“为老产品“护航” 房地产信托突增”

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陈晶泽

在经历了去年年底的低谷之后，房地产信托呈现出今年再次爆发的趋势。 目前，安信信信托、北京信托、外贸信托和东莞信托正在发行，发行总规模近17亿元的房地产信托正在推送中，预计4只产品中发行规模最大的将超过6.2亿元，另外2只将超过4.5亿元。

不动产信托再次爆炸

从信托资金投入方面来看，据好买基金(微博)统计，仅今年3月房地产信托就完成了76.18亿元的募集。 虽然设立的信托数量和投资方向占有率不是所有领域中最高的，但单一产品平均募集金额达到2.46亿元，是所有领域中平均单一规模最大的领域。 与上个月相比，面向不动产的信托平均募集额也有上升的趋势。

从项目来看，最大规模的产品是中信托的漳州万达广场，募集规模达到15亿元。 在此之前，平安信托也发行了佳园32日，募集规模达到10亿元。

从期限来看，今年建成的不动产信托的存续期间多为15年和2年。 平安信托发行的佳园33号期限最高为15年，但华宸信托的两个产品期限只有6个月。

具体来看，保障房信托增长较快。 这是因为保障房不受房地产限制，特别是不受限购政策的影响，销售方面几乎没有障碍。 另一方面，保障房项目有政府信用担保，兑付风险比普通房地产信托低。

去年房地产信托发行高峰期，平均募集金额普遍在2亿以上，当时不少巨大的信托产品超过5亿，投资于房地产行业。 但临近年底，由于政策调控力度越来越大，房地产信托发行进入低谷。

数据显示，春节前一年12月成立的房地产信托总规模为15.96亿元，平均每只产品规模为1亿元。 当月领域平均单一产品成立规模为1.12亿元。 当月最大的房地产信托规模仅为1.2亿元，是方正东亚信托的百步亭项目。

关于春节后再次出现的这个房地产信托发行高峰，中信证券认为，一方面是因为房地产公司的现金流状况进一步恶化，公司有很强的融资诉求。 另一方面，信托企业出于延期兑付的考虑，也增加了房地产信托的投资。 此外，一些产品将提前终止，信托企业将发放新的信托接受盘旧信托。

发行增加了兑付风险

与春节后房地产信托再次爆发相对应，年，房地产信托将进入密集兑付期。

据中信证券统计，到年底，房地产信托余额6882亿元，存续期1~3年，预计每年将有2000亿~2500亿元的房地产信托到期。 其中3、6、9月是交割高峰期，特别是6月和9月的交割金额特别高。

虽然市场对到期表示担忧，但根据过去3月的情况，市场并未出现担忧，最初的交割高峰期平稳转移。 中信证券认为，经过去年下半年的调整，信托企业今年扩大了房地产信托的发行，推动了首个兑付高峰的平稳过渡。

中信证券评价表示，这种地方融资平台展期的方法，使得监管层不会发生自主监管下的兑付风险。 中信证券认为，春节后房地产信托发行提速是监管层防范信托风险的灵活表现。 第二、三季度，房地产调控依然不放松。 在房地产公司现金流更加紧张，得不到大量信贷支持的情况下，信托资金仍是重要的输血渠道。

事实上，通过发行新产品接轨旧产品来改变展期，只是信托企业保证产品兑付的方法之一。 根据中信证券的观点，信托至少有四种方式，四种方式分别是信托企业向母公司或集团求助，信托企业可以提前中止用自己的资金垫资的旧产品，发行新产品接盘，适当延长新产品融资金额。 向其他资金充裕的企业求助。