“各地楼市微调政策频出 房企表现依旧审慎”

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经记者胡廷鸿从深圳出来

4月，全国40个大中城市楼市成交量继续下跌，但一半以上城市成交价格呈现回调趋势。 全国各大城市的房价都没有下降，表明市场各方面的博弈还在继续。

扬州市7日出台“鼓励购房”政策，认为地方政府对当地房地产市场进行“微调”，再加上央行降级和银行首次房贷利率优惠，大大增强了市场各方对后市的预期。

作为房地产市场的最大主体，房企对市场期望的一些变化在一定程度上影响市场风向。 从近期房企在土地市场、融资方面的动态情况分析，可以看出，各地出现的楼市微调政策并未打消房企积极“过冬”的战略，态度依然谨慎。

住宅区的态度还很慎重

万科、招商、保利等房企因加大降价促销力度，不得不进入市场，3月万科、保利等13家房企单月销售额、销售面积均较去年同期有所上升。 其中，万科销售额环比上涨6成，金地、佳兆业、绿城、融创、世房销售额同比翻一番。

在销售额回升的情况下，房企在市场回暖改变之前没有采取谨慎的态度。

在一级土地市场上，万科终于在4月打破了一季度“零售地”的记录，但与前4个月的销售额相比，万科目前的纳地金额为26亿元，这一比例仅为7%，远远低于往年的水平。 万科董秘谭华杰表示，万科将继续慎重采取地面战略。

相比之下，招商集团改变了往年的低调，一季度招商房地产(微博)在贵州、天津、北京等地频繁新增土地建筑面积达119.16万平方米，比去年同期增长160%，土地金额超过40亿元。

招商董秘在接受《每日经济信息》记者采访时表示，招商用地比其他房企更积极，但将根据市场情况调整战略。

但是，除招商、恒大、保利等央企一季度多持有土地外，中海、金地、富力、融创等房企3月没有新增土地储备。

年，金地全年谨慎，拥有土地等投资额仅为22.88亿元。 但是，在年度年报业绩发布会上，金地总裁黄俊灿表示，今年土地市场机会将增加，将积极寻求在二三线城市取得土地。 但一季度，金地在武汉仅存规模建筑面积89.81万平方米，比年同期减少300万平方米，土地态度依然谨慎。

库存量高的企业，去化速度慢，房企保有地积极性不高，开始出现对一级土地市场的影响。 截至本月，深圳连续5个月没有住宅用地上市和成交，土地市场惨淡迹象明显。

据中国指数研究院(微博)统计，4月全国300个城市共发售土地2880件，成交1720件，比去年同期减少25%。 其中，住宅用地成交413件，比去年同期减少36%。 成交面积1865万平方米，比去年同期减少46%。 成交总额排在前10位的地块近半数为0，只有2个地块超过了20%。

楼市微调并不乐观

与房企在土地市场上表现出的态度相似的是，随着房企债务高峰的到来，存量多、现金流紧张的状况加剧。

4月，包括万科、新世界、远洋、中信、越秀、金融街等在内的房企通过债券、信托、股权转让、银行贷款等方式获得融资。 其中，越秀集团于4月16日发行了价值10亿港币的长时间企业债券。

12日，央行宣布5月18日起，银行存款准备金率再次下调0.5个百分点，预示着货币政策调整、流动性改善，不少业内人士认为银行住房贷款政策将进一步放宽。

据此，世联研究表明，存款准备金率持续下调将对房地产成交量形成实质性利好:首次置业信贷诉求得到满足，支持楼市成交量持续好转，5、6月成交量有望出现。

深圳房地产经纪人也认为，降低存款率只不过是央行对目前资金外逃情况的应对，对楼市的影响有限，楼市调控不会放松。

这些人的话源于4月13日温家宝总理在国务院常务会议上强调，要加强房地产市场调控成果，不动摇房地产调控政策，不重复调控。

但是，各城市都在继续“小动作”。 据中指院统计，今年年初以来，北京、天津、厦门、南宁等全国20多个城市提高住房公积金贷款额度，调整住房标准，采取购房减税或补贴等形式，对楼市进行微调。