“拆析称房地产市场不会出现大反弹”

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于兵兵兵

5月，由于经济增长率下降，下行压力增加，保持宏观经济稳定增长被视为下一阶段经济政策的重点，这调整了包括房地产在内的领域的预期，无论是资本市场的房地产股，还是商品房营销市场，在这种预期的诱惑下，全线无疑都变红了 但是，必须注意的是，触及房地产销售数据的底部并不意味着楼市将再次活跃，楼市未出现较大反弹，实质性回暖也还为时过早。

据中原集团研究中心统计，截至5月24日，全国54个大中城市当月累计新房销量比4月同期上升22%。 其中，4大城市比去年同期增收28%。 5月54大中城市新房成交量比4月环比回升幅度为20%左右，有望超过今年3月，为年初新管制以来月度新高。

二手房成交量也有了小幅回升。 截至5月24日，5大城市二手房成交量比上个月比4月同期增长7%左右。 中原领先指数系统数据显示，近期上海和天津新卡的盘源量明显增加，上周均创新高。 剩下的3个城市的新盘源量比上个月也有所增加，增长率约为2成。 随着成交量的回升，业主情绪加强，下调报价的比例开始下降，上周五大城市中原报价指数继续保持波动调整，其中京沪报价指数较上周涨幅较大。

这个意想不到的变暖，在久经锻炼的房地产公司中并未引起太大的惊讶，而是重新制定了涨价战略。

首先，限购尚未解除，中央房地产市场调控依然严格，证明房地产市场行情大幅反弹不太可能实现。

易居中国董事局主席周忻评价，宏观经济面临的更大压力，可能会缓解目前对房地产领域的严格限制。 但更准确的房地产政策风向需要在二季度宏观经济数据统计结束后才能确定。 因此，虽然对房地产公司来说最坏的日子已经过去了，但房地产仍在调控中，限购政策的严格执行，意味着投资性购房被排除在房地产营销市场之外。

另外，住宅企业的资金链依然很严峻。 易居房地产研究院发布最新报告，预计房地产开发公司的资金状况将与2008年全年基本持平，为年上半年经历本轮调控以来最“紧张”的时刻。

年一季度经济金融数据显示，现阶段全国房地产开发公司整体资金状况略好于2008年全年，部分指标不如2008年。 例如房地产开发公司本年度的资金来源和开发投资比例、公司自筹资金占本年度资金来源的比例、房地产开发贷款余额增加、人民币贷款余额增加、gdp增长等指标已经低于2008年水平，创下历史新低。

最后，我们来看看直接震荡政策期待的地方政府微调的动向。 扬州购房补贴政策近日得到中央政府承认。 将来，越来越多的地方政府效仿扬州，悄悄地振兴楼市的方法是必不可少的。 一位北京房地产界权威人士表示，如果固定资产投资增速过快，地方政府很可能在二季度后启动刺激政策。

针对二季度情况，易居研究院预测宏观经济仍将探底，二季度gdp增速有可能创本轮下跌的新低。 第二，前4个月，房地产开发公司本年度资金来源同比增长5.1%，增长率比一季度的8.1%下跌3.1%，增长率依然垫底。 第三，前4个月，全国房地产开发投资比去年同期增长18.7%，增长率比一季度下降4.8个百分点，跌幅大于开发公司资金来源，证明开发商有意减少和抑制支出。 第四，4月底，人民币贷款余额比去年同期增长15.4%，比一季度减少0.3个百分点。 这证明了“应该把稳定增长放在更重要的位置”，但由于通货膨胀的压力，信用政策依然不能迅速放松。 除了利空因素外，房地产销售数据的复苏也许可以缓解固定资产投资的下行趋势，但由于房地产开发的周期性，这种拉动效应短期内不会显现出来。

从总体上看，年房地产开发公司资金状况上半年触底，二季度经济数据中对楼市的利好因素与利好空因素并存，未来宏观政策走向，将决定该楼市真正底部的到来。