“央行力撑首套房托底难挡楼市下行趋势”

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5月12日，央行副行长刘士余召集15场银行座谈，要求银行首先满足首套房贷款诉求，合理明确房贷利率水平，加快审批发放速度。

值得注意的是，这次座谈是在1~4月宏观经济表现不佳，房地产投资持续下跌的背景下进行的。 楼市出现的诸多房地产信托违约、中小房企资金链断裂等流动性风险案例，可能会加大宏观经济运行风险，拉动gdp。

有分析人士认为，央行不排除为房地产市场背书，鼓励真正有诉求的人进入市场，为全年经济增长奠定基础。

中央银行为谁垫底？

5月初，广东惠州光耀地产传出破产消息，开发商流动性风险急剧扩大。 其表现为，多个项目停止，出售的房源业主无法按时领房，银行和其他金融机构不再发放贷款，形成了恶性循环。

作为开发商的重要资金来源，首付和个人贷款占重要位置。 从去年开始，个人贷款发放迟缓，今年情况进一步恶化，少数银行暂停。 预售资金相当来源于住房贷款，预售资金变少，开发公司资金链和资金价格急剧紧张。

由于开发商资金紧张，房地产投资增长率今年以来持续下降。 一季度房地产投资增长率比去年四季度增长19.9%，降至16.8%，其中3月单月为14.2%。 更值得注意的是，这是房地产投资的先行指标，住宅销售面积大幅下降，3月达到-7.5%，住宅新开工面积达到-21.9%。 此外，房地产库存状况也明显恶化。

房地产投资增长率与gdp密切相关。 根据海通证券首席分析师姜超的推算，全年房地产投资对gdp增长的贡献为1.45%，如果全年房地产投资增长率降至15.1%，对gdp增长的贡献将为1.15%。 因此，年房地产投资下行将直接提高gdp增长率0.3个百分点。

深圳一家大型开发商分析称，如果各银行继续对个人住房贷款采取惜售政策，开发商将持续亏钱，房地产投资增长率也将持续下降，对今年的宏观经济不利。

正如刘士佑所说，个人住房贷款对经济增长具有稳定的功能。 上述拆房者在中央层面已经提出了微刺激措施，用棚户区改造、基础设施投资等弥补房地产投资增长率的下降，但央行仍然认为首套房支撑房地产市场，房地产投资增长率下降不剧烈，不硬着陆 为楼市见底，就是为经济增长垫底。

另外，如果稳定房价，就能稳定地价，不会使地方政府的财政收入大幅下降，从而导致无法偿还债务的危机。

非市场化的窗口指导

中央银行意志良好，但商业银行反应不一。

“监管者不能一边急于推进利率市场化，一边通过各种行政手段干涉商业银行自身的业务战略”一位股份制银行家认为，减少或不减少个人贷款，是商业银行根据当前资金价格和诉求的现实，做出符合自身商业利益的市场化选择。 央行银监会不得直接干涉商业银行的住房贷款业务，也不能强制银行发放住房贷款或降低住房贷款利率。

商业银行发放住房贷款的积极性不高。 年，在余额宝、财付通等理财产品的追逐下，商业银行理财产品收益率持续上升，维持在5%-5.5%。 理财收益率高于9折房贷利率，接近房贷基准利率一年同业存款利率达到6.8%，银行存同业，优于发放房贷。

关于央行提出的一些要求，中原地产首席分解师张大伟表示，银行贷款额度紧张，4月1.23万亿居民存款远离银行，银行平均价格利率上升，房地产贷款风险增加，特别是温州等房价较低的城市，已经局 这些因素使得银行无法在没有大规模放水的情况下增加房贷额度。

房价的下跌趋势不变

在更深层次上，房地产与金融融为一体，住房贷款市场的一些变化彻底改变了房价的走势。

黄金老指出，十年来，房价经常受到调整压力，不同的是来自这次市场，而不是政策，决定了本轮房价向下调整的真实性。 面对高利率，银行房贷市场停滞，房地产交易量下降，房价承压。

张大伟也认为，银行信贷对房地产领域的紧张，是本轮市场调整出现的最重要原因。 在房地产快速发展的历史上，信贷紧缩的一年房价一律下调，信贷相对宽松的一年房价暴涨。

从交易价格来看，首套房的信用紧缩对市场支付能力有很大影响。 根据目前北京市场正常购房者的例子，刚买下位于南六环的刚需住房，总价200万美元，首付30%，贷款140万美元，从去年年底的85%上浮到现在的标准，30年增加的利息43万美元，房价200万 这大大抑制了购房的诉求，提高了资金价格。

黄金老说:“市场在寻找均衡，利率下降，房价下降，还是两者下降比较好。”

从更长的时间段来看，2005年以来，中国居民资产结构中超分配了房地产，但目前的高利率或无风险收益率改变了这种配置趋势。

数据显示，进入年中，一年银行理财产品收益率(无风险收益率)达到6%左右的五年房地产投资，年化收益率必须达到10%。 也就是说，只有7.27年翻了一番，才有投资价值。 但是，这样的房价涨幅现在和今后都很难实现，持有不动产的税收和转让时的交易价格也必须计算在内。

许多金融界人士认为，互联网金融降低了理财产品投资门槛，银行也积极降低了投资门槛，中低收入者的闲余资金享有较高的无风险投资收益，中国居民的房地产投资意愿有所下降。 个人资产配置结构的变化，将对房价产生持续的影响。 (编辑徐炜旋)

( 21世纪经济报道)