“融创中国：严控杠杆应对调控 价钱超过15%不做”

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在全领域进行杠杆化的背景下，融创中国董事长孙宏斌对此有更深的了解。

最新发布的年报显示，中国年销售额为192.1亿元人民币，同比增长130.5%。 毛利约为35亿7000万元，比上年增长23.9%。 而且，其债务也在增加。 包括贷款在内的非流动性负债约达115亿元，净有利息负债率为104%。 孙宏斌在业绩会上反复强调，融创一直严格控制杠杆。

不做价格超过15%的信托

过去两年是开发者痛苦的杠杆化过程。

这一点，孙宏斌深有体会。 孙宏斌表示，2008年金融危机后，随着4万亿美元的投资，中国房地产日益杠杆率。 中国开发商最大的风险也是杠杆率问题。 孙宏斌最新的理解是，杠杆率主要由三部分组成，第一是预售款。 第二是土地支付，第三是债务。

根据天相投区公布的调查，年1月至7月房地产公司资金杠杆率为2.48，达到2008年最低点。 本报告的资金杠杆指标算法是本年度的资金来源/自筹资金，以反映房地产公司筹资的难度。 如果资金杠杆率为2.48，意味着对房地产公司来说，所有资金来源中有4成必须靠自筹资金维持。

根据易居中国市场研究部的最新研究报告，2009年，房地产开发公司本年度资金来源中自筹资金的比例达到40.95%。 预计到2010年这个比重将进一步提高。

最近住宅企业频繁爆炸的风险，也说明了高杠杆运转的后期风险。 4月初，杭州金星房地产成为该轮调控的第一个破产保护开发商。 据了解，致命因素是其背后的高企业资金杠杆，最终资金不抵债。

不少住房企业面临高杠杆风险。 绿城的高杠杆率达到128%-140%，其融资价格约为15%或16%。 佳兆业年末净负债和权益比例为76.6%，年同期为30.6%，其流动比例从年度的2.2倍减少到年度的2.0倍。

融资的高负债引起了业界的关注。 截至当年12月31日的贷款总额为115.746亿元，年的这一数字为56.927亿元。 孙宏斌表示，目前，所有死板的土地费都已支付，但根据房地产财务核算法则，土地费通常不出现在资产负债表上，而是在表外。 从这个角度来看，融资104%的债务并不是很高。 孙宏斌说:“今年严格控制贷款，不做15%以上的信托。”

融创中国执行总裁、执行董事兼财务负责人汪孟德表示，融创全年的有利可图债务率为31%，“本公司的销售、现金流回收情况非常好，包括不租地租。 管理净负债率最重要的目的是现金流的安全性。 ”。 据融创中国业绩报报道，截至去年12月31日，该企业目前持有的现金及现金等价物为38.67亿。

在年中期报告中，融资负债率在90%左右。 孙宏斌表示，如果年下半年融创不买土地，净负债率将下降到50%左右，购买地也只上升到75%，但上升到104%，原因是收购了北京项目，合并了债务。 年9月，融创收购北京西山壹号院65%的权益，全面拥有该项目的所有权。

销售是第一位

从汪孟德的角度来看，融资债务管理最重要的是现金流。 从孙宏斌的角度来看，融和管理杠杆最重要的是销售。

孙宏斌对房地产领域的理解是，第一有两个标准，第一个标准是产品线，即销售，第二个标准是资源配置，即投资。 在孙宏斌眼里，各个项目的销售都很好，管理杠杆是最好的状态，但这对成长中的公司来说不太容易。

在大部分房企未实现销售目标的年份，融通销售额达到192亿元，比去年同期增长130.5%。 年，融创制定的销售目标比上年增长25%，这一金额约为220亿元。 孙宏斌说:“今年我们全年都有项目在销售，但是完成销售的压力并不大。 ”。

4月5日，融创中国公布3月业绩，合同销售额20.4亿元，同比增长221%。 今年一季度，融资累计实现合同销售42.6亿元，比去年同期增长70.4%。

孙宏斌首次宣布，与绿城合作的无锡香樟园项目将于今年5-6月启动，成为无锡市场最贵的高端住宅。 香樟园的合作可能只是铺垫，孙宏斌和宋卫平更长期的战术合作才刚刚开始。 “香樟园旁边的三四号地，一级计划是老宋做的，我去找老宋，建议融创入股现有的香樟园项目，然后一起去拿新地。 ”。