“房价拐点已现 开发商集体看空”

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“中小住宅企业如果转型早的话，也许可以逃过这一法规的劫难。 ”。 现在投身煤矿开发的杜先生，看到窗外的黄叶，有点高兴地说。 他以前是房地产开发商，开发过几块规模很小的楼盘。

引起其感慨的是宏观调控下楼市惨淡的现状。 结合三季度和“全年黄金期”的数据，房地产公司一方面库存量逐渐增加，另一方面资金链逐渐紧张。 “中央关于不放松管制的表态，证明了房企艰难的日子还在持续，房价的下降拐点正在形成。 ”。 建部政策研究中心副主任王钰林11月2日对《中国经营报(微博)》记者表示。

4大公司的库存急剧增加

数据显示，2009年“全年黄金期”北京楼市合计签约量仅为2.7万套，比去年同期超过5万套的签约量减少46%，年末库存量有可能在销售持续低迷的情况下突破12万~13万套。

被认为是北京楼市重灾区的通州，不仅创下了存量房的记录，价格一般下降了两成。 据中原地产统计，通州销售住宅楼45座，库存量达1.6万多套，占全市的12%左右，月平均销量300~500套，成交均价15000~16000元/平方米。

和北京一样，其他城市的楼市已经不再和“全年的黄金时代”一样风光了。 根据房网数据监测中心的数据，全国47个大中城市中，41个城市的住宅交易量低于去年同期，广深沪等9个城市比去年同期下跌了5成以上。

从上市房企三季度数据存量指标来看，在存量方面，144家房企截至9月31日的存量达到1.22万亿元，比去年同期的0.86万亿元上升41.86%。 其中“万保金募集”(万科、保利、金地、招商)四大巨头合计库存4523亿元，同比增长47%，环比增长8%，远远快于整个领域的水平。

开发者被迫资金进入宫殿

除了经济衰退之外，开发公司更大的压力来自资金紧张。 “开发商降价的根本原因是资金链是否紧张，没有资金就要降价，”联达四方董事长杨少锋说。

以绿城为例，关于破产的谣言持续发酵源于资金链的紧张。 据年中报报道，绿城中国截至今年6月30日的净资本杠杆率达到163%，比年12月31日上升31个百分点，居内地上市住房企业首位。

沪深两市132家房地产上市企业，年前三季度实现营业收入2321.02亿元、营业利润437.84亿元、净利润300.09亿元，比去年同期增长13.7%、13.37%、14.92%，比去年同期增长10.36个、5.45个。

受销售持续低迷的影响，衡量上市住房企业资金链状况的经营活动净现金流量也大幅减少。 三季度数据显示，29家上市住房企业经营性现金流净额为-16.6亿元，去年同期为30.8亿元，其中15家出现经营性现金流净额下跌。

阳光100常务副总裁范小冲表示，在量价下跌的情况下，开发公司面临着土地金、材料金、工人工资等资金困扰，100%的开发商面临着资金紧张的问题。 三季度数据显示，房企预收款增加606亿元，环比减少33%，呈现出三季度销售业绩不佳的状况。 另外，本年度在信贷紧缩和领域管制的背景下，房地产领域的融资也很困难。 三季度房企融资现金净流入634亿元，同比大幅减少41%。 财务费用达到47亿元，比去年同期上涨27%。

地方政府“冲破包围”

地方政府也同样痛苦。

进入10月，北京住宅土地市场冬天很早。 据亚豪机构统计数据，10月北京共成交21块土地，其中工业用地和商业用地占绝对主导，分别成交15块和5块。 10月总成交件数比上个月有所增加，但住宅用地成交一落千丈，当月仅成交，为限价住宅用地。

亚豪机构副社长任启鑫分析称，今年以来，北京市住房土地市场一直不旺盛，到10月已降至冰点。 “第一个原因是开发公司没有了能力和精力。 ”。

中国房地产学会副会长陈国强解体分析认为，管制以来，许多房企因观望时间长，年销售困难，资金链出现不同程度的问题，融资困难。 因为这许多资金紧张的房企此时不会将大量资金用于购买土地。