“土地与住宅价钱背离:土地创3年新低 住宅16月新高”

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上海易居房地产研究院最新报告监测了10个典型城市，结果显示，5月土地出让金创近3年新低，而商品住宅成交量明显反弹，创近16个月来新高，反弹力度强于今年3月。 据报道，尽管房屋销售连续3个月出现回暖趋势，但开发商对后市的预期依然保守，对土地招标依然持谨慎态度。 预计后续楼市成交量仍将保持高位，成交活跃态势将持续，下半年成交量有可能超过上半年。

110个典型城市5月份土地成交量一起下跌

1、土地成交建筑面积持续下降

5月，10个典型城市土地成交建筑面积近3年来处于低位，共成交1423万平方米，环比上涨7%，同比减少31%。 实际上，自年9月以来，土地成交面积基本保持同比负增长。 在土地持续冷清、紧缩性房地产调控政策的氛围下，房地产公司土地所有权意愿明显不足，但开发商资金链紧张状况也未得到明显改善，证明开发商对土地招标仍持谨慎态度。 预计下半年成交将回升。

图1 10典型城市土地成交建筑面积演变

注:典型城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌。

2、土地出让金收入大幅下降

5月，10个典型城市土地出让金收入131亿元，环比减少41%，同比减少50%。 自年12月达到近5年的最高值后，土地出让金收入开始进入波状下行通道，至今比上年负增长达9个月，创下过去3年来的最低。

图2 10典型城市土地出让金收入走势

1~5月10日典型城市土地出让金收入922亿元，比年同期减少58%，比年比较大幅减少67%。 土地出让金处于历史低位，但土地出让金收入大幅减少将增强地方政策放松管制的推动力，下半年成交有望回升。

1同期土地出让金收入比较

5月，10个典型城市土地成交均价926元/平方米，环比下降45%，比去年同期下降27%，降幅扩大。 从整体上看，2009年全年土地平均价格呈波状上涨，自去年3月进入下行通道，至今仍震撼下行。 可见各大城市受政策影响，土地市场整体低迷，地方政府期望通过降低土地最低价来促进成交。 从目前土地市场的成交来看，下半年土地市场可能仍以底价成交为主，但价格跌幅趋于收窄。

图3 10典型城市土地成交平均价格走势

1、新商品住宅成交量大幅增加

5月，10个典型城市商品住宅交易量均有不同程度上升，创近16个月来新高，成交面积668万平方米，比上个月上涨29%，比去年同期增长15%，连续3个月为正。 从2009年8月开始，成交量增幅连续6个月收窄，整体开始进入下行通道，呈现波状下行的态势。 5月成交量的上升，一方面要查明其原因，另一方面滞销购房诉求继续释放，加之5月房企促销力度加大，比较有效地刺激了刚性诉求的增长。 另一方面，由于诸多政策的微调，为购房者缓解了一定的购房压力，增强了进入市场的信心。 6-7月成交量仍保持高位，成交活跃态势预计将持续，下半年成交量有可能超过上半年。

图4 10典型城市新商品住宅市场成交量走势

注:典型城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、大连、杭州、南京、青岛和南昌。

一线城市新建商品住宅成交量更是创新

5月，一线城市新建商品住宅成交量总体明显增长，创近16个月来新高，成交面积331万平方米，比上个月上涨40%，比去年同期增长20%，其中北京和深圳同比增长47%和41%。 上海是唯一一个同比负增长的一线城市，减少了2%，但仍创近12个月来的新高，仍处于高于上年的水平。 与地方城市相比，地方城市的反弹力更强。

5一线城市新商品住宅市场成交量走势

5月，典型二线城市新建商品住宅成交量呈现比去年同月2升的局面，创年2月以来新高，成交面积337万平方米，比上个月上涨29%，比去年同期增长10%，连续3个月同比呈正增长。 与一线城市相比，反弹力稍弱。