“北京规定高收入者房贷月供不得低于月收入50%”

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以判断价格为200万的二手房为例(贷款年限为20年)，新政实施后，贷款额和月供给将发生如图所示的变化。

从今天开始，北京公积金贷款和北京市商业银行将实施新的住房贷款政策。 购买者使用公积金贷款或北京市商业银行申请贷款2套房时，首付比例均由原来的6成上升至7成。

据新京报报道，《国五条》北京细则出台一周后，北京公积金贷款和北京市商业银行住房贷款政策新政也落地。 昨天，北京住房公积金管理中心和央行营业管理部分别下发了通知。 购房人使用公积金贷款或北京市商业银行申请贷款2套房的，首付比例均由原来的6成上升至7成。 从今天开始使用上网本的购买将按照新的政策实施。

“无房贷”的两套房首付还有六成

此前北京公积金二套房的政策是，贷款首付比例必须在60%以上，贷款利率为同期首次住房个人贷款利率的1.1倍。 昨天，北京住房公积金管理中心发布《关于实施住房公积金个人贷款差别化政策的通知》，借款申请人购买了第二套住房贷款，其贷款首付比例在70%以上。

但是，虽然在市居委会住房交易权新闻查询系统中显示无房，但根据中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统的查询，有一个个人住房贷款记录或一套购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，仍然是贷款首付。 相关人士解释说，政策中提出的一个购房提取记录不是一次提取。 例如，购房人以前购买过住房，但比这个住房多次提取公积金，只被认定为一个购房人提取记录。

公积金房贷利率依然是1.1倍。

业内人士表示，现实情况是，许多购房者“卖小房子大改”，卖以前的小房子大改，改善居住条件。 这些人以前大多有贷款记录，但购买新住房仍然是自住的诉求。 此次公积金贷款首付调整，相对于“无房有贷”的情况并未浮出水面，说明虽然监管较为严格，但公积金贷款仍支持自住刚需住房。

另外，昨天发布的通知中没有提到调整两套房的公积金贷款利率。 因为这表明利率仍将提高1.1倍。

此外，新政在贷款资格审查、贷款额度、月还款额、借款申请人缴存要求、住房公积金违规行为处罚力度加大等方面，提出了更加严格、紧迫的新规。

■相关信息

二套房认证标准稍“宽松”

新京报(记者苏曼丽)昨日表示，央行营业管理部调整了北京市商业银行的住房贷款政策。 从今天开始，通过贷款购买第二套住房的家庭，首付比例必须在70%以上。 与公积金贷款政策一样，表示北京市房建委住房登记新闻系统没有住房，央行个人信用新闻基础数据库有住房贷款记录，对第二次申请贷款购房的家庭，实行首付比例在60%以上的政策。

此前，北京市商业银行对两套房的认定标准为“认房、认贷”。 一位国有银行人士表示，新政对名义上没有房地产记录的两套房购房者的政策略显宽松，可能是考虑到一点改善性的购房者的诉求。

这次商业贷款新政没有调整贷款利率。 银行相关人士表示，在重复现行两套房利率1.1倍的政策的基础上，各行也有一定的自主权。

■解读

贷款限额

购买前90平方米以下自住住房的，个人信用等级为aaa级，贷款最高额度上浮30%。 个人信用等级为a级，贷款最高额度上浮15%

购买90平方米以上非政策性住房和第二套住房的，贷款最高额度不上浮，不超过80万元

购买经济适用房的低收入职工，贷款额不受月收入限制

首付比例和利率

购买第二套住房的贷款首付比例必须在70%以上，贷款利率必须是同期第一套住房贷款利率的1.1倍。 “无住房贷款”申请人仍须执行贷款首付比例在60%以上，贷款利率为同期首次住房贷款利率的1.1倍的政策

偿还额

人均月收入为北京市职工月平均工资的3倍以上时，其月还款额几乎为该月收入的50%以上

月还款额应基于贷款月最低还款额以上，不低于住房公积金月缴存额，住房公积金全部用于住房费用

算帐

以判断价格为200万的二手房为例(贷款年限为20年)，新政实施后，贷款额和月供给将发生如图所示的变化。

1提取记录写入认定标准

最初的住宅怎么认定？ 昨天公布的新政显然也很严厉。 此前，公积金贷款将二套房的认定为“认房认贷”。 也就是说，如果名下有房间或有贷款记录，将被认定为二套房。 但新政规定，北京市住房和城乡建委住房交易权利通过新闻查询系统、中国人民银行征信系统和北京住房公积金管理系统及其他责任调查，借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、住房公积金购房记录的，为第一套住房。

这意味着，除了“认房认贷款”外，如果有公积金购房记录，还将被认定为二套房。 例如，以前购房者提取公积金后，即使房子已经出售，也没有贷款记录，但不会被认定为首套房。 将提取记录列入首套房的认定标准，在北京还是第一次。

但是，这仅限于公积金的购买记录，如果是在租赁、装修等其他非购买的情况下提取公积金，则与首套房的认定无关。

2套房的贷款额不上浮

目前，北京公积金贷款最高额度为80万元，个人贷款额度根据贷款人月收入等因素明确。 但对《个人信用判断报告》评定的信用等级为aaa级的借款申请人，贷款额度可上浮30%，即104万元。 a类借款申请人可以上浮15%的贷款额度，为92万元。

新政收紧了公积金贷款额度。 新政提出根据借款申请人的月收入明确贷款额度。 借款申请人每月偿还贷款后，保存的人均生活费不得低于北京市基本生活费标准。 但是，购买经适房的低收入借款申请人，贷款额不限于月收入。

在以往公积金贷款额度明确的标准中，应保存的生活费为400元，据有关部门公布的数据，此次新政的基本生活费标准每月不低于980元。 借款申请人单身的，每月生活费至少保存980元。 借款申请人为已婚人士，每月生活费至少保存1960元。 这次保存的生活费大约增加了一倍。 这意味着可以贷款的额度会下降。

另外，上浮标准与购房面积的大小和申请人的信用等级有关。

3月的还款金额在月还款金额以上

新政这次首次限定了借款申请人的月还款额。 借款申请人的月还款额应当在贷款月最低还款额以上的基础上，基本不低于其住房公积金的月缴存额。 公积金相关负责人表示，住房公积金月缴存额以上为单位缴存部分与个人缴存部分之和。 如果借款申请人已婚，月还款额必须在夫妻双方住房公积金月缴存额之和以上。

新政还规定，如果所有借款申请人的月收入为北京市职工月平均工资的3倍以上，其月还款额必须基本在该月收入的50%以上。 相关人士说:“这是为了不让高收入家庭长时间使用融资资金。” 北京市年职工月平均工资为4672元，是月平均工资的3倍，为14016元。 借款申请人单身的，月收入应当在14016元以上，月收入额大致在月收入的50%以上，即7008元以上。 借款申请人为已婚人士，夫妻双方月收入之和不得低于28032元(含)，月收入应基本不低于夫妻双方月收入之和的50%，即不低于14016元。

关于借款申请人月收入如何明确，该负责人表示，月收入按照大体积公积金月缴存额逆算的方法很明确。 例如，个人月缴纳额为1200元时，按12%的缴纳比例，其月收入为1万元。

4购买政策房贷款需要6个月

新政中规定，借款申请人大致在申请贷款前12个月全额连续缴存住房公积金，申请贷款时处于缴存状态。 购买政府部门批准的政策性住房的借款申请人，基本应当建立住房公积金账户12个月以上，申请贷款前6个月全额连续缴纳住房公积金，并在申请贷款时处于缴存状态。

相关人士解读称，此次首要是在购买政策室公积金贷款方面面临挑战。 此前只需要在贷款前缴纳一个月，这次要求是连续缴纳六个月，以免在缴纳一两个月的公积金后申请贷款或通过补缴方法达到缴纳要求。

北京是国五条公布后最先确定提高两套房首付的城市。 与其他城市的监管文件相比，北京五大落地政策力度最大，在保护自身居住的基础上，最大限度地打击了投资投机的诉求。 —； —； 中原地产研究部总监张大伟

两套房公积金贷款首付比例上升至70%，另外“认房认贷”的认定标准，对合理购买改善性住房的诉求有一定的过错。 但对名下无房但有贷款记录的购房者，仍实行60%以上的贷款首付比例，在一定程度上缓解了部分改善购房者的首付压力。 —； —； 伟业我爱房屋集团副总裁

本版采录(签名除外) /新京报记者马力

新京报制图/高俊夫