“链家地产出售小产权房 买家30万定金无处寻”

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中广网北京4月4日消息根据经济之声《天下企业》的报道，在北京、上海等地方国家五大细则出台前，二手房交易爆炸性异常，各方成交情绪所迫，导致更多房屋中介交易混乱。 3月上旬，北京的钟先生(化名)计划在国五条细则出台前再买一所房子。 钟先生在网上找到了链家房产的房源。 不仅价格比周边的房源稍低，房主持股已经五年多了。

钟先生:这房子周边卖450万元左右。 他当时的房子是420万。 但是他家房间的年龄比时间长，所以我们觉得这个价格也很一般。 签字的时候，我有三万元的存款。 但是连锁房产的经纪人说你还欠着30万美元。 这样的话，业主不可能让他付给你钱，锁定大额存款，然后给他30万元。

钟先生准备了30万元的存款，与房主签订了合同，当时二手房交易爆炸，许多中介偷了同一所房子，许多新买主坐在地上哄抬价格。 为了防止价格上涨，我和钟先生用中介车带房主到其他地方完成合同。 即使时间仓促，钟先生也会反复和房主、中介确认房屋属性是否可以交易。 当时，房主和中介都承诺没有问题。 之后，双方以420万签约，钟先生按照合同要求，全额支付了链家房产12万的中介费。

钟先生:这也很霸道。 我第一次买房子是因为爱我的房子才买的。 那时买房的时候分三次付款。 有首付、中金和尾款。 但是，2、3月的卖方是市场，所以即使有中介跟着也非常傲慢。 我不会原谅你。 签字后必须支付12万美元。 全部都付了。

合同要付全额的中介费，就算是强行，钟先生也忍受了匆忙买房子。 但是，在他筹钱的时候，连锁房地产经纪人传来了坏消息。 虽然房子有问题无法交易，但是钟先生支付的存款和中介费没有退还。

钟先生:我们必须准备好钱啊。 我收回了我的一点投资和什么。 影响还很大。 很多钱不属于以前的期限我做了活期存款回来了。 之后，第二天打电话说这个房子有问题。 我去建筑委员会检查的时候说房子不能卖，我们问过他了。 中介说已经可以出售了。 当时没有提到退钱的事。

连锁房地产经纪表示，钟先生买的这套房是乡产房，也就是小产权房，不能上市。 根据定金合同，甲方应当保证房屋无缺陷保证资产可以上市交易，并注明任何一方不能交易的，应当追究相应的违约责任。 钟先生向律师咨询，律师认为起诉链家，可以要求赔偿30万美元。 但是，连锁的顾客服务悄悄地告诉钟先生，你可以报告，但是我们将使这个合同无效。

钟先生:从链家的介绍来看，链家法务之类的人也会去给他分解。 我认为对他来说，这所房子本身的属性这份合同是不能成立的。 这个合同本身的买卖不在他的合同范围内。 我说他卖的不是私人的。 所以，我们现在合同无效。 所以，他跟我说他们能做这个。 你去他那里，之后给链家打电话也会告诉他。

钟先生与连锁房地产谈判了10多天，不仅30万存款和12万中介费回不来，还错过了买其他房子的时机。 没办法，钟先生只能答应和锤家和解，放弃起诉，拿回自己的钱。 另外，链家承诺给他2万的赔偿。 钟先生说，取钱的过程也很慢，到目前为止12万中介费和2万元赔偿还在审批中。

钟先生:十二万必须第一时间给我。 他的责任由我来管理你和谁应该批准你一部分钱还是窗口的钱。 比如，我发现了这件事，我完全没有责任。 你不应该让我等你签名。 现在电话里说我们批准里面这笔钱给你，里面有10人批准。 我们的顾客特别幸运。 即使你有500万人以上作为中介费，你也有其中的2.7%。 但这里面不能保护你的任何权益。 合同中总是对链家免责。 链家不动产收取的中间费是领域内最高的，但提供的服务不是最好的。 例如，必须保证这样最基本的你能卖。

对此，北京昆泰(厦门)律师事务所律师林锋警告说，国家五大细则出台前后，房屋买卖纠纷不少，购房者一定要注意三个方面的问题。

林锋:在买卖房子的过程中就是你们这样的例子。 也就是说，这个产权怎么样了？ 现在除了小产权以外，军队的房间不能交易。 第一，这所房子能否流通。 二是产权。 这个身体有权卖这个房子吗？ 例如，如果夫妇有共同财产，夫妇必须共同同意。 例如，他可以卖掉父母的房子。 中介我们很多时候不遵守格式合同。 样式合同一定是有好处的系统提供样式合同的一方是合理的，各中介都有各中介的把戏，这需要律师具体拆解。

嘉宾李光昱说，我国土地的所有制是二级土地的所有制，一个叫国家土地的所有制，例如，所有城市的土地和属性都被定义为国有土地，但除此之外，还有许多土地被乡村集体所有 这就产生了矛盾。 国家将土地国有化是很低的价格，但出售很高的价格。 对这些乡镇来说，巨大的利益被国家夺走，自己无法从中分享相关利益，所以很多地区的乡镇自己开发了很多房地产的项目，这实际上涉及到中央和地方权益的竞争和矛盾。

在这种情况下地方政府出售的这些地，实际上是我国现有法律不承认，也得不到相关保护的所谓小产权。

虽然国家一直在打扫小产权房，但效果非常小，首先因为各级政府之间有矛盾，就像钟先生买的这所房子一样有这个问题。 任何人都可以进行交易就没有问题，但如果一方不进行交易，就不能从现有国家的司法制度中得到相关的保护，也就是上述无效的合同问题。

李光昱表示，从纯粹的法律角度来说，即使该合同中约定的条款违反了国家法律政策，但中的违约条款不一定无效，纠纷处理机制也不一定无效。 换言之，即使该合同因某种原因变为无效合同，当事人也未必不能根据该合同主张相关权益。 更何况连锁房产作为专门的房地产机构，如果钟表先生说的是实话，必然不履行慎重的义务，除了返还相关的钱外，链家还必须承担民事的赔偿责任。