“首例房地产信托兑付纠纷现身”

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记者李茜

日前，华澳国际信托一报的起诉书将大连实德告上法庭，成为近两年房地产信托爆炸性增长后，诉法院的第一起金融借款合同纠纷案。

根据华澳信托频现“兑付难”，从年至今，华澳信托为实德系发行了3个集合信托计划，分别为华澳长信1、2号和长盈11号。 其中，长信1号已经清算完毕，长盈11号还没有进入清算期。

市场人士推测，华澳信托和大连实德对簿公堂可能与长信2号有关。 据华澳信网消息，长信2日成立，募集规模达21.77亿元，其中优先信托本金规模9.41亿元，次级信托本金规模12.36亿元。 优先级分为a、b、c两类，投资期限分别为12个月、18个月、24个月。 资金募集是为了购买和增资位于哈尔滨的开发“盛和·世纪”房地产项目的实德类企业哈尔滨高登置业企业100%的股份。

据悉，去年7月，华澳信托宣布，将信托计划a类信托机构的期限延长半年，期限为年8月26日至年2月25日。 今年1月，华澳信托再次发布公告，信托计划B类信托机构期限也延长半年，延长期为年2月26日至年8月25日。 信托计划的坚持延期和华澳信托和大连实德对簿公堂，信托计划可能不到期有关。

事实上，这并不是华澳信托因房地产引发的第一次纠纷。 有消息称，华澳信去年5月发行“华澳长信8号”，规模7亿元，于今年4月27日到期，但由于存在兑付压力，华澳最终迅速发展天津市中天兴业房地产企业49.34%的股权。 业内人士分析，因房地产信托到期不能兑付，由大股东开发商接管。 在房地产信托兑付危机尚未消除的情况下，到期信托通过多种方式应对兑付压力，延缓了最后期限的到来。

目前，系统性风险实际上由于房地产销售情况一直没有好转，难以通过常规的销售退保方法实现兑付，整个房地产信托领域的兑付危机并未真正消除。 从今年开始，房地产集合类信托还款高峰期相继出现，三季度到期规模约1000亿元，其他季度到期规模在350亿元至500亿元左右。 其中，7月至9月是到期兑付的高峰期，平均每月300亿元以上。

对此，全国房地产投资基金联盟会长张民耕表示，在当前房地产形势下，信托产品采取多种手段应对兑付危机。 有人通过发行新的信托计划进行接管，有人利用自身的资金介入和资产管理企业进行收购，也有人通过基金企业进行接管。

据业内人士介绍，关于产品，2009年下半年以后开始发行的不动产信托的风险特别大。 因为，国家的信用法规从2009年第3、4季度开始，开发商的融资负担比较轻。 而且，随着地价高涨，市场收益率水平也迅速上升，特别是年下半年至年上半年，开发商融资负担沉重。

但是，有信托企业的人认为，目前发生的房地产信托“兑付危机”不是领域普遍的现象，应该不会出现系统性风险。 另一方面，现在的土地价格没有大幅下跌。 另一方面，房地产商未来的现金流出现问题时，对信托产品来说，延期一年或半年还款也是可以理解的。 但是，在有点限购的城市、有点产品定位高级的商业地产中，房地产信托出现无法兑付的风险的概率很高。