“房企洗牌“山雨欲来” 上市房企股权转让183宗”

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匡志勇

被波房企业“洗牌潮”或凶猛袭击。

连续几年暴涨的房价终于带来了后遗症，楼市的“寒冰期”也让上市房企处于关键时刻。 随着两家杭州房地产公司以“破产”的方式退出房地产市场，稍大的开发商资金链正在动摇，房地产公司股权转让或房地产项目转让的交易屡见不鲜。

房企业“撤退潮”

今年4月初，杭州金星房地产开发有限企业因资金链问题向法院正式申请破产。 由于受到媒体的广泛关注，金星房地产破产案正式引爆国内房地产公司的退出潮。 4月12日，广东佛山顺德区房地产企业广德业宣布，企业计划向法院申请破产和解。 同年4月，另一家杭州房地产公司杭州锦绣天地企业也申请破产。 此外，武汉“雅琪公寓”因开发公司挪用预售资金，拖欠工程款和相关税费，308户业主无法办理房产证，住房质量问题持续。 此后，因涉嫌非法集资4亿元，开发商“失踪”，业主维权无门。 有一次，房地产公司的“退市”潮引起了市场对房地产公司紧张的资金链的关注。

复地集团( 02337.hk )主动退市是近年来震撼房地产行业的大事。 去年年初，复地集团宣布了全面私有化计划。 其中，7.298亿H股股票以每股3.5港元的价格收购，约1480.43万内资股以每股3.5港元的人民币价格收购，总收购价格达到22亿元人民币。 复地集团也成为近年退市的第一只国内房地产股。

破产是住宅企业“退市潮”最直观的模型。 此外，房地产资产出售、房地产项目股权转让、房地产公司间兼并重组成为“退市潮”肆虐的另一种表现模式。 以上市公司公告为例，许多企业几年前抢劫了“滩楼市”，现在正在设法“退出”。 去年下半年以来，水井坊( 600779.sh )、宏达股份有限公司( 600331.sh )、恒顺醋业( 600305.sh )等20多家“涉房”上市企业撤出楼市。

从各地股票交易所挂牌情况来看，房地产公司股权转让和房地产项目转让的交易屡见不鲜。 上海联合产权交易所4月10日挂牌上市的上海富铭房地产开发企业100%股权的情况下，挂牌价格为31115.68万元，在重庆联合产权交易所上市的云南腾冲县永元房地产开发经营有限企业拟以100%3.2亿元挂牌价格上市的内蒙古榕达房地产。

据连锁房地产市场研究部初步统计，全年上市房企中，股权转让183件，比年增长65%。 这标志着非房地产上市企业，加快了房地产项目的转让。 大型房地产公司也依靠出售资产勉强度日，最典型的就是浙江绿城集团。 这家企业将于今年1月出售4项资产，并于今年4月再次向soho中国出售绿城广场运营商的全部所有权。

不动产公司“现金为王”

银行贷款一直以来都是房地产业的首要资金来源，在本轮宏观调控中，银行界大幅压缩了房地产业贷款。 尽管各房地产公司通过信托融资、海外银行融资、民间融资、高利贷等其他渠道大力融资，但最终许多房地产公司依然资金链紧张。 根据深交所综合研究所的统计数据，截至去年年底，a股所有房地产类上市公司平均现金流为-6.01亿元，即净流出现金为6.01亿元。 渣打银行今年2月对成都、武汉、南京、杭州等城市30家房地产商的最新调查显示，房地产处于“弱平衡”状态，短期内建设前景稳定，但“但显然3个月后可能会更加疲软” 关于现金状况，24家开发商表示紧张或担心。 少数房子表示非常担心。 有6家公司认为，如果3个月内销售状况不改善，将面临破产的风险。

根据本报记者从深圳、长沙、昆明等民间融资市场了解到的情况，为顺利完成部分正在开工的房地产项目，部分房企已经到了不问价格，寻求“高利贷”的阶段。 一些房地产公司为了融资向股东提供担保，希望再支付50%~80%的年息。 自去年以来，与房地产公司的民间融资利率不断上升，借款利率从去年的月利3%左右提高到现在的月利7%~8%的水平。

对开发商来说，资金链直接带来三大挑战。 一是资金链紧张，部分贷款和高利贷难以按期偿还。 二是拖欠工程款和民工工资，面临各种矛盾和纠纷三是降价销售幅度过大，可能会受到老业主的压力。