“明发集团负债库存双高压顶 押宝土地备忘录”

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发明集团( 00846，hk )于3月19日公布年度业绩，展望年度时表示:“签署土地谅解备忘录为集团提供了机会，与地方政府建立了更紧密的战术和合作关系，符合本集团的长远利益。” 根据发明集团的观点，备忘录对增加发明的土地储备、参与城市化建设非常有价值。

但是，商业地产大人恒隆地产董事长陈启宗在谈《备忘录》时的态度，与发明集团完全不同。 根据他的见解，即使有备忘录，如果地方政府不打算执行计划也是没有办法的。 “除非我们确实对项目感兴趣，否则我们不会在备忘录上签名”。

花点时间拥有土地的房地产领域的人证实了陈启宗的上述看法，认为土地谅解备忘录意义不大。 由于土地备忘录不具有法律约束力，因此在地价上涨时有不履行约定的风险，在地价下跌时有可能被迫进行强制交易。

反复提及备忘录的作用/

发明集团大声宣传企业签署的土地谅解备忘录已经不是第一次了。 早出港上市时，土地备忘录就被大量提及。 当时，发明在招股证明书中透露，土地谅解备忘录一直对该企业收购土地具有重要意义，包括不同地区的重建项目和一二级土地的获得途径。

根据发明集团发布的消息，与政府签订土地谅解备忘录后，一旦拿到土地，就可以得到地方政府的支持。 年报显示，本发明签署的土地谅解备忘录共有13项，其中年新签署的备忘录，涉及的土地总建筑面积超过200万平方米。

这些谅解备忘录涉及的土地储备，大大减轻了新的土地储备不足带来的发明压力。 年报显示，在年预售面积新增加近60万平方米的背景下，发明土地储备从年末的875万平方米增加到919万平方米，增加面积仅40多万平方米。

兰德咨询机构总裁宋延庆认为，在香港上市的内地地产开发商披露这些土地的谅解备忘录，是为了说明自己的可持续经营能力。 事实上，许多非上市公司的投资部门尽管每年都有可能拿不到土地，但还是用上述谅解备忘录向上司说明了自己的业绩。

备忘录埋藏风险/

与发明对土地备忘录的重视不同，恒隆理事长在年报中指出，签署备忘录实际上没有意义。

陈启宗说:“地方政府经常要求签署交易备忘录，但实际上并不打算执行计划。 我们只要确实对项目有意思，就不会在备忘录上签名。 我们不想承受地方政府改变主意要完成交易所的风险。 ”。

针对陈启宗的表态，长期在一线持有土地的百强房企业投资总监向《每日经济信息()》记者证明，土地谅解备忘录不仅收效甚微，公司还必须承担非常高的风险。

他告诉记者，许多土地谅解备忘录是公司在与政府达成一级土地开发时签署的。 地方政府在财政压力下，会邀请一点公司参与地方土地的前期整理，并承诺在公司获得开发用地方面得到一定的支持。 但实际上，这些承诺往往无法实现。 特别是在地价大幅上涨的背景下。

由于备忘录不具有法律约束力，即使签订土地备忘录，为了取得土地也需要采取措施(招标、拍卖、名牌)的程序。 最终获得土地的地价并不比其他地块低，只是因为地块具有特定的门槛，降低了土地申办的激烈程度。

参加土地拍卖最终未必成功，但地产商在签署备忘录后，必须投入大量资金进行土地前期整理。 这些资金将在拍摄后归还，地方政府将向开发商提供土地招商中的部分收益作为补偿，但上述收益几乎可以忽略。

相反，如果土地市场下跌，地方政府根据土地备忘录要求开发商执行备忘录中签订的协议，开发商一旦执行，就会面临风险。

他表示，迄今为止，参与土地一级开发、获得丰厚利润的房企，特别是地方政府下属与负责地方城市建设的国有开发企业签署谅解备忘录的公司很少，面临着前期开发投资无法收回的风险。

发明负债库存高的企业/

据上述财务负责人介绍，在三四线城市，土地供应量巨大，因此地方政府对公司执行谅解备忘录的意愿非常强烈，要求他们事先履行备忘录规定，参与土地招商，购买土地。

财报显示，发明集团全年未审合同销售额53.36亿元，比全年32.51亿元增长约64.15%，但企业财务状况没有完全改善。 年报显示，发明集团被银行抵押的受限现金和现金等价物总额仅为11.38亿元，但应偿还的短期债务总额达149亿元，比年末增加43亿元，各类流动债务占总债务的近8成。

而且，发明集团的库存周转速度在减慢。 年报显示，竣工待售房产价值达73亿元，约占发明集团流动资产的4成，远远超过全年53亿元的销售额。

在财务压力尚未完全解决的大背景下，如何兑现发明集团与地方政府签订的备忘录备受关注。 从照明集团年报和年度业绩公告中可以看到，许多土地谅解备忘录已从《谅解备忘录及相关项目简介详细清单》中消失，其中包括南京明发家具中心、南京明发滨江新城二区。

另一方面，本报记者采访了发明集团，询问了企业目前的财务状况，以及地方政府要求履行多项备忘录协定时，发明将如何应对上述风险。 但是，在发出消息之前，后者没有回应。