“上海推进土地二次开发 促工业园区“腾笼换鸟””

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上海市社科院近日发布的《上海经济快速发展报告()》显示，随着大量制造业不断移动，上海部分产业行业出现了“空窦化”的隐忧。 这使得上海工业园升级转型加速迫在眉睫。

该报告指出，转型必须突破的一大瓶颈是土地资源的束缚。

寸土金的上海，确定于年，工业新项目只能在104个工业园启动，随之，禁止这些工业园区的扩张、区外重建。

因此，进行土地二次开发，“腾笼换鸟”工业项目成为上海各工业区的唯一选择。

库存开发

年，上海制定了工业“五兆”“十二五”快速发展规划。 具体来说，建设工业总产值增加1万亿美元的10千亿级生产园区，合计超过万亿。 建设装备制造、汽车制造、石油化工等10千亿级产业集群，合计超过万亿。 以收入100亿美元为目标的大公司，合计将超过万亿美元。 五年来累计贡献公司的税收超过万亿。

但是，当前的经济形势给这个目标的实现带来了压力。 《上海经济快速发展报告()》显示，2009年，上海产业投资明显下降，呈现降幅大、降速快等优势，特别是工业投资和基础设施投资难以继续发挥首要作用。

原因之一是工业园区用地受到限制。 据统计，上海现有工业园区用地面积700多平方公里，增长的空之间并不大。

而且全市工业园区的土地生产效率存在高低之分的状况。

据统计，上海建立的104个工业园区，年生产总值2.26万亿元，占全市工业总量的73%。 市级以上产业园区工业公司实现的利润和税收总额分别占全市工业的50%和60%左右。

在投入产出效率方面，这些工业园区土地平均生产水平为53亿元/平方公里，市级以上开发区单位土地生产为62.6亿元/平方公里。

其中，利润最高的漕河泾新兴技术开发区土地生产近300亿元/平方公里。 位于松江区九亭镇的老工业园区，由于起步开发早，落户公司普遍规模小、利润低、污染重，44家公司的年税收还不到1000万元。

一年前的这个时候，上海市政府副秘书长肖贵玉在外部会议上表示，上海的产业园区必须进行土地二次开发，实行“腾笼换鸟”，必须通过淘汰劣势公司等方法盘活低效的存量土地。

“貂笼变鸟”

年以来，上海各大工业园区已经开始充分利用存量土地，协调工业项目工作。

记者了解到，许多郊区工业园区选择从开发的项目着手，挤出部分闲置工厂和土地提供给更合适的公司。

据说青浦工业园区可以开发1.72万亩土地，现在大部分已经开发完毕，剩下的空间只有2000亩左右。

据该报报道，通过近三年来旧小区的二次开发，青浦区共出让1000亩土地，其中8成为闲置厂房，80%为不重复的股权和产权转让。

对有点旧的工业园区来说，土地空之间有限，活跃的理发土地资源分散，“腾笼换鸟”很难再利用。

上海社科院一位教授表示，“一方面要承担搬迁来的大量新、扩建项目，另一方面要引进高精尖公司，挑战许多老工业园区的用地，园区需要通过整体改造，寻找新的经营模式和产业定位。

一点园区已经被斩首。 例如松江区九亭町的老工业园坐黄金地段，又坐轨道交通9号线，现在通过整体改造，基本完成了原公司的关、停、搬迁业务。 而盘活的305亩土地，被九亭镇纳入“北部商务区”总体规划，瞄准生产性服务业和技术特点、资本密集的项目进行招商。

九亭镇有关人士表示，新引进项目近期集中签约，有望实现1亿税收，比黄亭区产业调整前激增10倍。

“十二五”期间，松江每年至少增加一个街区。 例如永丰大街玉树路西片区、松江工业区一期、沪松公路沿线的九亭、泷泾、洞泾、中山等产业区块，将实施同样的区块整体产业结构调整，从土地存量中挖掘“二次创业”的新空区间。

( 21世纪经济报道)