“三四线城市现天量库存 泡沫风险大于一线城市”

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于兵兵兵

“近几年来，三四线城市房地产的快速发展速度已经脱离了基本面，这几年激进的土地出让速度，将会积累在目前的存量高压下，使这些地区的房地产竞争形势更加惨烈。 ”易居研究院公司研究中心总经理周建近日表示。 基于消化库存、搞活市场的想法，托市政策最先在这些城市启动。

天量供给:消化一年的土地出让量需要13年

一份内部研究报告指出，唐山、扬州、中山、芜湖、连云港等大量三四线城市在过去几年土地供应极度膨胀，与去年以来商品房的实际消化速度形成了较大差距。

该报告的核心调查复印件是当地年商社销售总量与2008年至2008年4年平均土地年交易量的比例，如唐山这一比例仅为7.6%。 也就是说，按照全年房地产销售进度，唐山消化一年的土地成交面积需要13年，消化此前4年的土地成交量需要52年。

除唐山外，桂林、宜昌、宜兴、烟台、连云港、扬州、惠州等都属于去化压力较大的城市。 北海、南通、江阴、中山、洛阳、常州、芜湖等地也同样有名。 其中桂林、宜昌、连云港三地，年商品房销售面积占4年年均土地出让量的比例分别为8.2%、12.7%、18.4%。 详细回顾以往的救市政策，中山、芜湖、扬州等地无视中央宏观调控，触及红线动态，其真正原因不难理解。

以中山为例，4月，中山迎来商品房新增量高峰，新面积超过63万平方米，环比上涨72%，其中92%为住宅新增量。 “中山的问题是供应量很大，几乎所有的大开发商都在中山有项目，但是像中山这样的小城市，哪里需要这么多的商社呢？ ”。 中原地产中山区的负责人对记者说。

因此，中山市政府在去年年底发布限价令后，多次暗中提高限价门槛，希望刺激越来越多的成交以缓解供需矛盾。

请看昨天刚发布救市新闻的扬州。 截至4月底，扬州市区商品房月累计可销售面积286.81万平方米，比去年同期增长35.55%。 其中，商品住宅160.05万平方米，比去年同期增长65.54%。 4月末商品住宅可售住宅资源共计11550套，其中120平方米以下面积所占比例为33%，约7成可售住宅为120平方米以上的高端房地产或大型户型。 也不难理解扬州这次救市的目标瞄准装修房和豪宅市场的原因。

从周期推算，目前扬州上市的房源大多应该来自于年前左右的土地项目。 据统计，扬州在年土地出让中取得爆炸性增长，年扬州市区住宅用地合计供应426.29万平方米，比上年增长68.58%。 实际住宅用地成交金额93.57亿元，比去年同期增长43.05%。 同年，扬州完成房地产开发投资101.48亿元，同比增长80%。

到了今年前4月，扬州商品房开发投资增长率仅为19.05%，商品房合同成交面积44.21万平方米，同比减少30.96%。 其中商品住宅合同31.56万平方米，比上年减少36.79%。 按扬州年各类土地共成交408万平方米计算，不顾容积率问题，按目前扬州的销售速度，年全部消化土地时间为37个月。

在上述种种压力之下，地方政府开始着手救市。 无论扬州政策是否停止，都需要看到房地产投资增速下降和成交量下降给地方经济带来的实质性变化，以及地方政府随时可能出手的救助市场的预期。

三四线风险比一线城市大

但是业内人士坦言，在目前宏观调控的大基调下，政府的微调政策对市场没有本质的拉动。 过分依赖房地产业的结构性矛盾在短期内也不会改善。

“与一线城市相比，三四线楼市泡沫的风险需要高度关注，我觉得有可能会被房地产公司绞死。 ”。 房地产界的人直言不讳。

从数据上看，三四线城市的结构问题也很明显。 例如华北地区唐山市，其经济总量、人口数量、年商品房成交量分别相当于北京市的17%、38%、18%，但前4年平均土地出让面积相当于北京的93%。 惠州与广州相比，其经济总量、人口数量和年商品房成交量分别相当于广州的17%、36%、31%，但土地成交量相当于广州的94%。 与连云港和南京相比，其经济总量、人口数量和年商品房成交量分别相当于南京的23%、55%、55%，但土地成交面积已是南京的117%。