“房地产信托兑付进入单季900亿时代”

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一季度风平浪静掩盖不了未来七季度的“乌云密布”。 年一季度结束，房地产信托将进入单季900亿兑付时代。 房地产信托的考验似乎要来了。

赛季900亿的时代即将到来

申银万国最新报告称，年后发行的房地产信托经过两年的运营期(领域平均期)，从今年开始陆续进入兑付阶段。 开发者面临的现实是“有钱，必须交往。 既没有钱，也不得不支付”。

据申银万国报告，年和年信托产品本金分别为1609亿和1866亿，本息合计分别为2037亿和2209亿。 年一季度到期的不动产集合信托为419亿元，是这两年合计8个季度中最少的。 加上每年1000亿左右的单一类型房地产信托，年信托产品本金分别为2433亿和2747亿，本金分别为3062亿和3226亿。 其中，除年第二季度和年第四季度外，年和年各季度到期规模维持在800亿元左右。

另外，考虑到开发商将面临越来越多的利息支出，据推算，年和年本金分别达到2433亿和2747亿，本金分别达到3440亿和3513亿。 除年2季度和年4季度外，年和年各季度的有效期维持在900亿左右。

但申银万国表示，信托产品的“命门”是到期兑付时间的刚性，必须按时兑付。 这个房地产信托面临的最大风险不是房价的下跌，而是因为销售额的下降会影响资金的流动性，影响按时兑付。 随着房地产信托产品的集中失效，开发商的兑付压力增大，但整体风险是可控的。

另外，中融信托、平安信托、中信信托是信托领域具有代表性的三家企业，分别代表着三种不同的风格。 这三家企业今年和明年两年大规模的房地产信托项目到期，但失效节奏不同。

申银万国报告称，中融信托年和年到期房地产信托规模基本相同，分别为118亿元和130亿元。 平安信托房地产项目期限主要集中在年，为92亿元，年逾期仅43亿元。 中信托房地产项目逾期集中在年，124亿元，年仅40亿元。

申银万国表示，从目前情况看，信托融资者接近到期兑付风险的例子有增加的趋势，但由于信托产品在发行时采取了较为严格的风险管理措施，资产价值完全可以覆盖投资者的本利。 表明在房地产领域整体销售受阻的市场背景下，用销售退保方法支付投资者利息的常规兑付方案较为困难。

救命草的成交量

值得一提的是，今年明年信托产品本息共计6953亿的到期兑付规模数字惊人，但与银行贷款相比房地产信托的整体规模并不大。 此前央行公布的数据显示，仅去年上半年银行发放的房地产新增融资就达到7912亿元。

但是，信托融资和银行融资最大的不同在于信托到期后必须支付，不得延期。 因此，开发商将来要么项目销售情况良好，要么转让可以依赖项目回收资金返还信托融资的抵押物，要么丧失对抵押物的所有权。

在南京上市的房地产企业最近刚通过信托筹集到资金。 董秘向《第一财经日报》记者表示，预计刚成立的信托计划期为两年，两年后的市场不会变成现在这样，毕竟刚性的诉求摆在那里。 房价略有下降没有问题，但令人害怕的是没有行情。

但是，有价无市是目前房地产市场面临的状况。 这家上市房企的董秘表示，这一两个月的成交量略有回暖，但相对于存量商社，比例真的很低。 如果这样的成交量继续维持下去，小型住宅企业不太可能生存下去。

但上述上市房企董秘并不担心整个房地产市场所经历的严冬。 因为这个领域的未来依然是重要的领域，但是他担心在这个冬天，由于成交量不足，很多企业很难收回资金，过高的财务杠杆会压垮这些房企。