“千亿房地产PE二级市场转让走上台前”

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本报记者范璟； 北京的报道

总规模近千亿元的房地产基金有新的退出渠道。

近日，记者从北京金融资产交易所(以下称“北金所”)副总裁于波和全国房地产投资基金联盟会长、盛世神州房地产基金董事长张民耕处获悉，北金所正与房地产基金联盟联合推出房地产基金二级市场份额转让业务，房地产pe的lp (有限合伙人)在北金所转让基金份额， 第一单转让于10月完成，是盛世神州的房地产基金项目。

非标准化交易

浪潮表示，房地产基金的转让规则和上市的pe基金转让规则基本相同，但估值方法不同。

年6月，北金所开始了pe二级市场转让业务。 根据记者获得的6月内部交易规则，北金所对交易进行形式审查，双方分担交易风险。 在募集受让人方面，转让人可以选择北金所的新闻发布或非公开方向的方法。 双方在交易中发生纠纷时，可以向北金所调解或向仲裁机构或法院提起诉讼。

也就是说，房地产pe交易同样使用转让方在北金所平台发布新闻或私下咨询的方法募集受让方，不采取“标准化”或共享化模式。 此前，国务院38日确定停止做市商、集中竞价、共享化交易等操作模式。

盛世神州相关负责人也同样强调:“我们必须用一刀切的方法进行交易，非标准化，根据交易本身进行讨论。”

房地产pe二次市场交易也有与普通pe不同的优点。 “房地产pe面临着可以由第三方审计、判断价值的具体项目。 所以，其价格相对被认可，容易被接受”。 盛世神州相关负责人说。

迄今为止，北金所的pe交易不是特别活跃，根据记者的调查，投资和转让方保存了大量份额的估值。

浪潮也同样得到认可，房地产pe的份额评估比较容易。 将来在北金转让的房地产pe份额由全国房地产联盟评估，作为双方的参考价格。

目前转让的第一个房地产pe份额是盛世神州的房地产项目，通过了北金所内会员平台的挂牌方法。

REITs的初始状态

和建立pe转让平台的前提一样，前提是pe机构成为北金所的会员单位和理事会成员，这次房地产pe转让平台的建立也同样由联盟协助，多个房地产pe成为北金所中国pe二级市场快速发展联盟成员。

“联盟中有很多pe的lp转让份额的诉讼。 以前只是个人撮合，大家不太想让外界知道，但将来一定会走向前台，可以为投资者提供更规范的转让。 ”。 据前述盛世神州人所说。 换言之，未来联盟中的pe将成为该平台的活跃基础。

另一个立场是，这是国内金融产品的不完善迫使创新。 “如果有reits (不动产信托投资基金)，我们也不会建立这个平台。 ”。 前面有人提到，国内房地产pe退出渠道少，不能为投资者提供流动性，因此有交易平台的诉求。

在国外，大部分reits产品都上市了。

这样，pe基金的二次市场转让是首要的，因为lp对资金有着紧迫的流动性诉求。 但业界的另一种说法是，房地产基金即将到期，但项目无法销售，因此必须转让平台，履行对投资者的承诺。 否则，投资者将无法获得本金和利润，基金将面临违约风险。

据该人士介绍，首个盛世神州项目于两年前投资，已接近兑付期限。

但是，这个说法被盛世神州相关负责人否定了。 “项目并不坏。 有人收不到盘子。 第一，是为了多种转让途径。 ”。 他说，房地产基金的生存期通常为2+0.5年，该项目近两年，未达到退出期，因此没有违约。

宏观调控引发的房地产pe基金兑付危机可能存在，与盛世神州人提出的转让渠道增长不矛盾。 或者，如果估值合理、交易流程透明，如果不能提高房地产基金流动性、促进投资者进入的好措施——公平、公平交易，内行外行的坏现象就不可避免。