“香港首富的地产经：在众人贪婪时“恐惧””

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大卫(化名)对几天前错过的收购感到遗憾。 如果他负责这次收购，他所在的企业最多可以获得1亿元(交易额的0.5%到2%之间)的费用。

大卫声称和买方很熟。 买方是房地产民间资金的基础汇款资本，卖方为香港首家李嘉诚之子李泽楷旗下的盈余房产( 0432.hk )，交易额达到9.28亿美元(约57.5亿元人民币)。

李嘉诚虽然对外不“撤资”，但短短一年内李先生家族的4处房产出售，也让房地产业内人士感受到了最初财富的“去意”。 尽管现在有了结论，大卫认为连续销售行为至少包括一些东西。

年一年，李嘉诚的和记黄埔( 0013.hk )和长江实业( 0001.hk )在内地没有土地。

盈科中心上市4月，和记黄埔被批准在伦敦开发10亿英镑(约129亿港元)的综合房地产项目。 长实北京第一个别墅项目“誉天下”开工了。 长江实业地产投资有限企业董事郭子威表示，售价将比去年上涨5%至10%。

长期投资

在“限定购买”和“限定贷款”的双重限制下，“誉天下”作为别墅项目也影响了销售。 微弱涨幅为每平方米30000元至35000元的售价，也可在交房前分期付款。 这也被评价为淡季市场的应对措施。

但在多次采访和交流中，郭子威表示一切正常。 年7月，中粮集团以23.6亿拍摄孙河地块，大楼成交量达到48000元/平方米。 郭子威在与包括21世纪经济新闻记者在内的记者们交流时，坦率地表示，“地王”有不合理的成分，长实不会高价占地。

天下离中粮孙河地王不远。 这个项目的地块是长实几乎十年前通过收购获得的。 2008年第一期别墅开始销售，至今仍有600间别墅的物品。 据21世纪经济新闻记者介绍，根据长实的推送节奏，别墅有可能在年中清盘，但该项目有公寓。

这和国内主流房企的开发节奏完全不同，他们大多忙于“高周转、高去化”。 过去几年，长实内地楼盘销售额每年约15亿元至20亿元。

长项目和多个项目在2005年之前获得。 例如，北京十三陵附近和东四环姚家附近的项目。 据长年年报报道，十三陵项目地势平坦，预计完工日期将在年12月左右，而北京东四环姚家附近的逸翠园项目预计完工日期将在年6月左右。

由于开发周期“太长”，年和年的李嘉诚必须说明。 年，在参加长和系的业绩发表会时，在长和系的包围中谴责说“批评的声音都是错误的”。 他说，集团在内地的快速发展基本上是自己的资金，没有贷款。 这是因为“没有一个项目希望加速开工”。

一位业内人士评价说，长和联系之所以能够实现“合法囤地”，获得土地的增值收益，是因为有足够的资金实力，常年的资产负债率在20%以下。

多次经历“大萧条”的李嘉诚更加保守，其投资组合更加多样化，投资足迹遍及52个国家。 根据黄年报，其收入来源为加拿大14%、欧洲41% (其中英国17% )、中国内地12%、亚洲、澳大利亚和其他12%、香港15%。

集团现有土地储备约8300万平方英尺，其中97%在内地，3%在英国和新加坡。 从内地的布局来看，不太集中在某个城市。

进退都有根据

郭子威对21世纪经济报道记者说，在他看来，卖一点房地产是出于资产配置的需要。

经济学家郎咸平()研究过最近出售给李嘉诚的不动产。 如位于香港新界的嘉湖银座，房屋租金高达95%，但租金收益率仅为3.8%。 广州西城都荟广场房屋租金率为75%，收益率仅为3%。 连号运营、出售后，李嘉诚地产投资的收益率，整体上升到55%。 郎咸平表示，李嘉诚通过低买入高卖出，精准估值在上涨空之间，坚决买入或退出，始终保持较高的投资转化率。 大量现金、低负债比例互补的领域选择，是李嘉诚遏制风险的三大法宝。

和记黄埔从1992年开始进军内地房地产业务，2005年以后迅速获得。 从年到年间，也有一轮的扩张。

从历史上看，所有危机对李嘉诚来说都是机遇。 在1996年福布斯全球富豪排行榜上，李嘉诚名列香港富豪第三。 但是，1997年亚洲金融危机爆发后，其财富反而在两年内迅速暴涨，1999年登上香港首富宝座。

2007年，李嘉诚的身家比排名第二的李兆基多50亿美元，但次贷危机爆发后，在2008年的排名中，两者的财富落差为75亿美元。 李嘉诚更善于把握周期。

“投资行为总是在倒退。 》翔安合伙人王珂在接受21世纪经济报道记者采访时分析说。 长和系先生作为最早进入中国房地产市场的外资，代表了那个时期的“先进生产力”，充分享受了政策红利和房地产的巨额附加值。 但是，目前人民币未来快速升值的可能性大幅减少，只是在相对集中的时刻兑现，引起了撤军的预期。

尽管年事已高并未在内地斩首新项目，但黄和黄在伦敦金丝雀码头以东3.2公里的英国海军码头旧址特福德，迅速发展了包括3500个住宅单位在内的综合体。

仲联行北京国际住房部总监张宏说:“无论是伦敦市中心还是周边非核心地区，房地产都在大幅上涨。 最明显的是伦敦金融城和东伦敦地区，后者全年住宅房地产价格激增16.5%，高于整个伦敦中心地区12.2%的平均增长率。 ”。

仲联行预测，未来五年，伦敦乃至整个英国将保持每年8%左右的增长。 从这一点来看，李嘉诚其实成功地抄录了英国。 (编辑徐炜旋)

( 21世纪经济报道)