“泰国清迈：中国式炒房团高歌猛进”

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[领先]中式炒房团的热情，打破了泰国北部小镇清迈的宁静。 杰西将中国商人在清迈的买房狂热归因于清迈市场巨大的上涨潜力，这个市场过去三年的地价平均涨幅达到了20%

中式炒菜团的热情，打破了泰国北部小镇清迈的宁静。 杰西把中国商人在清迈的买房狂热归因于清迈市场巨大的上涨潜力，这个市场过去三年的地价平均涨幅达到了20%。

五月的泰国清迈古城可以说是张袴成阴、肩接踵。 星期天街道两旁摆满了当地的工艺品和特产，偶尔能听到泰国小贩用还不熟悉的中文和游客们反复说:“60铢，便宜，便宜。”

香港人杰西( jessis yan )走在家喻户晓的清迈街头，心情像头顶的太阳一样灿烂。 她投资的房地产公寓型项目从今年3月开始预售，不到两个月就卖出了一半，她对之后上市户型的销售很有信心。 由于销路很理想，她考虑适当地提高待售公司的价格。

中国买家并不是杰西销售计划中最重要的获得对象，但项目上市后，中国人的热情让她吃惊。 “很多内地客人一出手就是四五套，然后自己买了之后，介绍亲戚朋友买的。 武汉(楼盘)的客人只在网上问了我一点相关情况，清迈自己没来现场看，直接付了30%的首付。 ”。

杰西把中国商人在清迈的购买狂热归因于清迈市场巨大的上涨潜力，这个市场过去三年的地价平均涨幅达到20%，“这个城市有可能发展很快空之间，这两年的地价涨幅只有这几个 直到大家异口同声地称赞某个地方有价值的时候，那里的价格也已经压倒了人们，无法上涨。 这些来清迈尝“头味汤”的中国人都有精明的投资眼光。 ”。

不动产之歌勇往直前

清迈过去3年的地价平均上涨了20%，现在全镇共有80个项目开工。

清迈在许多中国人眼里仍然是神秘而充满异域风情的探索地，但对日韩和西方人来说，这里已经是多年往返的度假首选地。 清迈市四处走动，不时能看到绿草如茵的高尔夫球场，三五个东方面孔谈笑风生地挥舞着俱乐部。

清迈省长谭子涵告诉《21cbr》记者:“清迈旅游快速发展的重点之一是高尔夫，举办了许多世界顶级的高尔夫比赛。” 他发现日本人和韩国人都很热衷于高尔夫，但是在日韩国内打高尔夫球并不贵。 清迈的高尔夫球场很便宜，而且配套设施齐全，气候宜人，两个度假生意很合适。 “所以日本和韩国的企业喜欢带领员工开年会。 年底我总是看到背着高尔夫球杆的人离开机场。 ”。

清迈在旅游行业很有名，但对政府来说旅游排名第二，农业是收入的第一来源。 清迈临近中国云南省，目前主要是昆明(楼盘)或重庆(楼盘)、成都等地与清迈之间的农产品( 6.89、0.04、0.58% )边境贸易，但没有推进更深层次的贸易往来。

清迈商会副会长谢锦良认为，最重要的原因是清迈尚未与内地许多城市建立直航。 “以前中国只有台湾地区与清迈直航，去年开通了澳门、香港直航。 今年4月吉祥航空开通了上海(楼盘)和清迈的直航。 不到一个月，供给不能从每周两次增加到每周四次，所以中国人绝对是未来清迈的主力顾客。 ”。

近年来清迈的地价涨幅惊人。 著名房地产中介21世纪房地产清迈地区经理ed schroeder告诉“21cbr”记者，清迈过去三年地价平均上涨20%，目前全市共有80个项目开工，全部被认为是投资转化率最高的公寓。 中国人从今年下半年开始出现在清迈的房地产市场，进入今年后购买热情大幅高涨。

对于来清迈买房的中国人，21世纪房地产的清迈地区总经理李晓总结了自己的优点:虽然起步晚，但是购买的情况很多，非常清爽，喜欢在自己买了之后找朋友买。 “中国人喜欢炒面很有名，但看看国内和香港的房价，有多少上升的机会？ 日本、韩国、新加坡的房子在价格上没有什么特点，其他东南亚国家要么排斥中国，要么完全西化。 清迈的房子确实很吸引中国人，离国内很近，操作很好。 二是不需要大量资金。三来投资回报率很好。 清迈的当地人比较温柔，不像西方那样对中国人有歧视。 ”。

李晓来发现，来清迈投资房地产的中国人大部分选择公寓。 根据泰国法律，外国人不能百分之百拥有泰国土地，因此外国人不能独自购买整个别墅的产权。 对比公寓，大楼整体产权的51%为泰国市民所有，外国人最多拥有49%。 换言之，外国人可以购买各公寓的产权，但不能拥有整个建筑物。 她说

李晓来强调，清迈各地区的房价也必须具体分析具体问题，目前地价最高、上涨潜力最大的是需要去接近清迈大学的旅游的宁曼路( nimmanhaemin road )。

宁曼路有着悠久的历史，清迈百年前以富甲方面的大家庭姓nimmanhaemin命名，其子孙不久前担任过泰国财政部部长。 杰西的项目在这条黄金公路上，她特意用nimmana给这个项目命名，与楼盘和这个在清迈人中耳熟能详的姓氏有点缘分。 对于项目本身，ED施罗德没有异议，但我很好奇杰西是如何占领宁曼路这块土地的。 “清迈这个最贵的地区的很多土地都被一个叫mr. prasert的80多岁的当地人统治着。 很多开发商想给他买土地，他的价格以亿美元计算，他死活不卖，真让人头疼。 传言说在我们镇上他要为自己建造雕像，100年后可以高度视察自己的土地！ ”。

清迈“龙脉”

泰国人购买的比例在80%以上，10%以上是中国人购买的。

杰西决心投资清迈房地产后，和多家开发商一样，遇到的第一个问题是如何拿地。 由于清迈的大部分土地归个人所有，解决富甲方面的“大地主”成为开发者们的头等大事。 她和泰方合伙人经过长时间的调查，选择了宁曼路中心近10000平方米的地块，但泰方合伙人也提出了是否可以考虑别的地块。 原因很简单:“mr. prasert拒绝销售，去他办公室谈了好几次，都没同意。”

考虑过后，杰西不想放弃这片土地。 “房地产最重要的要素之一是地区，该地是清迈最高的地区，是上涨值介于空之间的地方。 我想做高端精品项目。 只要拿下这片土地我就有信心。 ”。 当时恒大地产的主席徐家印为了打动香港地产巨鳄郑裕彤的出资，几乎每天都在他家打麻将一样，杰西想获得这个行业被称为清迈“李嘉诚”的mr. prasert的垂青。

在杰西的介绍下，《21cbr》的记者见到了神秘的大地主mr. prasert。 他的头发一点也不乱，穿着浅蓝色短袖衬衫和短裤，很漂亮。 他80岁了，却自己开着有30年历史的蓝色轿车，每天载着妻子走在安静的街道上。 当问及为什么要自己开车时，mr. prasert神气十足地回答。 “我觉得自己很会开车。 自己开车可以开动大脑。 否则，大脑会生锈。 ”。

mr. prasert的祖先是姓林的潮州人，家人在清迈做黄金交易的生意。 他的服装和生活习惯很久以前就流传下来了，如果不让人感到他作为清迈大地主的排场和存在感太强，他对工作的执着就会和香港的李嘉诚、郑裕彤等上了年纪的富豪一样敬佩，翟之年每天都早早回到办公室做生意。

宁曼区域有100多个莱地(莱是泰国土地面积单位，1莱=1600平方米)，mr. prasert拥有70多个莱地，占清迈这个最贵区域的一半以上的土地，是名副其实的大地主。

mr. prasert告诉“21cbr”记者，他从56年前开始在宁曼地区的小土地上收购土地，大多是从泰国种植水稻的农民那里购买的。 为什么眼光这么好，几十年前就对宁曼地区情有独钟了吗？ mr. prasert微微一笑，向记者讲述了泰国佛教充满传奇色彩的故事:“多年前，我父亲遇到过高僧。 他拆了清迈的龙脉，说水龙头在清迈的山上，宁曼路相当于龙的肚子，清迈站那边有龙的尾巴。 几十年后龙摇尾巴，龙的尾巴处可能不像以前那样兴旺了，但龙的肚子处一直很繁荣。 ”。

虔诚的mr. prasert也特别相信眼缘，在无数哈丽雅特的访问者中独自相中杰西，在4莱地卖掉了宁曼路最好的地区。 而且他价格不高，买土地的费用还没有后来的建筑价格高。 但是杰西即使细心和耐心也不能工作。 商谈的过程持续了十个月。 清迈龙脉的故事她早就耳濡目染，不记得和mr. prasert吃过几次饭。

“和他说话的新加坡人、泰国人和美国人，都计划去办公室。 他从来没和他们吃过饭，只是和我去吃饭。 他有一次看到你和我吃饭喝咖啡，你问那是什么吗？ 所以他人生中第一杯咖啡是在我的推荐下喝的。 他把土地卖给我后，给孩子立了遗嘱。 我不能再卖土地了。 建造公寓和酒店的百货商店。 ”。 杰西就这样和mr. prasert成了忘年交。

杰西精明的商业头脑和亲和力也得到了这个项目伙伴poonpun chaikul的认同和赞扬。 poonpun来自泰国最大的美国出口商之一名门望族，丈夫somnuk chaikul是上市公司SMT ( Starsmicroeletronics ( Thailand ) )的主席，哥哥是杰西在美国经营的餐厅的合作伙伴 poonpun和杰西认识了将近20年。 杰西对餐厅的控制能力印象深刻。 “经营餐厅其实很累，很多环节可能都有错。 例如，食材供应和残留不当，食物不新鲜。 但杰西能控制所有事件，食物质量永远让顾客满意，她在美国的四家餐厅客满。 ”。

泰国政府规定外国人基本上不能购买土地，所以杰西的投资计划需要泰国的伙伴。 “而且泰国合作伙伴的人脉和经验对开发很重要，需要当地强大的房地产企业品牌。 购买大楼的人相信你。 ”。 而且，poonpun和她的房地产企业也正要重建一个项目。 她们千钧一发地合作说:“杰西的中国人的背景也可以在项目的未来吸引越来越多的中华区顾客。”

据poonpun介绍，杰西本来对清迈一无所知，只是想在布吉投资别墅山庄，“她的第一个想法是我们自己一家一家地享受，其他的出租可以交给游客。” 但是，poonpun建议大家考虑清迈。 “布吉和曼谷一样，已经是世界有名的观光地，因为地价不高，不怎么上涨空之间。 另外，泰国的各种地产商也已经瓜分完了其市场，能买到的好地段不太好找。 ”。 在多次考察清迈后，杰西认为poonpun的话很合理。 而且，对当地公寓的巨大控诉也让她大吃一惊。 “公寓项目上市后基本上6个月内就能全部售完。 小项目一个月左右就能卖完。 清迈正在开工的80多个项目都是公寓。 ”。

请考虑一下。 杰西和poonpun的房地产企业以四六对投资额进入了这个项目。 清迈中心的公寓项目通常是100个单位，但杰西把这个项目建成了350个单位的小社区。 她表明现在销售了150多家公司，向着好的基础销售一空。 泰国人购买的比例在80%以上，也有来自德国、澳大利亚的业主，10%以上都是中国人购买。 “我的大楼国王还没有出售。 最高的一定留到了最后。 ’杰西睁着一双栩栩如生的大眼睛。

中式炒面

“想用这十几万元给自己买投资升值的机会。”

崔黄河是最早购买杰西项目的中国人之一。 他两个月前买了一体化的开放式公寓( studio )，向预售房支付了30%的首付。 这套公寓面积约33.5平方米，装修总价250万泰铢，折合人民币约50多万元。 他从包里拿出同一地区附近公寓的租金价目表，向“21cbr”的记者算账。 “在这附近租的53平方米的公寓月租金25000泰铢，一年租金30万泰铢，房子还没有我买的公寓奢侈品。 按这个租金计算，这个地区每年每平方米的租金约为5600泰铢。 你能算出我年化租金的收益率是多少。 国内一些没有保本的理财产品还没有达到这个收益率，也有不上升的风险。 ”。

不仅租金收益率可观，崔黄河还赶上了泰铢升值的机会。 今年以来，泰铢持续下跌，短短3个多月的涨幅达到5%左右，成为亚洲各国中最引人注目的货币。 由于担心短期干预会导致市场恐慌，泰国央行表示不会提前暂时插手。 崔黄河认为如果泰伯茨继续强大，他做“租公”的时候会受益更大。

由于宁曼路住房暴涨的前景明朗，崔黄河也在考虑在未来公寓建成后出售，但泰国对房屋转让的各种预扣税表示担忧。 “如果届时要出售公寓的话，首先要交2%的转让税和0.5%的印花税。 这两种税种规定由我和买家各负担一半。 另外还要付3.5%的地税。 除此之外，如果房子在五年内转让，我将另外支付3.5%的特殊商业利润所得税。 这样算下来，我要交的税会超过8%。 ”。

但是，崔黄河也考虑了退路。 因为他买的是预售房，所以房子要到年底才能盖。 如果他在入馆前完成转让手续，这些税将全部免除。 他不是有资金实力的炒股团，清迈房地产比较低的投入能让他平静地转身。 “现在国内一线城市要买十几万元的厕所。 我想用这十几万元买投资价值的机会。 这个公寓靠卖还是度假来自理，根据当时的上涨情况来决定。 ”。 他认为清迈的地价房价这几年整体处于快速上涨的轨道，但他说:“不同地区的涨幅差距相当大，外国人买房前最好做好充分的学习。” (文中杰西、崔黄河都是假名)