“朱树英：土地年租制可解高房价难题”

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本报记者刘涌北京报道

“我们认为房地产调控的关键是地。 ”全国律师协会民事工作委员会主任、上海市建纬律师事务所律师朱树英认为，不支付土地出让金的批量租赁制是高房价的根源。

朱树英向记者透露，他负责的相关研究报告已于近期完成，计划通过律协和中房协向主管部门提交，建议将目前土地出让金实行的批租制改为年租制。

年出租土地转让的款项可以通过分期支付一次性不重复支付的方式降低房价。 但是，对一些依赖土地财政的地方政府来说，分期付款意味着财政收入不会重复减少，很可能成为推进这一改革的障碍。

地价推高房价

《21世纪》:在你们拟向住建部等主管部门提交的报告中，提出房地产政策调控房价的关键是“地”不是“房”，原因是什么？

朱树英:国内房价年年上涨。 其主要原因，正是募集、拍摄、挂牌方式下的土地批量租赁制，才是房价日益上涨的根源。 国务院公布的一系列房地产调控政策没有对募集、拍摄、挂牌方法下的土地租赁制本身进行对比和改革。

不动产是有期限的土地使用权和住宅产权合一的不动产。 “批量租赁制”没有将70年的土地出让金一次性重复在房价上，从而提高了房价的基础价格。 另外，尽管土地的募集、拍摄、挂牌制度对预防和减少腐败有着正面的作用，但是商品住宅用地的出让金却越来越高。 结果，房价直接上涨。

更值得注意的是，未来70年土地租金不能重复已成为地方政府增加财政收入的首要途径。 许多地方政府非法出让国有土地，无地自渔。

《21世纪》:年租制对房地产市场的调控有何作用？

朱树英:批租制是支付土地出让金的制度，年租制是在一定年限内分期支付采用土地的出让金。 实行土地年薪制，销售时房价没有土地出让金大额资金支付的门槛，可以比较有效地帮助调控房价。

选择年租制方法购房，可以降低土地出让金价格在房价中所占的比例，降低房价压力，是越来越多购房者可以接受的新的房价构成制度。

“年租制”实施后，将大幅降低开发门槛，减少融资压力，缓解房地产开发商的资金问题，房地产开发的金融风险也将降低。

年借、批借并列

《21世纪》:一旦实行年薪制，政府的收益有可能受到那些影响？

朱树英:对政府来说，实行年薪制意味着政府将先支付一部分资金投入土地前期开发。 但从长远来看，作为利益主体之一，政府获得的收入不仅不会减少，而且每年可以重新评估土地租金值，从而持续获取土地增值收入，使政府租金收入更稳定平衡，更具有可持续快速发展性，要求政府财政成熟模式

“21世纪”:现在有实行土地年薪制的客观条件吗？

朱树英:无论土地批量租赁法或使用年费采用的方法，实质上取得国有土地的开采权都是国有土地有偿采用的具体实现形式，这是因为法学理论上没有障碍。

考虑到我国城市快速发展水平的不均衡，大部分地区还处于城市建设的初期阶段，全面实行“年租制”将阻碍城市的快速发展。 因此，土地制度不仅仅是“批租制”和“年租制”，根据这两种方法有不同的优势和适用性，必须使用双轨制。

最重要的边界是根据各地经济快速发展的情况，中西部欠发达城市和沿海尚未形成产业支撑的开发区等城市化进程刚刚开始的地区应考虑采用“批量租赁制”。 在上海、北京、深圳等发达城市已经处于城市化建设比较健全阶段的地区，可以使用“年租制”。