“美元飙升房企国外融资遇偿债压力 本息超1500亿”

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本报记者邹丽刘谋求报道上海、广州

据统计，截至6月20日，今年共有27家内地住宅企业在海外融资，总额突破800亿元，超过年总融资额的25%。 据本报记者不完全统计，包括去年内地住宅企业的海外融资额在内，今后3~5年内，将面临内地住宅企业或超过1500亿元的还款压力。

“我们承担了很多内地房企海外融资的业务，房地产公司以新的债务偿还旧债，以更高的负债率拿地，风险逐渐积累。 ’一家渣打银行的高层对记者说。

融资价格差别很大

6月21日，恒大地产计划进行1亿美元的两年海外融资，苏格兰皇家银行安排了这笔融资的最新协调业务。 但是，当本报要求证明融资资金用途时，恒大地产方面没有做出回应。

此前的6月14日，世茂房地产签署融资协议，共计获得约35.02亿元的巨额海外融资。 这也将使这家企业在1月份举债8亿美元后再次开始海外融资。 据世茂不动产称，这笔贷款期限为4年，但这笔贷款的利率尚未明确。

龙湖地产日前也宣布，将自行安排的30亿港元4年分期贷款规模扩大至75亿港元( 9.67亿美元)。 这笔融资是今年内地住宅企业最大的海外融资。

事实上，从去年到今年上半年，房企海外融资总额达到1400亿元人民币。

内地房企海外融资动作频繁，但融资价格差异较大，并非所有融资价格都处于较低水平。 万科发行的8亿美元5年定息债券利率为2.755%，恒盛地产发行的5年2.5亿美元票据利率达到13.25%。

住部政策研究中心副主任王死亡林在接受本报采访时表示，房地产公司的国内融资以项目为载体，资金运用灵活性较低。 海外融资以公司为载体，资金运用灵活性高。 从融资价格来看，评级越高的公司融资价格越低。

风险增加

海外融资成功的住房企业，积极扩大土地储备。 除了应对还款压力外，房企还需要承担大规模土地扩张的风险。

佳兆业今年在香港三次发债共获得资金83亿元，5月至6月中旬，该企业在全国土地市场消费总额已超过100亿。 但是，佳兆业去年的年销售额为119.55亿元，毛利润不足39亿元。

佳兆业年报显示，该企业去年借款超过154亿元，其中约31.5亿元须在1年内偿还，117.72亿元须在2至5年内偿还。 而且，该企业借款价格达到16.41亿元，比去年增长了28.3%。

此外，雅居乐等房企在土地市场频频出手，雅居乐近期以41.2亿元的代价获得南京、扬州、上海等17块土地，远远超过去年全年26亿元的购买地总额。

一位投资者表示，目前房企注重扩大规模，左手“借款”，右手出口购房地，许多房企一边高价拿地，一边高价融资。

业内人士指出，随着美元指数持续上涨，房企海外融资黄金期过去，一方面是因为海外投资者看好空中国房地产市场。 另一方面，即使住宅企业寻求海外融资，也面临着价格增加的风险。

王仝林告诉本报记者，房企海外融资风险由市场决定，如果未来房地产市场有波动，销售难以大幅增加，房企偿债能力也将面临严峻考验。

在《高负债民营开发商融资环境变得困难》的报告中，德意志银行拆船师试图从海外融资环境和内地融资环境两个维度，找出最有可能面临流动性风险的房地产公司。 其中，高负债率的开发商和年内大量债券到期的开发商被列入危险名单。

另一方面，近年来地产商看到了人民币升值汇率的特点，因此内地房企发行的美元债务大多缺乏套期保值。 随着美元指数持续上涨，这些房企将面临汇率风险。

中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平()对记者说，利率变化不是首要风险，海外资金投入比国内资金更为谨慎，风险管理更为严格。 “中国政府对不动产的管制具有很强的行政色彩，市场风险很高，海外资金不会投入得比这更大。 ”

海外获得融资的房企不少，今年出现了融资流产的例子，旭辉地产于今年2月中旬宣布国际发行美元优先票据，但计划于2月22日发行5年的3亿美元优先票据，最终被延期发行。

中国指数研究院副社长杜丙国告诉本报记者，随着美元的上涨，海外资金对内地房企的美元债券发行态度发生了变化，相关债券产品的利率也开始上升。