“十余城市传放松限购令 超30城有放松调控预期”

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5月12日，财政部公布了4月份财政收支情况。 其中，受近期商品房销售额下降的影响，房地产营业税443亿元，减少4.2%，较3月5.5%的增长率明显下降。

营业税、增值税、所得税三者占过半数，而财税——房地产税在所有税种中不到2%，但与之相关的上下游产业带来的税收占比达到10%左右，是地方税收的首要来源。

4月，全国房地产公司所得税为248亿元，比去年同期下降3.1%。 契税、土地增值税、耕地占用税、城镇土地购置税等地方税种分别增长1.2%、24%、3.2%、16.9%，比去年不动声色地增长了20%至30%。

房地产税的增量下降，对地方政府来说，不仅税收减少，而且对土地财政未来增收的担忧也加剧了。 这也可以理解为，4月以后，南宁、佛山等多个城市相继传出松绑住宅的“限购”政策。 截至5月16日，《中国经营报()》记者不完全统计，《限购令》放宽的城市有10多个。

“这样的税收下跌，对一二线城市和三四线城市的影响大不相同。 与一线城市相比，三四线城市整体处于供大于求的状况，有可能首先发生降价和换价。 ”。 上海易居研究院研究员严跃进表示。

30多个城市有望放松

对地方政府来说，房地产税的缩小，不仅仅是税收的减少，更重要的地方政府依赖土地财政的模式可能受到威胁。

地方政府的收入通常包括预算财政收入、中央到地方的转移支付和政府性基金收入三部分。 其中，地方政府性基金的收入主要来自土地出让收入，2007年以来，土地出让收入占地方政府总收入的比重迅速上升，年约占地方政府收入的四分之一。

根据中原地产研究部的统计数据，截至目前，传言救市的城市超过10个，其中进行了一些调整的城市已有6个。 其中福州、杭州等多个二三线城市传出了救助市的谣言。

最新的传言是天津市将放开第三套房的限购。 中国经济研究院根据“23个省(市)土地财政依赖度”排名统计，天津市和浙江省土地财政依赖度超过60%，此前浙江省萧山、宁波也传出楼市松结的消息。

根据上述统计排名，土地财政依赖度超过50%的省市包括浙江、天津、福建、海南、重庆、北京等。

“房地产市场冷却，地方财政出现了问题。 在这种情况下，放开部分管制是地方政府拉动经济最常见的措施，也是短期效果最明显的措施。 ”中原地产首席市场分析师张大伟认为。

财政部公布的一季度数据显示，“土地财政”在地方政府财政收入中主角地位依然稳定。

一季度国有土地出让收入达到1.08万亿元，比去年同期增长40.3%，而同期地方本级财政收入为1.95万亿元，“卖地”收入与地方公共财政收入比例达到1.7 %。

以限购放松的杭州市为例，全年土地财政依赖度为156.4%，在该政策咨询监控的全国45个楼市限购城市中对土地财政依赖度排名第一。 进入年后，杭州土地市场出现了“先强后弱”的趋势。 今年1月，杭州转让了35块土地，土地出让金达到339.56亿元，占去年全年的25.6%。 但2月，当月杭州全市土地成交总额为92亿元，环比下跌72.8%。 进入3月，全市仅有8块土地出让，成交总额约38亿元，同比环比数据大幅下降，成交总额比上个月减少4成。

中国国际金融有限企业首席经济学家彭文生指出，土地财政下滑会给地方财政带来压力，产生三大影响:一是减少地方政府投资，影响固定资产投资。 二是提高地方政府的债务风险；三是不利于扩大信用。 整体上对宏观经济产生紧缩效果。 土地收入的下降会给地方财政带来压力。

“在房地产市场持续降温的情况下，预计全国有30多个城市有望放松管制。 之后，包括接近房价停滞的城市在内，地方救助政策可能会出台，它们可能不会明显放宽限购，但会采取其他方法进行微调。 ”。 张大伟要解体了。

在此背景下，彭文生表示，目前房地产销售放缓，现金流影响已经开始显现，但房地产降价的预期还在形成。 销售下降对房地产投资和土地购买的抑制作用目前尚不充分，预计未来几个月土地收入增长率将下降，呈现负增长。

三四线城市或率先“沦陷”

从全国市场来看，房地产税增长带来的结构差异仍然很大。

中原地产数据显示，全国35个城市中，28个城市库存比去年同期增加。 其中南昌、济南、宁波3个城市库存涨幅较大，同比分别达到68.6%、63.8%、56.8%。 这3个城市4月的新供给比成交还要强劲，库存上升的趋势也很明显。

“这些城市的优势是库存消化周期超过一年的城市。 季度商品房成交大幅下跌城市购买地销售比过高城市一季度土地出让金过低城市实质上有降价大厦城市人口刚从城市流出有两个以上的新区域城市”张伟说。

“从房地产市场在当地的快速发展程度和分量来看，一二线城市对房地产业的信任度相对较低，对三四线城市来说，房地产市场的不景气会导致城市资金循环的顺畅。 ”。 严跃进表示。

据政策咨询数据观察，从一线城市以外的限购城市来看，土地财政依赖度超过50%的共31个城市，许多省会城市、部分三四线城市对土地财政依赖度仍然很高。 特别是对宏观经济基本面不太好的城市来说，其土地财政依赖度比杭州、宁波、温州等浙江省城市更为明显。

“三四线城市由于当地劳动力不足，外来人口引进缓慢，整个市场的诉求难以支撑新城开发急剧增加的大量库存。 ”。 严跃进说。

库存量到了一定程度，降价似乎成了意外的选择。

中央财经大学教授温来成表示，房地产税收有所减少，但还没到救市的程度，三四线城市的去化能力比以前略有放缓，但时间还很短，如果不恢复到7、8月，政府将不得不考虑救市。

目前，对住宅企业库存化的应对逐渐浮出水面。

远洋地产总裁李明认为，年对远洋更重要的是提高周转率。 加快销售速度，特别是向库存转移的速度，是提高周转率的最重要的方法。 远洋获得销售许可证后1年以上的库存滞销，3个月以上的称为续售，不到3个月的称为新增。

采取一系列手段后，远洋目前3年以上的库存几乎为0，2年以上的坚决清理，减轻了企业的停滞压力。

在这种背景下，房企谨慎进入三四线城市。

“进入未来的城市需要三个条件。 一个是选择者众多的城市。 二是这个城市经济可以持续快速发展，或者说先天性的自然环境会吸引新的人口流动。 三是传统城市规划稳定。 ”。 李明说。