“详解天津公产房置换政策:交易中资金不足可贷款”

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受拆迁、新学期开学等因素的影响，近期公产房因其区位优越、面积小、交易费用低等特点在二手房市场非常活跃，果断出手哪些刚性诉求的购房者，建筑面积60平方米左右的一两居室最为 对于二手房私产住宅的搬迁，很多市民对公产房置换、贷款方面的政策非常有限，特别是了解公产房能否贷款等问题。 对比市民普遍关心的这些问题，记者采访了房管部门，业内人士给予了详细的解读。

公产室的特点

位置优越的交易价格低，不在限量购买范围之内

目前已知的公产房按产权人大致分为两类:第一类是直管公有住宅。 是指物业管理部门直接管理出租给公司和个人的住宅。 二是单位的自我管理生产。 是指全民所有制和集体所有制等单位的所有住宅，俗称公司产。

公产房的住房年龄比较长，户型设计有些落后，但具有不可比较的特点。 首先，购买公营住宅的置换手续费远远低于购买二手私产住宅的税金。 其次，近期楼市宏观调控不断深化，二套房贷款首付比例上升至60%，本市家庭无法拥有2套以上住房新建房产等政策收紧。 公有企业生产房屋不一次性支付双重的交易特征、不属于个人名下不动产的产权属性，可以使购房者不受信用、限购等政策的限制。 第三，由于公用企业的生产房屋大多建于20世纪80、90年代，位于市内六区的中环线以内，地理位置优越。 目前公产房集中的领域有河西区的爪寺、越秀路领域、南开区的鞍山西道、王顶堤领域、河东区的中山门、万新村领域、河北区的中山路领域、红桥区的丁字沽领域、和平区岳阳道等领域。 这些区域位于市内较热门的区域，交通便利，生活、教育、医疗等配套设施齐全，交通便利，而且住宅面积普遍小，总房费低。

购买公产室的录取权不够钱

林先生最近在南开区鞍山西道学湖搭理公产房，总房费约95万元，这套房子打算给儿子当婚房，手头储蓄50万元左右。 购买公产房必须一次性全额支付，所以她一下子筹不到这么多钱。 据人介绍，天津市津房置换有限责任企业和中德住房储蓄银行联合独家推出“公有住房置换额贷款”业务。 了解后，她用50万元给儿子做了首付，抵押了自己的私产住宅，用贷款的方法为孩子买了这所房子。

过去，购买公产室的聘用权必须一次性全额支付，很多资金不足的购买者想要“房”。 日前，天津市津房置换有限责任企业在市房管局、市房地产总企业的大力支持下，与中德住房储蓄银行联合独家推出“公有住房置换额贷款”业务，为广大中低收入群体实现安居梦提供了新的载体途径。 该贷款业务需要新承租人作为抵押物(完全产权的私产房)提供不动产，最高贷款额可为抵押物判断值的70%。 根据个人情况，贷款期限最长可达30年。

贷款限额怎么计算？

1、抵押住房判断价值的70%以下，如住房年龄超过20年(含20年)，最高不超过判断价值的50%住房判断价值:中德银行准入判断事务所对抵押房产判断值的中德银行享有最终价格认定权。

2、不超过公营住宅购买采用权价值的70%。 购买的公营住宅的采用权价值:取该住宅的成交价格和事务所对该住宅的判断值之间的低值。 上述两个条件中，最低值为银行最终抵押贷款额。 商住两用住宅和底商不能作为抵押物。 购买的房屋必须是民间住宅。

/以全套私产住宅为抵押，面积80-90平方米，整体价格100万元左右。 批准贷款资格，根据个人贷款条件，设定贷款额度，首先抵押100万元的70%、70万元。 例如购买的公产房总房费为90万元，90万元的70%为63万元，两者取低值，也就是最高贷款额为63万元。

可以贷款几年？

已知这样的贷款年限最长为30年的抵押住房龄+贷款年限≤40年； 借款人年龄(男) +贷款年限≤65年，借款人年龄(女) +贷款年限≤60年。 借款人具有高级职称、延聘说明的，贷款年限可以延长五年。 贷款人享有基准利率上浮15%，持有中德住房储蓄合同的，可以享受基准利率上浮10%的贷款利率。

你具备贷款条件吗？

借款人年满18周岁，具备完全民事行为能力，已知可以提供合法比较有效身份证件的借款人仅限天津市居民，具有本市城市非农业户口。 以及所有不良的债务信息记录和相关的民事纠纷和刑事案件。

借款人具有正当职业和稳定的收入，具有按期偿还贷款利息的能力，可以提供相应的收入说明或资产说明。 的收入说明金额达到月还款的两倍以上即可，而且需要客户作为补助报告资料，提供连续半年的工资流水、大额存款说明、个人纳税说明和公积金缴纳说明中的任意一种资格说明。 借款人收入不能满足要求的，可以增加配偶、子女、父母、亲属、朋友作为共同借款人。

一次性双重支付，贷款手续费用不同

津房置换的工作人员告诉记者，公产室使用一次性不重复的支付和贷款购买，在手续上和费用上都有差异。 在同一个房子里，用两种方法购买有多大不同？ 工作人员用实例给我们说明了。

小孟，30岁，已婚，在和平区买了学片房。 这个房间是公产住宅，面积25m2，房费70万元。

一、小孟不会一次性重复购买这所房子

所需费用:包括置换代理费、房屋转让手续费和判断费在内约14300元左右。

处理流程:

1、孟先生购买的公有住房承租人在某津房置换的连锁店办理置换的进口手续，审查该房屋的拆除改造、纠纷和费用不足的情况，保证房屋符合置换条件。

2、通过挂牌和摘牌手续，在津房置换连锁店将房款( 70万元)交纳资金监管账户，交纳置换费用，签署置换相关协议。

3、货款到齐后，下载置换书，置换室双方置换为津室办理结算手续。

4、原承租人在聘任后的3个工作日取得房费，小孟持原房费和置换单到公营住宅所属房管站办理签订新房手续。

二、如果孟先生没有能力一次性重复购买这所房子，在符合条件的情况下，可以办理贷款手续购买。 那么，除了上述的置换代理费、房屋转让手续费和判断费外，还必须承担贷款的相应费用。 假设孟先生有首付30万元，其余房款想通过贷款方法购买这所房子。 小孟的恋人名叫私产家，没有贷款，价值80万元，房龄8年。

首先孟先生拥有本市的非农业户口，年龄在18岁以上，符合购买公营住宅的基本条件，他的爱人有私产住宅，没有贷款，可以作为抵押物。 因为这个孟先生符合贷款条件。

贷款额:抵押私产住宅价值: 80万0.7=56万，购买的公营住宅价值: 70万0.7=49万。 这是因为他的最高贷款额是49万。

贷款年限:抵押私产住房: 40-8=32年，小孟年龄: 65-30=35年，他的最长贷款年限为30年。

贷款所需费用:(孟先生贷款40万元)包括服务费、判断费、公证费和抵押登记费共计12500元左右。

处理流程:

孟先生需要出具收入说明，去银行办理限额审批手续。

2、他购买的公有住房承租人办理置换入货和挂牌手续。

3、小孟付首付，银行批准通过后，办理抵押登记手续。

4、拿到他的票后，银行出钱，换房双方办理结算手续

5、原承租人在聘任后的3个工作日取得房款，津房置换职工陪同孟先生到公有住房所属的住房管理站办理新居本手续。

(责任编辑:石兰兰)