理的地位容易多次成为主要人物，人员的不稳定影响了公司的运营能力。

过去十年间，4位行政总裁“离家出走”共同举办展览，为谢世东、武捷思、陈长缨、薛虎。 随着所有高级管理层的离开，外界对“双方理念不合，上司不给予放权”的猜测从未停止。

深圳市远大前程公司管理顾问有限企业是房地产领域的猎头企业。 多个联合学生创展的干部通过这家企业跳槽过。 远大前程社长卓志建表示，从合生创展离职的房地产高管表示，离职的主要原因是“难以快速发展，(被提拔的机会很少)”。

随着合生创展的落后，朱孟依个体也从富豪排行榜直线下降。 2005年以14亿3千万美元的身家排在当时福布斯中国富豪排行榜第二位的他，在年最新排行榜上从第100位下降到了第159位。

变容篇

加入保险实现多元化快速发展

但现实似乎面临难题。

“我认为目前在中国的房地产领域，万科、恒大地产等一点点的公司正在迅速发展。 另一家公司与其资源有关，因此其快速发展可能有所不同。 ”赵卓文对《每日经济信息》记者说，合生创展的原有关系、背景等都很好，“前两年发生一点事件后，也许不能这样做。”

黄光裕案涉及的企业很清楚

赵卓文说，实际上朱孟依与黄光裕事件有关。

那年2月，香港媒体率先报道了合生创展掌门人朱孟依“因参与黄光裕事件，最近被内地公安部门限制出境”。

上述报道刊登后，合生创展紧急发布公告，对该企业主席朱孟依被调查并限制出境的媒体报道表示:“没有事实根据。” 但是，这个简短的公告没有消除外界的疑问。

此后，没有发布来自权威渠道的消息，截至2009年底，朱孟依正式出现在联合生创展的上海项目基础仪式上。

投身金融谋求变革

一位长期关注共生创展的广东媒体人士表示，从近年来的态势来看，朱孟依似乎对房地产有着走向衰落的意义。 “房地产领域很混乱，一点关系也不对，”他说

年5月初，保监会同意批准建设珠江生命体。 公开资料显示，发起设立珠江人寿的5家广东本土公司中，有3家是朱孟依及其家族珠江系的成员公司。

很早以前，朱氏兄弟就加大了对金融业的发力。 例如，朱孟依亲哥哥朱拉蒂的新南方集团是广州农商行的第六大股东，持股1.8亿股，持股比例为2.62%。 新南方集团间接地出现在广州农商行、北京农商行等多家机构中。

“朱氏兄弟在其他行业赚的钱比房地产少”前面提到的房地产商说，朱孟依让房地产淡出并非不可能，但要经历很长一段时间的变革。

在接受《每日经济信息》记者采访时，赵四海表示，合作生产展重视金融情理，而且也有其能力和资源。 但是，金融和房地产密不可分，相辅相成，共同生产的发展不应以房地产为导向。 但是，推动和处理一切的关键是上司朱孟依的思考和意志。

赵卓文也抛开外界传言不说，合生创展后续快速发展的侧重点与上司的性格有关。 “朱孟依是不动产界的第一代公司家吧。 和王石一样，碧桂园的杨国强等初代公司家现在能做的很少。 这些公司的房子现在也基本到了“奔六”的年龄，在当前新形势快速发展的情况下，是否具备这样的能力，或者说是否适合在这个位置上做，我想大概是值得探讨的。 ”。

但是，他对共生创展的看法比较乐观。 他表示，合生创展目前多元化发展迅速，持有的房地产也比较多，可能有意识地放慢了在房地产行业的开发速度。 另外，合生创展可能并不完全遵循“合生”这个企业品牌。 例如，也有“珠江”这个企业品牌。 从公司转型的角度来看，联合生产是发展当前快速发展态势或成功的例子。

“毕竟，中国房地产目前正处于万科这样的异常增长速度。 一年百分之十几到几十。 我觉得不一般。 如果领导这样的公司达成这样的业绩，只证明你有勇气。 你也可能一到拐点就马上死。 ”。 赵卓文解释说。

赵四海对《每日经济信息》记者表示，据他推测，合生创展目前正在招兵买马，下一步将有很大动作。

(通过互联网)