“资金收紧房企融资断流 楼市泡沫吹弹即破”

本篇文章3492字，读完约9分钟

年楼市“倒春寒”的剧烈程度远远超出了预期。 想利用去年楼市红火再次燃烧的房企瞬间陷入资金问题。

另外，银行领域纷纷清理表外业务、同业业务，加速房地产融资困境。 最近，人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇管理局联合发布《关于规范金融机构同业业务的通知》，对规划同业业务经营行为、加强和改进同业业务内部外部管理、推进规范化资产负债业务创新等方面提出了18条规范性意见。

商业银行的表外业务逐渐回流到表内，迅速增长的同业业务受到抑制，有点灰色的融资渠道无法延续。 有点依赖银行灰色业务的民间融资也相继收紧住房贷款。 直接融资云山雾罩的情况下，现阶段房企融资高达100斤。

所有权担保接近极限

5月21日，上市公司中弘股份公告称，大股东再次质押股份，大股东质押的股份已占手头股份的近87%。 同时，中润资源也宣布股东中润财富状态投资将该企业将占总股本0.42%的股份质押给兴业证券。

上个月22日，该企业股东金安投资将已持有的3.5%的股份质押给济南润丰农村合作银行燕山分行，质押期12个月。

另外，新湖中宝5月14日也宣布，将质押式回购交易大股东新湖集团持有的3亿股流通股。

事实上，今年以来，国内已有37家上市房企发布持股公告，更多房企将持股作为常规融资方式。 一家房企的资金链似乎已经到了捉襟见肘的困境，甚至持股权也到了临界点。

5月5日，阳光城宣布，阳光城股东东方信隆融资担保有限企业、福建康田实业集团有限企业将再次办理持股登记手续。 这是该企业今年第七次发布质押公告，经过此次质押，企业第二大股东东方信隆和第三大股东福建康田，分别只有剩余总股本的2.3%和1.23%尚未抵押。

从去年年初到今年4月，阳光城在土地市场购买了15块以上的土地。 百亿美元是年和年两年的总和。 大规模扩张使阳光城的年销售额增加了3倍，但代价是资金链的压力。 截至年底，企业现金流净额为-54.7亿元，负债净额从年初的125.7亿元上升到284.1亿元，上升率达到125%，资产负债率达到86.9%，网络负债更是达到66.9 % 今年阳光城的到期偿还额超过20亿元，是去年同期的两倍。

在这样的资金压力下，持股成为了开发商“最优”的无奈选择。 我们知道现在的持股比例通常是主板股票的5~6折。 融资价格相当于信托融资，约在12%~18%之间。

“持股最大的利益是快。 ”一家证券公司的房地产拆船商对《中国经营报()》记者表示，由于银行设置了各种限制，资金能否顺利到账要看“运气”。 该分析师表示，在上市住房企业无法直接融资的背景下，大股东股权抵押融资反过来成为上市的最大特征。

前期快速扩张的中小规模上市住房企业持股量巨大，新湖中宝、中润资源、宜华房地产等股票持股超过总股本的25%以上。 截至今年1月，泰禾集团质押股权超过企业总股本的74.29%。

借条路借钱

今年1~4月房地产开发公司资金72万亿元，比去年同期增长4.5%，比1~3月下降2.1个百分点。 除贷款和自筹资金增加外，其余资金来源全部下降，银行贷款独立支持房企资金链的情况仍在持续。

标准普尔在今年的报告书中表示:“中国中小规模开发者的状况可能变得更加困难。” 由于银行贷款一直是我国房地产的主要融资渠道，这在过去的三四年里，随着国内银行提高风险管理水平，中小型开发商获得银行贷款变得更加困难。

数据显示，全年建设银行开发信贷减少33.9亿元，全年建设银行未公布数据，但业内人士预计开发信贷将再次减少。 工商银行全年发展信贷余额同比下降86亿元。 年，各大银行表示将严格控制，建设银行更公开严格控制房地产开发贷款总量，工商银行表示今年开发贷款余额将继续保持下降趋势。

央行各季度金融机构贷款统计显示，商业银行对开发贷款持更为谨慎的态度，房地产开发贷款连续4个季度同比增长率下降，从年一季度的21.40%降至今年一季度的7.60%。

当然，对中国不灵活。 实际上，在中小房企难以获得银行贷款之前，就开始通过银行表外业务获得融资，其中包括各类型的基金、委托融资等融通模式。

“我们的钱肯定是银行拿到的。”广东东莞的一位国内开发商对记者说，由于银行资产负债率等限制条件，他们没有资格获得开发贷款。 “我们是从建造物流园的朋友那里得到的委托贷款。 ”。 该开发商表示，由于该物流园是省级积分工程，每年银行都会向这家公司抢夺融资，但“这家公司不需要花这笔钱，银行也理解”。

所以，中小房企业的贷款流程是，银行将资金借给物流园，物流园通过账本运营，委托贷款，将资金借给开发商，开发商获得开发资金。 在这种贷款模式下，物流园可以不支出一分钱就获得利率收益，银行除了正常贷款外还可以获得中间业务收入。 尽管三者各有需要，但由于这种辗转的运营，原本7%的开发信贷一下子达到了18%以上，这是个问题。

除了以前流传下来的委托贷款外，银行各种名目的金融创新最后都指向了房地产行业。

相关人士表示，前两年银行有所谓“受托导向投资”，一家银行将同业存款存入另一家银行。 两家银行签订委托定向投资协议后，后者将这笔资金投资于前者指定的金融资产，后者收取一定的手续费。 “该指定金融资产既有信托产品，也有房地产基金，基本上与房地产密切相关。 ”

海外融资价格暴涨

随着今年银行、房地产等领域形势的变化，中小房企贷款方面的各种融通手段越来越难操作。

前两年由于房地产处于高速增长阶段，高利率容易抵消，但随着房地产进入冷冻期，贷款风险越来越大。 另一方面，从今年年初开始，就有加强监管的传管理层。 5月中旬，人民银行、银监会、证监会、保监会、外汇管理局联合发布《关于规范金融机构同业业务的通知》。

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容表示，该《通知》“可能成为国内楼市泡沫破灭的催化剂”。 据他介绍，从2009年开始，国内银行同业业务迅速增长，同业业务信贷扩张规模从2009年初的1.8万亿元上升到去年的14.7万亿元。 这一时期是国内影子银行迅速发展的最快时期，影子银行的大量资金流入中国房地产。 这次同业业务的管理，将再次缩小中小住宅企业的融资，加剧价格上涨。

“如果今年能登录香港证券交易所，也许也有快速发展空的时间，”上述东莞开发商说。 近年来，境外融资一直是支持房企快速增长的基础。 5月15日，碧桂园宣布向恒地主席李兆基出售2.5亿美元的优先票据，票面利率也不过7.875%。 年最后登陆香港证券交易所时代的房地产宣布，上市不到半年，共发行了2张3亿5000万美元的优先票据，利率为12.625%。 对开发商来说，这些融资渠道等于救生索。 截至年6月底，时代地产净负债率达到163.6%，完成上市融资后净负债率仍为93.2%。 业内人士认为，这仍是一个高比率的行列，但融资计划仍在香港得到投资者的认可。

但是，海外融资随着房地产市场的降温变得越来越困难。 5月21日，穆迪发表研究报告，宣布将对中国房地产业的展望从稳定调整为负面。 认为未来12个月内，中国住房市场销售增长将大幅放缓，流动性将减弱。 此次评级下调意味着未来房企海外融资价格将上涨。 中原地产研究中心的统计数据显示，5月份，多家房企共公布了12次海外融资计划。 从融资价格来看，大部分分支机构的美元优先票据等价格上涨至7%以上。 加上美元走强，这迅速提高了房企融资价格。

除了迅速出售退款外，房企现有的融资渠道还受到一定的限制。 看来，未来的房企有必要过着艰难的日子。

论市

华远地产董事长

任志强() :

不动产好了很久了

什么是拐点的概念

拐点一直朝下。 如果你下车，上来，呼唤着波动的话。 房地产现在也是这样。 从全国平均来看，局部有可能下降，局部有可能上升，还是存在变动关系，并不是所有城市都崩溃了。 从全球房地产泡沫经济崩溃的规律来看，gdp可能增长2%、3%，房地产泡沫破裂，房价下跌，但我们的gdp保持了7%以上的增长。

万科董事会主席

王石() :

住宅市场“买了就赚钱”

舞台过去了

目前一线城市的房价已经得到控制，其他城市正在稳步下降。 如果这个趋势能够维持下去，整个不动产就会进入健全的健康轨道。 长期以来，随着城市化的发展，房地产有着美好的前景，但整个领域的增长速度却很慢，只要购买就能赚钱的阶段已经过去了。

香港中原地产创始人

施永青:

房地产危机形势严峻

的房地产泡沫，无非三种:1.过度建设； .超额贷款； 3 .价格太高了。 香港除了价格过高的问题外，前两者完全没有迹象。 但是，在内地，由于有三种泡沫，内地的房地产危机，处境比香港严峻得多。

(中国经营报)