“专家认为根治小产权房关键在推动农村土地流转”

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□本报记者万晶

今年以来，北京、深圳等地整顿小产权房、探索土地管理制度改革的行为备受关注。 接受中国证券报记者采访的行业专家认为，未来在推进城市化进程中，根治小产权房的关键是建立农村土地流转制度，打破城乡土地二元结构，但在目前的条件下，也可以考虑通过合法手续将小产权房纳入保障房体系。

推动农村土地流转

北京的清理整顿要求杜绝新的“小产权房”的出现，对建设中的销售，坚决解决即时停运，剖析多年来形成的、原因，分类研究解决办法。 深圳选择沙井街共和社区和平湖街山厦社区作为土地管理制度改革试点社区。 小产权房对应的土地的开采权不能正常交易，但多年来禁止建设、销售、购买小产权房的行为，在城市化进程中成为课题。

业内人士分析认为，小产权房问题的实质是宅基地采用权不得自由流动，集体土地采用权不得进入一级市场，毕竟是城乡土地全权的二元结构问题。 在新的城市化思路下，要彻底根治小产权房问题，就要改革和创新相关制度，打破城乡二元制度结构，建立农村土地流转制度。

关于未来城市化进程中农村土地权利的问题，中国人民大学教授叶裕民表示，不能通过牺牲农民的土地产权来降低工业化、城市化价格，这是必要的，也是提高农民在土地增值收益中分配比例的条件。 在推进城市化的过程中，完善城市农民的一切歧视性政策必须消除的土地征用制度，使农民能够根据土地权参与和分享城市化的利益。

许多专家表示，提高集体土地征地补偿是大势所趋，这将有助于农村土地问题的梳理，为进一步推进中国城市化铺平道路。 未来的土地管理法规越来越有望修改，农民有可能成为农村集体土地交易的主体。 一旦农村集体土地可以交易，小产权房的问题就解决了。

浙江大学公共政策研究院研究员杨选杰也表示，在未来城市化进程中，应该让农民迁移自己的部分集体土地。

并入保护房系统

被多位专家认为是利用一定的手续、合法手段，由政府支付一定的补偿，将小产权房纳入城市保障房体系，解决目前形势下已经存在的小产权房的可行措施之一。

伟业爱我家集团副总经理胡景晖表示，在城乡二元体制短时间内难以变化的前提下，除了在清理“小产权房”的过程中遵循现行法律外，要点还必须平衡各方利益。 在建设过程中，如果小产权房符合农民集体土地流转制度，有利于土地节约和集约利用，可以给农民集体合理合法的补偿，通过租赁办法实现小产权房权利合法化，可以将此类住房纳入城市保障房建设体系，处理住房市场的当务之急

胡景晖表示，在建设中，如果小产权房违法占用耕地，或者不利于土地节约集约利用，或者农民集体没有得到合理合法的补偿，小产权房项目需要坚决取消，项目所在地可以还原的耕地尽量恢复原状。

上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭也认为，目前许多地方的保护房源严重不足，相应的土地供应也不足，应在此基础上寻找改革的突破口。 此前，深圳土地管理制度改革提出的“部分小产权房迁入保障房”具有借鉴意义。 建设或建成尚未出售的小产权房，由政府来支付部分资金补偿村集体，取得项目聘用权，将其作为保障性住房的房源进行租赁分配，社会效益更大。

该政策咨询研究中心总监张宏伟提出，试点解决小产权房大致有两种方法。 第一种方法是购房者通过支付“转换费用”使小产权房转正，使小产权房具有合法的商品住宅身份和地位，在政府从小产权房转换为合法商品住宅的过程中获得部分“转换费用”的利益。 第二种方法是，地方政府购买大量小产权房，完成保障性住房建设任务，购买商品寻求资金量比较大，有可能进一步雪上加霜。