“40余城微调楼市政策 地方卖地冲动再起”

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贾海峰

微调的底线是信用政策得不到遵守

迈出一步，再夺回来——这叫做探索。

目前，各地政府正在探索中央政府对房地产调控的基础在哪里。 从增加公积金贷款、减免税收等常规小动作，到直接变相取消或变更限购政策，已经有40多个城市采取了不同的动作尝试了中央房地产调控的政策基础。

前几天，湖南出台了降低首付等刺激购买政策，但很快于5月31日辟谣，声称“子虚乌有”。

市场将这种“自我停止”和“被停止”理解为中央调控房地产的决心不会动摇，但其实不是这件事。

今年5月，北上广深和全国许多城市的房地产交易量呈现环比上涨50%以上的态势。 这证明了微调政策和需要购买的诉求已经发挥了作用。 也就是说，并不是中央多次表示“不会多次动摇”，房价和市场交易量不是在下降，相反是在上升。

这是为什么

一方面是必要的积累和释放，另一方面证明地方政府实际上并不清闲，或者说有些小动作已经见成效。

但是，地方政府对不动产规制进行微调也不是不好，相反需要进行必要的微调。 例如，首次住房贷款和首次购房的契税优惠等政策有助于减轻购房人的负担，说明税负和财富分配机会均等。

但是，现在的中央政府和地方政府的博弈，应该有确定的说法。 也就是说，应该给出微调政策的确定底线。

迄今为止，无论是国务院还是建设部，都没有公开这条底线。 国务院经常强调不动摇，在房地产政策表现上把“严格管理”改为“稳定”，很多人质疑房地产调控是否会继续严格。

住建部也多次在内部会议上向地方政府讨论了微调确定性定义的方法，但这种微调最终不应该被中止。 最后，住建部的一位专家在内部认为，如果地方政府不限制政策，就没有必要停止。

因此，40多个城市尝试进行了微调，但迄今为止只有前后几个城市被停止。

调控政策似乎是中央政府容忍地方房地产调控政策微调的基础，但这不是微调的基础。 事实上，限购政策对本轮房地产调控起着重要意义，但目前并不是房地产调控的首要作用工具，当然北京、上海等提出社会保险条件等严格限购政策5年以上的城市除外。

本轮房地产调控已有两年多，不少地方政府提出的限购政策条件以一年为界，从政策提出到现在，刚性购房要求大多已经符合限购条件。 再次，一年的限购政策对投资性买家的诉求大致相似，开发商可以直接着手解决外国买家的这些问题。

值得认识的是，当前房地产市场依然低迷，房价难以回弹的原因是货币政策，货币政策是房地产市场回弹的紧缚。

紧缩的房地产金融政策，由于开发贷款限制，股市融资停止，信托等其他融资渠道停止，房地产市场依赖外部输血的能力基本被切断，光是销售还款，开发商就被迫降价抛售，这也是出现高于5月高交易量的原因。

其次，2套以上住房贷款受到严格限制，投资性住房购买的诉求也受到限制。 从房地产调控的经验来看，信贷紧缩也是房地产调控最重要的因素，每次房价下跌都是信贷政策的作用所致。

目前，在增长和经济刺激的背景下，各方面力量向银行施压放松信贷政策的呼声不断，无论从哪里开门，房地产市场都一定能分一杯羹。 因此，当前恪守信用政策不动摇，特别是严格限制房地产信贷和资本市场融资政策基础不动摇，是保证房地产市场不出现大重复的首要因素。

但是，我们看到了各方面的力量正在悄悄地起作用。 例如，北京市看到5月市场的红火，马上推出万柳地块，大楼地价起价为2.4万元/平方米。 根据房网看房团的消息，海淀上地亿城西山公馆精装售价只有3万元/平方米左右，如果不加以控制，地方政府将卖地冲动复苏，面粉将带动面包，房地产市场的反复。