“方向反了，调控面临“空调”不自然”

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据国家统计局统计，去年3月，全国70个大中城市中68个城市的房价环比上涨。 近日，中国社科院财经战术研究院发布的报告显示，房地产市场再次全面反弹，住房市场重新调控、轻改革的思路有必要全面调整。

报告指出，住房供求失衡，房价全面失控，如不及时推进改革，市场将大跌。 只有多次不放松管制，加快房地产市场制度综合改革，才能走出多次调整的历史怪圈，实现房地产市场与国民经济良性协调的快速发展。

但是，《中国公司报》记者在采访多家房地产公司时发现，业内在现行商品房市场调控政策中存在方向性错误，用错误的计划调控手段处理相对市场化的房地产商品住房交易市场，会导致失调，无法实现调控目标

方向相反，控制面对空变得不自然

进入 月，许多城市国家的5个细则相继满月。 最新数据显示，目前主要城市楼市成交量开始下降，但房价仍呈上升趋势。

5月2日，中指院发布了4月份房地产市场百城价格指数。 数据显示，百城住宅平均价格自年6月以来连续11个月上涨，涨幅缩小0.06个百分点。 与去年同期相比连续5个月上升，涨幅扩大到5.34%。 来自中指院的数据显示，4月全国百城住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%。 其中76个城市比上个月上升，24个城市比上个月下降。 另外，本月价格环比下跌的城市数量增加8个，环比上升的城市比上个月减少8个，其中涨幅1 % (含1 % )以上的有40个，比上个月减少11个。

从 严厉的水平可以看出这次政府管制的决心，但是为什么最终房价不下降呢？

另外&lsquo； 空调。 卓达集团副总裁、大中华购物中心联盟主席助理柏文喜在接受《中国公司报》记者采访时，只回复了简单的4个字。 &lsquo； 国五条经过了差不多两个月的市场适应期，现在负面影响已经被市场消化，市场已经进入原有理性，从结果看，整体房价仍持续上涨势头，经过一段时间的犹豫，又恢复了缓慢上涨的势头。

在分析房价上涨的原因时，柏文喜认为首要有三个因素，第一，地方政府财政压力的反作用，通过各种途径解除了国家对五大房价的压力。 结果，目前北京市只有一个城市实行交易税的20%的规定，其他城市采取各种各样的方法回避。 第二，从长远的因素来看，决定房价的因素首要是供需问题。 他说，中国基本实现了一个家庭住一套住房的状态，但房地产持有不均衡，经常有房子的人有两到三套以上，没有房子的人、刚要一族仍然规模较大，城市化趋势使刚要一族维持了比较稳固的市场基础，相当长 第三，中国的房价还受到国际因素的影响。 房价受中国货币发行量的影响，中国货币发行量又受西方主要货币发行量的影响，在西方量化宽松货币政策的情况下，人民币不得不维持资金不外流，从而释放出大量人民币进入货币市场 房地产作为中国人所拥有财富中最重要的价值形式，在货币超发的情况下，价格自然不会下降，而且会上升。

美林国际(香港)有限企业执行董事刘芮东也在接受《中国公司报》记者采访时表示，空目前情况下，房价上涨，创下新高&lsquo； 国五条，如果能一次又一次地落实，肯定能让各地政府落实到位，起到抑制房价的作用。 关键是地方政府的态度。 刘芮东认为，从整体来看，房地产7英寸没有限制，光从行政上的对策和做法来看，肯定会出现多次高、多次低的情况。

中国旅游地产服务集团副总经理王路在接受《中国公司报》记者采访时委婉警告说，政府在商品房市场调控方面犯了方向性错误，但目前这些有计划的措施，实际上起到了促使房地产开发商销售更高价格的作用 他指出，虽然政府用错误的有计划的调控手段处理了相对市场化的房地产商品住房交易市场，但在关键的土地供应市场上，价格没有放开，生产价格上涨，销售价格人为触底，银根持续紧缩，反而导致价格幅度固定上涨

过去4月，在克里克监控的10个主要城市中，除杭州和武汉成交面积环比增长10%以内的小幅增长外，其余8个城市环比全线下跌，平均跌幅达到3成以上。 其中跌幅最高的第四位是广州、成都、北京、上海，跌幅依次为61.06%、55.89%、47.52%、40.64%。 据了解，在经历了3月末班车式集中放量后，10个点城市成交量在4月出现明显集体下跌。 克里克认为，此次下跌是市场3月爆发式增长后的正常回调，而不是外界想象中的新政效应的产物。 数据显示，10个主要城市中，除北京、广州和成都3个城市外，其余7个城市4月交易量均高于该城市年均水平。

克里克研究中心认为，本轮以国五条为基准的控制面临失效的不自然。

中央地面游戏

房地产公司夹缝生存

近期公布的年报显示，房地产领域108家a股房地产上市公司实现营业收入5492.28亿元( +29% )，上市公司股东净利润702.16亿元( +19% )，领域roe14.1%(+0.6% ) 13年q1房地产领域实现营业收入914.50亿元( +40% )，归上市公司股东净利润114.72亿元( +44% )，领域roe2.2%(+0.4% )。

中投证券的李少明认为，从年和年一季度的财务数据来看，领域最糟糕的时期已经过去，恢复性迅速发展。 由于近期房价持续上涨，政策压力较大，地方政府通过认购证价格监管控制房价，受此影响开发商延期，成交短期或略有下降。 但从中长期来看，全国性及普通住宅高质量开发商的开发受控制影响小，领域集中度显著提高。

在地方财政支出的压力下，地方政府想要出让更多的土地，从土地出让金中获得财政来源，但是如果房价下跌，土地出让就不太顺利，地价就会下跌。 柏文喜对《中国公司报》记者表示，地方政府在打压房价方面没有积极性，充其量只是将价格保持在合理的范畴，不要暴涨或暴跌。

业界认为，由于中央地博弈，市场化比较成熟的房地产领域可以在差距中生存。 目前，这些有计划的措施实际上起到了促使房地产开发商卖出更高价格的作用。 王路认为这正是十年管制的结果，但这种方式明显违背了市场规则，为开发商们提供了供需平衡的涨价理由。

现在，政府管理的目标只是希望房价不要急剧上涨，只能这样。 如果让房价下跌，对中国经济将是毁灭性的。 这是政府不想看到的，也是各方不想看到的。 柏文喜表示，从目前各大地产商进入市场的情况看，现在又恢复了相对活跃，市场目前&lsquo； 国五条之利空已经被消化了。

表示，目前，地方一线城市仍是房企争夺焦点，而二三线城市面临着越来越多的库存压力。

但是，刘芮东向《中国公司报》记者介绍说，在地产商拿地总体观望的状态下，个别城市热情较高，总体二三线城市的库存量还没有消化。 他二三线有小城镇政策的刺激，都在做小城镇建设模式的探索，但其实因为土地财政问题，地方政府已经开始了小城镇建设的试点，已经有了一定的经验，房地产公司在这些地区疯狂地没有土地，是因为很多土地

刘芮东向记者明确表示，美林香港在北京全面布局。

聚焦赤峰这三四线城市房地产开发的中瑞恒基(北京)投资控股公司执行副总裁崔振凯在接受《中国公司报》记者采访时介绍说，控制对他们的公司影响不大。

崔振凯表示，赤峰没有像其他城市一样在几年前大量释放土地，因此当地房企去库存的压力也不大，调控肯定有影响。 政府调控不是抑制房地产投资，抑制刚性诉求，而是有房地产居住的属性，也有投资的属性，原来人们有投资的希望，现在扩大了投资的属性，所以调控是投资的属性。 但现在我们的房子满足了刚性的诉求。

崔振凯也指出，房地产领域面临洗牌，未来房地产门槛相对提高，产品研发能力、整合各种资源的能力、资金运营能力、企业品牌的影响往往有一定要求，房地产领域更倾向于客户被动接受产品，类似订单式房地产。

并且，另一个趋势是，房地产公司正在尝试水的多样性快速发展的方向，更多的房企打着产业房地产的旗号，转战经济潜力很高的二三线城市。 中原地产数据显示，最近一个月内，包括永泰、首、华远、万科等在内的10多家企业宣布进军商业地产。

旅游胜地、养老地、商业地、休闲地&hellip； &hellip； 土地必须与产业结合！ 皇家车站堆栈酒店理事长刘少军感慨万分。

业内人士认为，房地产市场细分是这个市场逐渐成熟的标志，产业细分是必然趋势。