“成交回暖并非楼市反转信号”

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李佳鹏说，3月以来，楼市成交呈现回暖态势，北京、上海、广州、深圳、杭州等二线城市楼市成交量环比大幅上涨，迎来本轮调控以来未见的“暖春”。 但仔细一看，成交大幅增加是房企“价格交换量”引发刚性诉求入市，不是市场阶段性反弹，而是市场反转的信号，楼市调控依然紧张，房企资金紧张。 对楼市3月成交环比大幅上涨的情况应予以合理审视，另一方面，近期各地房源供应明显增大，房地产开发商降价促销项目增加，加之首付房贷额度紧张的情况有所缓解，首付房贷利率为基准利率， 数据显示，一季度全市新建普通住宅成交1.6万套，在第一购房者看来，9成是首次置业。 另一方面，3月成交环大幅上升，但第一季度整体市场依然绝对低迷。 根据北京中原市场研究部的统计数据，全国20个城市的总成交量为22.2万套，比去年同期的30.9万套达到28.3%，比上月达到去年4季度的26.3万套，降幅也达到15.6%。 另外，据中国指数研究院(微博)统计，北京一季度总成交面积为184.9万平方米，比去年同期下跌18.88%。 上海一季度总成交面积为272.68万平方米，同比下跌18.34%。 事实上，3月成交的上涨只是反弹而不是楼市回暖反转的信号。 从大背景看，楼市调控政策没有转向，楼市对政策的微调尝试也逐渐停止。 中央“部分地区房价尚未回归合理价位”的表态表明，政府调控房价的目标尚未实现，调控还将继续。 而且，现在不仅要关注新房的价格走势，还必须关注二手房的价格波动。 新房价格下降必须督促二手房业主降低报价，反之亦然。 也就是说，包括新居和二手房在内的楼市表现，和反转的说法还很遥远。 从库存情况来看，楼市库存量仍居高位，在政策高压、高库存企业和景气下行的背景下，“供大于求”的格局短期内难以改变。 从房企资金方面看，一季度，房地产开发公司资金状况持续恶化，接近或低于2008年水平。 在69家上市公司中，负债占总资产的比例超过70%的有23家，超过50%的有57家，负债比去年同期增加的有46家。 目前房企降价压力较大，“价格换算量”仍是下一阶段房企的主要任务。 事实上，房企尝到了这方面的“甜头”。 在经历了一个多月的降价促销后，2月份多家标杆企业的销售业绩明显回升。 其中招商、金地、保利的销售业绩比上个月大幅上涨1倍。 随着楼市调控的推进，预计越来越高的企业库存和紧缩的资金将迫使房地产开发商新降价出售。 受政府“有持有压力”政策的影响，首次运营商的刚性诉求将被释放，成为市场成交的主力军，但成交量的增长幅度很大程度上取决于开发商和二手房业主的降价空之间。