“刚需入市不可能带动楼市大幅反弹”

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依靠应该解放的力量，楼市并不是很大的反弹。 开发者不应对此感到乐观。 购买者也不必担心价格会暴涨。

目前楼市调控效应正在显现，正好需求群体喜闻乐见的房价下降，购房意愿也在一定程度上受到抑制。 对此，最近出台了一系列政策，以减轻刚买的房子的购买困难。 如果楼市调控没有放松，大量的刚入市会直接促进楼市价格反弹吗？

支撑楼市成交量的刚要也成了“高富帅”

3月以来，各地楼市成交量明显上涨。 进入4月，楼市持续回暖。

中国指数研究院(微博) 23日公布的研究数据显示，上周全国楼市成交量依然回升，同比下降城市持续减少。 要点城市中，只有上海成交同比下跌，其余城市均有上涨。 其中南京涨幅最大，达到166.28%。 北京、深圳、成都、杭州的涨幅均超过50%。

在二线城市武汉，3月份1.1万套成交量创下限购以来的新高。 进入4月，每周销售额比上个星期增加了数百套。 据统计，4月前3周成交了9133套商品房。 业内人士预计，4月成交将再次超过1万套。

市场认为楼市销售额的“回暖”是由于刚性诉求的持续释放。 武汉郊外某大型楼宇客户经理邓阳告诉记者，他所在的楼宇最近发起了9.1折优惠活动，价格比周边均价低几百元，需要多方咨询。 “平均一周能卖60套。 ”邓阳说。

刚需，集团数量多，购买意愿强，但购买力有限，选择区域有限，所以不受市场人士待见。 但是，楼市近期的巨大变化，让许多开发商不得不从新审视，将其视为众星祭月的“高富帅”。

政策需要微调

顺应高涨的购买欲望，必要的购买政策是全方位形成的。

首先是贷款利率的微调。 从3月中旬开始，北京、上海、武汉、南京等一二线城市的部分银行套房贷款利率从基准利率下调至9折左右，部分银行享受8.5折优惠。

北京中原地产市场研究部总监张大伟表示，首次房贷利率回归将给刚性诉求者带来巨大优惠，展望中的众多购房人将及时出手。 他说，以商业贷款100万元、20年还款期为例，比基准利率9折的月供给为7365元，比基准利率总利息减少10万元。 8.5折扣利率对应的月供给为7160元，总利息减少15万元左右。

另一项需要密切联系的政策——公积金贷款额度也在悄然调整。 武汉、南昌、郑州等二、三线城市相继提高住房公积金贷款上限，两成首付购房政策回归市场。

根据武汉新规定，一方缴纳的职工购房首套住房，住房面积不超过90平方米，限额上限上升至80%，最高不超过60万元。 河南郑州、辽宁沈阳、山东滨州等许多二、三线城市也将公积金贷款额提高了15%至25%。

此外，北京、武汉、上海等城市相继修订“非普通住宅税”标准，使越来越多的普通住宅享受契税优惠，也在一定程度上减轻了必须购买的税费负担。

只要进入市场，对楼市的影响就有限

去年以来持续的严格调控，在一定程度上提高了购房门槛，加大了利息等购房价格，打击了投资性购房，同时也抑制了刚性诉求和部分改善性诉求。

因此，去年年底，中央有关部门在不同场合表示，要增加普通商品房的供应，支持首次购房的诉求。 最近召开的国务院常务会议也提出，房地产调控政策不动摇，进一步加强调控效果，增加普通商品住房供应。

但是，楼市的微调并不是放松管制。 从普通民众、研究专家、开发者，很多时候都相信楼市调控政策的持续严格。

武汉某知名房地产公司销售部长姚伟认为，从目前情况看，放松监管的可能性很小，投机性投资性购买的诉求将被赶出市场。 如果没有有购买能力的投资性诉求，即使需要大量的刚入市，短期内也有可能带来一定的成交量，但长期来看对楼市的影响有限。

中国指数研究院华中分院副社长李国政更是直呼其名，依赖应释放的力量，楼市不可能有大的反弹。 开发者不应对此感到乐观。 购买者也不必担心价格会暴涨。 (青岛新闻网社)