“五矿信托融资4亿抵押物仅2亿 被指风控不力”

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经记者沙斐从上海出来

日前，有媒体报道称，五矿国际信托今年到期的房地产信托产品“五矿信托-荣腾商业房地产投资基金信托计划( 1、2期)”的融资者不足以收回资金，信托计划提前终止。

知情人士表示，“兑付信托计划后，五矿信托目前向上海荣腾置业有限企业(以下简称荣腾置业)提出清偿请求，但后者未能偿还，目前双方已向簿公堂申请，五矿信托向上海松江法院申请保全财产。 ”。

《每日经济信息()》记者从松江区房地产交易中心查询项目权属资料，发现这些项目目前确实被司法查封。 但是，五矿信托能否通过司法拍卖等收回融资金还不清楚。

松江区房地产交易中心的消息称，上述信托的抵押债权额只有2亿元，还不到本金的一半。 另外，上述抵押物有一个债权人“马建军”，该债权人的排名在五矿国际信托之前。

对此，上海杜跃平律师事务所主任律师杜跃平表示，五矿信托在整个融资过程中没有进行风控调查，存在失职。

销售额超过4亿元

根据五矿信托-荣腾商业地产投资基金信托计划( 1、2期)的路演资料，全年，融资源荣腾置业委托五矿信托发行了《五矿信托-荣腾商业地产投资基金信托计划( 1、2期)》，共募集了4亿元资金。

据悉，这笔信托资金受让荣腾置业荣丰广场3、4期收益权和企业60%的股权，实现信托计划财产增值，以此作为信托利润来源。

根据该信托路演资料，荣丰广场3期当时未售住宅面积约6000平方米，按保守市场均价1.35万元/平方米的价格，预计可实现回收销售资金约8000万元。 荣丰广场项目三期商用房预计可售回收资金合计约18000万元。 预计荣丰广场4期，扣除建设费等支出后，每平方米收入1.2万元，可回收资金共计约32400万元。

根据上述预测，荣腾置业兑付“五矿信托-荣腾商业地产投资基金信托计划(一两期)”的4亿元信托借款本金没有问题。

路演资料显示，信托投资地为荣腾置业开发的“荣丰广场”，项目建设位于上海市松江区，北侧乐都西路、西至仓汇路、东临玉树路、南至仓丰路。

记者登录网上房产查询荣腾置业后发现，截至目前，该企业名称有两个项目，分别是位于上海松江区乐都西路825的荣丰休闲购物中心，和同样位于上海松江区玉树路2715的荣欣苑。

相对于荣腾置业名下两个项目所处的地理位置、占地面积以及开盘时间，当时被称为“荣丰广场”的多期项目，现被称为“荣丰休闲购物中心”和“荣欣苑”。

根据克瑞房价系统提供的数据，截至去年7月，荣欣苑商业和住宅项目仅有零售，销售总额超过4.5亿元。 由此可见，企业的还款资金来源不成问题。

但奇怪的是，据相关媒体报道，五矿信托的上述项目融资者不足以支付利息，信托计划提前结束。

“融资方可能还有其他漏洞”着名金融信托专家孙飞教授说。

《每日经济信息》的记者为此想从荣腾置业所了解详细的内幕，但在记者截稿之前无法联系到荣腾置业。

另外，记者还联系了“五矿信托——荣腾商业地产投资基金信托计划( 1、2期)”信托执行经理张晓健，但在截止日期前未得到答复。

律师控诉失职

年4月3日，五矿信托网站宣布，提前终止“五矿信托——荣腾商业地产投资基金信托计划(一两期)”。 信托计划的本金和最后一期信托收益在结束日的10个工作日后分配给受益人。

据相关媒体报道，五矿信托目前表示为融资方荣腾置业信息，正在追讨欠款。

根据信托条款，为了比较有效地管理信托融资中可能出现的风险，五矿信托设立了以荣腾置业荣丰广场1、2期铺为抵押，将荣腾置业40%的股权质押和60%的股权划归五矿信托旗下的保障措施。 商店的判断价格约为11.33亿元，质押率约为35%。

据《每日经济信息》记者调查，信托项目提前兑付后，荣丰休闲购物中心于今年5月24、25日创造了销售整体房产的记录:一次性成交198套商业房产，成交额6亿元。

记者从上海市松江房地产交易中心查询到上述成交房产抵押情况。 调查结果显示，该房产抵押权为五矿国际信托有限企业，债权额为2亿元，债务履行期为年6月14日至年7月15日。

查询结果显示，五矿信托以荣腾置业旗下的荣丰广场一两期铺为抵押物的债权额为2亿元，仅为4亿元信托融资额的一半。

不仅如此，据记者调查，该房产中还有一位抵押权人——马建军。 马建军债务履行期为年5月27日至年5月26日，债权额为6亿元。

杜跃平律师表示，根据履行债务期限的时间，马建军是第一顺位债权人，也就是说在五矿信托之前，房地产已经被抵押。

“荣腾置业是今年5月成交的198套商业不动产，由于不动产产权从未转让，很可能尽快还清了债务。 ”。 克和瑞上海机构研究负责人薛建雄说。

据上海松江房地产交易中心发布的消息，马建军于今年5月21日正式受理荣丰休闲购物中心6亿元债权，与记者先前查询的成交记录和成交金额一致。

由于荣腾置业无力偿还4亿元信托债务，据记者调查，五矿信托已经向上海市第一中级人民法院提起诉讼。 目前，荣丰休闲购物中心成交的200套商业房产将于今年7月17日被司法查封，预计结束日期为年7月16日。

即使抵押物被扣押最后进入拍卖程序，由于金额大小和抵押时间的先后，马建军也将排在第一位。 杜跃平律师对此表示:“五矿信托在整个融资过程中没有进行风控调查，对抵押物的价值不完全了解，对整个项目的债务调查也不清楚。”

资金管理可疑

宜信财富投资部投资咨询总经理周磊表示，为保障汇金及时到位，一般信托汇金账户一般设置为联合管理账户，强制收回房地产销售收入。

据了解，联合管理账户是融资双方对资金管理的信用约束形式，目前广泛用于各类公司融资活动中，尤其是信托融资行业。

“但是，这是期权条款，否则信托企业不能强制收回销售收入。 ”。 周磊补充说。

另外，信托企业是否控股融资方也是监管还款的关键。 虽然单纯的持股只是财产抵押，但控股公司可以对融资方进行财务等多方面的控制，有助于信托企业更好地控制融资中可能出现的风险。

根据信托条款，五矿信托上述项目享有荣腾置业60%的股权，加上质押40%的股权，实际上享有100%的控股荣腾置业。 奇怪的是，在这种情况下风险依然出现。