“地方救市乏力央行喊话落空 楼市大调整渐行渐近”

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□本报记者张敏

年5月，全国70个大中城市中，半数城市的新建商品住宅(不包括保障房)价格下跌。 这个“壮观”场景是近两年来首次出现的。 大多数工人都预料到了这个结果，但没想到房价会这么猛。

今年以来，地方政府的救助措施不断祭奠，试图刺激市场。 中央银行也于5月末开始“叫嚣”，满足了购买套房的诉求。 但从市场表现来看，效果真的不好。 随着房地产市场的成交持续低迷，工人越来越担心房地产市场是否真的无法恢复了。

拆房方表示，经过多年房地产投资高增长，目前房地产市场供求形势逆转，供求关系趋于平衡，居民自有住房率有所提高。 这个基本评估的决定，房地产市场有可能迎来深刻的调整，市场的下行趋势不可避免，高增长时代有可能结束。

救济政策指的是“人口”

在房地产行业，“拯救市场”成为了最近的关键词。 今年以来，有10多个城市出台了直接或间接拯救房地产市场的政策。 最近出现的变动是，广州、北京等一线城市的调控政策开始松动。

最近，广州市增城、从化等区域放开了限价，市区中心区高价盘限政策也有所放松。 这也是第一次成为放松楼市调控的一线城市。 而且，随着“蓟门桥地王”等项目陆续获得预售证，北京的限价政策也悄然放宽。

在一线城市政策放松之前，一些二三线城市已经率先进行了调整，其中包括南宁、天津、芜湖、杭州等地。 调整中，放松税收的购买限制、减免将成为首要方向。

值得注意的是，虽然一些城市没有直接对比调整楼市政策，但依然出台了被称为“变化相救市”的措施，第一是“放宽户籍门槛”。 广州、海口、武汉等城市也出台了类似政策。 如果在海口强调的话，购买120平方米以上的单套房可以让5人定居。

其他城市的救市“不说而已”。 也就是说，红头文件的分发尚未确定，但将秘密解除捆绑。 这与至今为止出现限购浪潮的沈阳、广泛流传“福建省第十条”的福建省等相当。

“救市的方法有很多。 如果不太想弄清楚的话，就没有必要提交文件。 请召集开发者开会并口头传达。 ’中部某省住房建设厅的人对中国证券报记者说，实际上启动救市措施的城市越来越多，特别是许多三四线城市。

监管层警告政策“红线”的背景下，现有的救助手段有限。 中原地产首席分解师张大伟表示，各救市的根本目的是“夺人”。 利用城市化的大趋势，提高购房人口基数，达到刺激房地产的目的，是所有救助政策的共性。

他还认为，在此后房地产市场持续降温的情况下，全国有30多个城市有望放松管制。 其中有几个新区、市场供应过剩、新人口不足的城市有可能加入“救市”大军。

市场不买账

对于这些补救办法，市场的表现似乎不是“感冒”。 第一，成交量低迷一点也没有改善。 国家统计局数据显示，今年1-5月，全国商品房销售面积36070万平方米，比去年同期减少7.8%，降幅比1-4月扩大0.9个百分点。 今年以来，房地产市场成交量连续第四个月下跌。

相比之下，全年全国商品房销售面积增长17.3%。 也就是说，今年以来，楼市成交量“暴跌”。

“量下跌”之后，“价格下跌”的趋势开始确立。 今年5月，全国70个大中城市中，35个新建商品住宅(保障房除外)的价格环比下降。 70个城市的平均减少幅度为0.15%，为过去24个月来的最低水平。

拆迁户指出，市场不买账与拯救市场的政策力度不够有关。 特别是信贷政策没有大规模开放。

上个月中旬，中国人民银行召开住房金融服务研讨会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买普通商品住房贷款的诉求。 但迄今为止，银行级贷款政策并未明显放松。 许多银行首套房的贷款利率仍然在基准利率之上，实际购买价格没有下降。

张大伟表示，对房地产市场影响最大的是投资冲动和货币政策。 但是，目前没有发生“四万亿投资”的可能性，货币政策很难再现实质性的松动，可以说目前市场救助措施的影响甚微。

“降价”趋势确立后，房地产公司的资金状况越来越面临压力。 数据显示，今年5月，房地产开发公司共筹资46728亿元，比去年同期增长3.6%。 去年同期，这一增速为32%。 上述资金来源中，定金11458亿元，下降8.4%。 个人贷款5342亿元，下降1.2%。

最近，标普指定了财务杠杆过于激进的开发商。 其中包括奥园、中国境外、华南城、旭辉、万达商业、花样年和富力。 这些企业的共同优势是年债务增长率超过50%，其中恒大地产年总债务增加了两倍以上。

这也将成为房地产业合并整合的前奏。 兰德咨询报告称，未来3年将淘汰30%的房地产公司，其中以中小房企为主。

大调整正在临近

“政策无用”的表象背后是供求结构的变化。 经过多年房地产投资的高增长，目前房地产市场供求关系趋于稳定，部分城市出现了供大于求的现象。

此前统计局公布的数据表明，今年以来，房地产投资、新开工面积、销售等指标增长率不断下降。 其中，前5月房地产开发投资比去年同期增长14.7%，达到历史罕见的低点。 证明指控不足，楼市供给地也开始乏力。

市场供应过剩到什么程度？ 以北京为例，据中原地产研究部统计，2009年上半年，北京住房供应激增，共供应住房复盖37220套，比去年同期上升70%。

但由于市场交易低迷，截至6月20日，北京住房库存46117套，现有住房库存34727套，合计库存达80844套。 这是去年1月1日以来，北京新房库存再次回升至8万套以上。 是过去18个月里最高的。

值得注意的是，都楼市库存的增加，相当大的原因是诉求尚未全部释放，仍处于观望状态。 尽管如此，还是反映了供求关系的逆转态势。 解体表明，只要一线城市如此，广大二三线城市的过剩状况就更为严重。 其中，层出不穷的“空城”、“鬼城”现象、公务员销售办公室等情况突出了这种情况。

根据西南财经大学最新公布的数据，目前我国住房存量远远高于住房投诉量，62%的存量住房已经满足了全国住房的诉求。 的中国城区整体住宅空放置率为22.4%。

供求关系的逆转意味着大调整的到来。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，2004年以来，中国已经经历了三次房地产短周期，目前已进入第四周期。

他说，迄今为止的两次调整位于2008年末的2009年初和年末初。 其中，前者的房价下跌周期持续了6个月，后者为8个月。 因为处于房地产“黄金十年”，调整规律是:房价上涨涨幅大，下跌跌幅小。 涨幅长，下降时间短。

相对而言，目前的内外环境比较差，第一是没有“4万亿”的财政刺激计划和超宽松的货币政策，面临着市场整体“供大于求”的局面。 这还决定了这次市场调整的周期可能会更长，也就是房价下跌的时间可能会超过8个月。