“房企资金链吃紧 到期债务是现金流10倍”

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住宅企业资金链紧张，3000亿房地产信托集中到期

今年房地产信托产品月平均发行量大幅减少4成，长期收益率下降，说明房企短期资金紧张

在放松管制的背景下，房企面临着这边销售不景气，那边债务滚滚的困境。 仅在房地产信托方面，就面临着集中兑付的危机。 据统计，今年房地产信托约3062亿股利息到期，从3月开始进入还款高峰期。 其中，年到期规模较大的有中华公司、万科、金地集团、福星股份、阳光城等，分别为44亿元、43亿元、24亿元、20亿元、18亿元。 从信托还款占现金的比例来看，相对还款压力较大的是阳光城、中华公司，分别达到1111%和437%。

●不动产信托从3月开始进入还款高峰期

根据申银万国日前公布的房地产信托研报，年集型房地产信托的利息共计2037亿元，加上单一委托人购买的单一类房地产信托，约3062亿元的利息到期，从3月份开始进入还款高峰期。 2009年以来，房地产信托品的预期收益率上升，成为信托产品中收益率最高的产品，随着收益率的上升，房地产集合信托业几乎爆炸性地上升，占所有集合信托的比例曾达到50%以上，发行规模也从2009年的年月平均36亿起-。

随着房地产信托产品的集中失效，开发商的兑付压力越来越大。 现在，住宅企业接近到期开始出现兑付风险的例子正在增加。 据报道，天津信托1月30日发布的公告显示，2009年11月印发的正元投资信达地产集合资金信托计划，在年2月10日提前结束后，近期中融信托又发布公告，拟于年4月28日到期的《中融-华夏城集合资金信托计划》将

●不动产信托收益率依然很有吸引力

据悉，房地产上市公司发行的信托产品中，年到期的信托产品达到61个，到期规模为318亿元，将从3月份开始进入还款高峰期。 其中，年到期规模较大的有中华公司、万科、金地集团、福星股份、阳光城等，分别为44亿元、43亿元、24亿元、20亿元、18亿元。 从信托还款占现金的比例来看，相对还款压力较大的是阳光城、中华公司，分别达到1111%和437%。 但是，申银万国在其研报中表示，由于信托产品在发行前采取了较为严格的风险管理措施，因此以房地产的资产价值为抵押品时，必须选择资质较高的房地产开发商作为融资对象，控制整个房地产信托风险。

记者作为投资者咨询收益信托网理财顾问时，一位顾问表示，房地产信托仍是信托产品中收益率最高的，100万元资金两年期房地产信托产品预期年化收益率为10%左右，300万元预期年化收益率达到12.5%。 记者在听取近期媒体关于房地产信托产品兑付风险的报道时认为，该顾问可以理解当前市场对房地产信托产品兑付风险的担忧。 但是，他说任何投资都有风险，但截至2007年，房地产信托产品从未实现过。

●“马甲信托”蕴含着风险

根据收益信托数据，目前销售的集合式房地产信托产品还有98种，今年共发行了51种集合式房地产信托。 与去年发行的409件相比，月平均发行量大幅减少了近41.3%。

从新发行的房地产信托产品来看，1~2年期信托产品中，投向房地产行业的信托产品预期收益率仍然最高，但3年期以下产品的预期收益率高于3年期以上产品的预期收益率，即出现了开卷现象。 这表明许多房地产公司短期内资金不足。 拆房者表示，此次房地产信托预期收益率继年后再次下跌，证明目前房企资金链十分紧张。

据悉，许多信托产品为了避免监管，以投资工商公司、股权质押、特定资产的收益权为包装，以关联企业的上市股权、房地产等为质押，但实际投入行业的是房地产。 由于这些房企一般资质较差，无法“光明正大”发放房地产信托，这些“马甲信托”将为未来兑付填补更大的风险。 (记者王凌菲实习生刘卓哲王凌菲刘卓哲)