“雅戈尔杭州地王退地真相：楼面价太高开发无特点”

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6月24日，不得已“退市”损失定金4.84亿元的雅戈尔开盘后一路下跌，收6.15元，下跌4.35%。 两年半前的年11月，雅戈尔拿下申花53号地块和56号地块，成交价分别达到11.65亿元和12.56亿元，共计24.21亿元，成为杭州“地王”。

6月21日，本报记者赶到杭州申花地块，地块最核心区域(申花路丰潭路口)的2块空地仍被包围，这2块空地为雅戈尔高价拍摄的53号地块和56号地块

围墙内是广大农民的“自留地”，不远的农民在耕作。 记者在与这位农民交谈时得知，该地原是其自留地，但为了拆除宅基地，搬到了迁入地房屋花苑(位于56号地块以南)。

记者并未询问该地块的“退地”情况，操杭州方言的农民表示:“听说地老板是雅戈尔，现在无法开发，将进行转让。 你是来买这块地的吗？ ”

当天下午，记者来到杭州市国土资源局，该局相关人士表示:“杭政储出〔〕53、56号地块用途为住宅(配套公设)用地，均于年11月公开出让，杭州雅戈尔置业有限企业竞争。 由于雅戈尔没有按照土地转让合同的约定履行，根据相关约定，经市政府同意后，依法解除了相关合同，目前正在办理相关手续。 ”。

在谈到雅戈尔退出申花地块时，企业董秘刘新宇对本报表示:“年来，房地产业政策环境、市场形势发生巨大变化，企业经过综合权衡，做出决定中止申花地块开发，可以从根本上保护企业股东的利益。”

“地王”遭遇了3万个天花板

申花板位于杭州汽车北站附近，西临浙江大学紫金港校区，距杭州地标武林广场和西湖景区均约10公里。 现在周围配套逐渐完善，未来杭州地铁2号线和5号线在这里交汇。

申花板除了雅戈尔两个地块外还放在空上，其余已经开发。 周围有保利地产香槟国际、滨江集团万家花城、广宇集团西域年华、绿城集团慧园等多处高层住宅。

对于申花板的前景，刘新宇婉言:“现在不再评论。 我想根据各个项目的具体情况来看。 即使看到这个板块，每个项目的楼价也不同。 ”。

事实上，以引起雅戈尔“退居”的无奈之举，以及其高企的楼价，记者对申花地块附近的房价进行了深入调查。

申花地块所在卖场的人向本报记者表示:“申花地块基本上是改善型住宅，目前平均价格(每平方米)为2.2万-2.5万，在投资空之间有限。 ”。

前面提到的农民说:“我们住的方家花苑动迁房，现在估计超过2万元。 ”。

前述卖场人员表示，“我们的西域年华、万家花城都开得很早，目前市场平均价格约为2.5万/平方米。 ”。

滨江集团董事会秘书李渊说:“万家花城之地我们早有，价格不能和现在相比。 我们开盘才卖8000多块，尾盘也就13000块左右。 ”。

记者在访问中获悉，绿城集团开发的慧园紧挨着雅戈尔两块地块，有几幢高层住宅正在预售中。

目前，作为申花板块最高端的楼盘，慧园售楼处的销售人员表示:“我们平均3万元/平方米，明年下半年提供房间。 ”。

杭州房地产老手说:“我知道当时我们企业没有去拍摄，但是雅戈尔约1万8千美元的单价拿下了申花两地。 之后就不能开发了。 现在这个地块的房子平均价格只有两万美元以上。 ”。

另一位房地产分析人士指出，“雅戈尔土地太贵，目前至少赚了4万美元，与绿城慧园相比没有竞争力，没有土地价格特点，也没有本土企业的品牌特点。”

据记者计算，雅戈尔前面提到的申花53号地块和56号地块折合地板价格分别为17750元/平方米和18113元/平方米。 如果不考虑巨额财务价格，只计算建设价格的话，其开发价格接近现在市场的平均价格。

前面提到的房地产老手说:“雅戈尔一定有土地开发判断程序，据测算，开发申花地块的损失大于目前直接违约的价格。”

“退地”是保全资金链吗？

雅戈尔·折雷杭州申花板块，也以年为好的房地产业务与预期相差甚远。

根据雅戈尔公告，截至5月31日，实现累计销售面积24.98万平方米(含订单口径、合作项目)，预售金额60.10亿元，比去年同期增长92.44%。 但是，“退地”造成的存款损失全额计入的资产减值准备，将影响上市公司净利润达到4.84亿元。

雅戈尔表示，房地产板块年度预计结转营业收入80亿元以上(同比增长53%以上)，扣除此次资产减值准备后，预计房地产板块全年净利润将比去年略有下降。

市场关心的是申花板块项目死了，雅戈尔的房地产结构将如何演绎。

刘新宇告诉本报记者，“企业地区战术重复长三角战术，在宁波、苏州、杭州、上海市场开发的战术没有变化。”

记者发现，雅戈尔在杭州的房地产项目除申花地块外，还有西溪晴雪和杭州隐寓。

据雅戈尔年报报道，西溪晴雪已于年9月交付收入，预计结转，杭州隐居竣工时间为年末。 两个项目雅戈尔的预计投资总额为13.42亿元和24.93亿元。

截至年底，西溪晴雪和隐居预售比例分别为67.85%和31.19%。

事实上，自去年年底以来，雅戈尔房地产项目和变局上演，抛弃申花板块只是一个环节。

绍兴华清投资本系雅戈尔全资子公司，年12月27日，雅戈尔向启迪业转让华清投资65%的股权，定价1.51亿元。

华清投资下属原有雅戈尔绍兴清枫华景园(香山别墅)，总投资额10亿元，开工时间为2009年7月，原计划于年6月竣工。

雅戈尔没有公告证明华清投资奇怪转让的原因，刘新宇和雅戈尔置业控股集团封了记者的嘴，在发布消息之前，还没有得到确定答复。

前面提到的杭州房地产老手说:“雅戈尔放弃申花两块地，在一定程度上“丢了车很帅”。 申花地块一经开发，必将影响集团的资金链，拥有其他房地产项目的机会也将减少。 ”。