“7月土地市场高烧不退 楼面价暴涨六成”

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[领先]北上广深土地成交均价创41个月新高，下半年大城市楼市将面临巨大的涨价压力，“温州式松结”没有普遍意义。

全国很多夏天会变得极端高温，同样高烧不退的是土地市场。

昨天，北京土地市场再次出让4块经营性用地，万科、葛洲坝和融创联合体等被切割，总土地出让金67.2亿元。 迄今为止北京全年土地出让金累计达到943.8亿，预计8月将突破千亿。 同日，上海崇明陈家镇滨江8号地块挂牌转让，最终溢价率达到102%。

据《第一财经()日报》记者从中国房地产新闻集团( cric )获得的数据显示，7月份全国53个积分城市平均成交床位价为3030元/平方米，比上个月上涨28%，创近1年来新高。 根据上海易居房地产研究院公布的数据，7月包括北上广深在内的10大城市土地出让金收入共计912.9亿元，创下近31个月来的新高。

包括北京上海在内的今年点城市土地市场爆炸性，7月份上半年的趋势也持续了。 但是，与往年略有不同的是，目前虽然地价、房价保持上升趋势，但市场并不期待楼市调控政策再次趋紧。 相反，各个城市开始受到市场低迷的束缚，业界也不期待中央停止这一点。

在这种市场氛围的背后，宏观经济下行压力增大，房地产对经济的拉动作用得到了重新审视。 另外，限购等监管措施过于行政化和短期化，高层似乎有意建立更长期的市场调节机制。

北上广深土地成交平均价格创下41个月来新高

昨天下午，上海崇明陈家镇滨江8号地块挂牌出让，仅有3家开发商参与了现场竞价，但最终溢价率上升至102%。 面对高溢价，该地块竞相向记者呼吁人三湘股高管“没办法”。 他说，尽管地板价格比企业预计的要高一些，但在目前的市场行情中，这种溢价率也很正常。

接近三湘股份的业内人士告诉记者，上半年三湘股份至少参加了10次上海土地竞争，但最终没能实现愿望，原因是土地市场异常火爆，像三湘股份这样谨慎的开发商很难获得土地。 “这种情况只是在楼市最火爆的2009年出现的。 ”。

根据cric监测数据，今年7月全国53个百分点城市经营性用地成交总建设面共计5026万平方米，环比下跌8%，比去年同期上涨15%，成交总额1523亿元，环比上涨18%，涨幅82%， 计算得出，7月点城市平均成交地板价格为3030元/平方米，比上个月上涨28%，比上年上涨59%，创近1年来新高。

根据上海易居房地产研究院公布的数据，7月包括北上广深在内的10大城市土地出让金收入共计912.9亿元，同比增长54.2%，比去年同期增长155.1%，创近31个月新高。 7月10日大城市土地成交均价3474元/平方米，环比增长50.0%，同比增长92.7%，价格创41个月来新高。

值得一提的是，北上广深4个一线城市7月土地成交均价7025元/平方米，环比增长72.7%，比去年同期增长181.5%，同样创下近41个月来的新高。

一家中型房企的副总经理对记者表示:“很多房企本来在二三线城市开发，但大多被覆盖，最终被认定在一线城市开发比较安全，然后回来了。 包括以前不在一线城市开发，在二三线开发赚钱的房企，在二三线开发空期间也不大，挤在一线城市，一线城市现在土地市场非常热”。

据中国指数研究院统计，年上半年十大房企在一二线城市耕地面积、金额分别占全国的76%、91%，房企重回一线态势十分明显。

“初次进入一线城市的开发商，拥有土地不在乎价格”上述房企副总经理告诉记者，它们将通过一个项目切入，进入这个城市建立关系，完成一个项目，熟悉所有的流程和关系，然后

关于下半年土地市场走势，汉宇地产市场研究部拆师张璐表示，当前，随着更多房企将战术重点缩小至第一二线城市，购房地诉求量增加，土地市场供需矛盾进一步加剧，土地价格上涨趋势突出，政策层面对当前土地市场干预手段不多。 该房企积极拥有土地的结构难以扭转，预计下一阶段的土地市场仍将维持高温状态。

行业:今年楼市前后稳定

根据国家统计局的数据，今年1~7月，全国商品房销售面积为61133万平方米，比去年同期增长25.8%，增长率比1~6月下降2.9个百分点。 商品房销售额39549亿元，增长37.8%，增长率比1~6月下降5.4个百分点。

在大cbd地区和企业品牌投资价值论坛上，中国房地产研究会副会长顾云昌表示，今年房地产估值前后稳定，上半年可能较高，下半年稳定，上半年全国房地产销售面积整体增长28.7%，销售额比去年同期增长43.2%，呈现出这样的增长速度

我认为，由于这样的销售高增长，今年上半年地方财政收入比去年同期增长13.5%，地方财政增长率由房地产明显回升带动，如果没有房地产上半年的回升，今年的年财政收入增长率一定是个位数。

财政部13日公布的《年7月财政收支情况》也认为，地方财政收入增长，首先是几个月前房地产市场交易额大幅增加，相关地方税收增加。

之所以认为下半年会稳定，顾云昌的理由是供求关系会得到改善。 “去年下半年以后，稍微大一点的城市开始拥有土地，所以今年下半年的供给量会比上半年好。 另一方面，诉求方由于去年4季度和今年1、2季度诉求的大量释放，下半年诉求释放相对减少，供给方改善诉求方相对减少，市场相对稳定。 ”。

中原地产市场研究部总监张大伟也认为，下半年的量价走势将在平稳中回归。 具体来说，增速下跌，一线和部分核心二线城市将面临价格上涨的压力，其他二三线城市将面临一定的去库存压力。

“在成交量方面，受去年下半年高基数的影响，增速将明显放缓。 去年下半年成交基数不高的一线城市仍然会有很好的表现，但整体将顺利回归。 在价格方面，受持续一年多的火热成交的影响，市场诉求已经被消化得很好。 因为这种潜在诉求下降，价格上涨的压力明显减少，将来会形成平衡的格局。 ”。 张伟说。

释放温州地方管制放松信号吗？

目前，我国房地产市场的地域特征越来越明显，一二线城市如京沪等诉求旺盛，房价上涨压力尚存，但一点三四线城市前期土地供应量过大，已经出现了供给过剩的问题。

在上述论坛上，顾云昌说，这一年楼市与过去相比有明显变化:冰火两重天。 大城市在讨论如何抑制房价上涨，但没有加强房地产调控，很多中小城市空的配置量增加，形成了供给超过需求的状况。 如果这些地方受到管制，就不会限制购买，而是鼓励昂贵的问题。

“楼市出现了这样明显的变化，如果让中央出台政策会怎么样？ 收紧还是分开？ 总理说，让市场手更好地发挥作用，我们过去控制频繁，人们对市场政策的依赖性很强，往来频繁。 目前房地产政策的稳定有助于发挥市场调控对楼市的支配作用。 ”。 顾昌说。

最近的中央政治局会议上没有提到“房地产调控”，外界推测，中央至少近期不会发布房地产调控政策。

房协副会长朱中一14日在“博鳌房地产论坛”上也表示，房地产市场是一个地区差异较大的市场。 中央政府应当允许地方政府在中央政策的大致指导下，在各地因地制宜、分类决策。 温州限购政策可以视为近期一例，近期又有媒体推测，舟山、珠海、金华、宁波等城市，都有可能成为限购放松的“潜力”城市。

上海师范大学商学院投资保险系副教授黄建中对记者表示，温州房价连续22个月下跌，而且以往限购形势严峻，这样的微调没有普遍意义。 现在各地市场出现分化，以下政策也有差别对待。 从这个角度来看，温州的所谓“放宽限购”政策应该不会停止。

关于其他限购城市是否效仿温州的方法，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，温州限购定向宽松政策只不过与其他城市限购政策基本一致，从这一角度来说，温州限购政策调整也不过分。 因为其他限购城市没有与温州相似的放松空之间，不容易基于现有的限购政策再次放松。

但是，鉴于房地产对地方经济的重要意义，一旦中央对楼市价格上涨的情况“不依兵”，且不干预地方放松管制，地方将纷纷颧骨，刺激楼市增加土地出让收入，缓解地方债还贷压力。

张大伟表示，在经济放缓时期，各地对房地产的依赖明显加强，房地产调控执行力和意愿减弱，地方政府依赖土地收入。 他预测地方政府局部松动政策的可能性很高。 这些微调松动政策在实际执行中不会直接影响市场，但多次累计(调整)将对购房者的入市意愿、开发商的定价心理产生非常大的影响。