“房企去库存压力递增 以价换量成共识”

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记者郭成林

虽然调控政策“拟”触底，但房地产上市公司年报、季报显示，地产商库存高、负债重、资金紧张，龙头房企纷纷下调开工面积规划、销售目标增长率。 另一方面，以信托、银行理财等融资渠道进入还款高峰为指标，今年房企资金面仍比较困难，通过换价、回笼资金形成领域共识。 房价真正松动后，领域将走出先抑后扬的快速发展曲线。

根据上证报，截至4月27日，沪深两市房地产上市企业142家(基于申万分类)公布年报，剔除重组等不可比较因素后，共计营业收入4714亿，比去年同期增长13.8%，净利润660亿，比去年同期增长13.7%。

市场对房地产上市公司的共识是，监管政策出台两年来，业绩最不受关注的财务指标，库存、负债、资金链等更具有预警、预判的意义。

先看看库存。 据统计，142家房地产上市公司年末库存合计达到1.3万亿元，比去年同期增长34.7%。 在监管政策下，每年大量开工的项目相继竣工，领域风险聚焦于日益累积的高库存。 而且，一方面库存量迅速增加，另一方面销售不景气，导致公司库存周转率的增加和库存周转率的下降。

例如万科，以750.02亿元的库存绝对值增长位居a股企业首位。 截至年12月31日，万科各类库存中，建设开发产品1380亿元，占66.2%； 待开发产品629.9亿元，占30.2%； 完成的开发产品72.4亿元，占3.5%。 万科库存周转天数达到1442天，比上年增加105天。

看账。 据统计，142家房地产上市公司年末负债水平仍在上升，总负债额达到1.44万亿元(含预收款)，比去年同期的1.6万亿元上升24%，负债率平均为72.3%，为近10年来最高。

最后看资金链。 据统计，133家房地产上市公司年末经营性现金流净额为-655亿，紧缚形势依然严峻。

以上三个构成了上市房企困境的概况:库存量快速增长，债务持续上升，资金链越来越紧张，三者高度相关，又相互恶化。 反馈年报，许多大型房企纷纷降低开工面积计划，降低销售目标增长率，寻求以“价格换算量”度过难关。 相对于过去几年30%、50%的销售目标增长率，许多住宅企业将销售目标增长率设定在10%以下。

金地集团在年报中认为，如果年的房地产市场是调整年，年将更按照去年的道路前进。 政治方面由于形势严峻，短期内不会有太大变化。 房价还在合理回归的过程中。

从基本面来看，今年一季度房地产领域指标全线下跌。 国家统计局数据显示，全国房地产开发投资10927亿元，增长率比去年同期下跌10.6%。 全国住宅新开工面积39946万平方米，比去年同期上升0.3%，其中住宅新开工面积29427万平方米，比去年同期减少5.2%。 商品房销售面积15239万平方米，比上年减少13.6%。

从持有地的热情来看，房地产开发公司的土地购买面积为7859万平方米，比上年减少3.9%，年3月的全国房地产开发景气指数(国房景气指数)为9692，再创新较低。

国泰君安研究报告直接预测，全年房地产全年新开工增速将持续降至-11%，全年投资增速将降至12%。

更值得观察的是价格指标，统计局数据显示，3月商品房销售均价5498元/平方米，同比下降6.4%，环比下降7.1%，表明房价真正开始松动。

从上市房企今年一季度的报告来看，业绩呈现明显的探底趋势，库存压力还在上升。

截至4月27日，沪深两市房地产上市企业129家(基于申万分类)公布全年第一季度报纸，剔除重组等不可比较因素后，共计营业收入653亿，比去年同期增长8.87%，净利润86.78亿，比去年同期减少0.6%。

以“招保万金”四大领袖为例。 其中，金地集团净利润1.56亿元，同比减少3.58%。 招商地产(微博)净利润4.3亿元，同比减少23.5%。 保利地产(微博)净利润5.4亿元，比去年同期减少23.5%。 只有万科实现了同比增长，净利润14亿元，增长15.8%。

另外，“招保万金”的库存压力还没有缓解，3月底的库存比去年同期微增36%。