“招商地产蹊跷计提2.78亿 南京项目未开盘就预亏”

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招商也为了推这两张盘，可能在等待更合适的销售时机。 行业也有延误工期的情况

资产管理周报记者吴爱粧； 深圳报道

“库存降价的准备是在会计师和我们的信息表达之后，从专业慎重的立场出发解决的。 ”。 年4月18日下午，招商地产( 000024.sz )董秘刘宁如此往复回应上海佘山玺原和南京雍华府两大项目累计减值2.78亿元。

其中南京雍华府项目于4月20日上市，曾经的地王没有先吃亏，令人深思。 更令人担忧的是，招商地产今年推出的1/3项目是高端大型产品。

招商地产年将面临巨大挑战。 如何实现400亿的销售目标，提高利润率是个课题。

次级计入:两个项目的下跌额为2.78亿

“南京本来就是雍华府。 》近日，根据这一需求定制的广告语在南京街头激荡，招商地产迅速打响了推送项目“南京雍华府”的名号。

4月13日，南京雍华府公开了柜台和样板房。 根据可靠消息，这个项目最早将于4月20日启动。

值得注意的是，这个尚未上市的项目正准备每年库存下跌7200万元。 同期实行降价计入的项目是上海佘山珉原，库存跌价准备金达到2.06亿元。

关于折旧，年4月18日下午，招商地产董秘刘宁向资产管理周报记者进行了说明。 “通常，可以根据地价和建设成本估算项目的价格，从未来该地区项目的销售单价中扣除各种税费，计算项目可变更的净利润，如果净利润低于价格，会计上一定会减少。 ”。

据记者统计，在过去的“招保万金”四家房企中，万科a(000002.sz )、保利房地产( 600048.sh )没有按年计算库存减值。 金地集团( 600383.sh )，招商房地产不仅计入，而且金额不小，分别为4.39亿元、2.78亿元。

“通过事先判断无法赚到开发的情况下，考虑到财务稳健会计的提及，巿； 企业，特别是港股比较规范，2008年金融危机的时候很多。 ”。 4月16日上午，今鹰地产营销总经理林晓华在电话中表示。

事实上，这是招商地产近12年来第二次针对具体项目做好库存下跌的准备。

上次正好是2008年底。 招商地产为旗下两大项目佛山依云上城和苏州唯亭提出了2.96亿元的库存下跌准备。 同年，金地集团对深圳龙华新城项目(上塘道)、东莞金地绿色花园项目、武汉京汉大街项目共提取3.57亿的减值，保利地产计提出2.99亿，万科a对13个可能存在风险的库存下跌价格为12.3亿。

2008年以后，万科a、保利房地产已经没有同样的计入披露。

项目延期

事实上，招商地产对上述两大项目进行了减值，事出有因。

位于上海松江新城东区的佘山玺原项目早在年10月开工，年报规定竣工时间为年12月，年中这一时间更新为年12月，晚了整整一年。 前面提到的减值项目佛山依云上城，其项目一期也推迟了一年完成。

招商地产计划在上海佘山珉原项目投资30.33亿元，截至年底投资24.43亿元，尚有5.9亿元投资额。 这个项目的一期已经于去年1月竣工，但两三期还在前期策划中。

年3月27日，上海佘山玺原一期竣工后不久，招商地产上海分企业宣布20套特价房源，6折出售—； —； 前期备案价为49000元/平方米，实际装修最低售价仅为2.5万元/平方米。

“谁说六折？ 那只是广告”刘宁否定了6折的降价幅度。

记者了解到，招商房地产开出价签，与这座大楼惨淡销售有很大关系。

据上海“网上房地产”网报道，佘山项目备案名为“静观抽园一期”，于年6月25日获得首批125套房源预售资格，但距离开园时间9个月，该项目仍为零成交。 截至年底，预售比例只有2%。

关于预售情况，招商房地产内部人士表示:“老实说，佘山地区的高端楼宇太多，销售遇到一些困难，无法销售。 不降价的话肯定卖不出去，但是我不想太降价。 ”。

位于南京河西的招商雍华府项目也有停滞情况。 原定于2007年7月开工，但延期到12月。

记者了解到，与上海松江一样，南京河西也是豪宅聚集的地方。

长期跟踪房地产领域的华南证券公司人士表示，“招商也可能是在等待更合适的销售时机后推这两盘。 据推测，“业内有时会因扣押光盘而舍不得出售，从而延长工期。”

但很快就有业内消息称，南京雍华府最快将于4月20日发布其一期2号楼93套高层房源，面积98-143平方米，均价26800元/平方米，年5月精装交货。

“当时我们的土地还剩下一些拆迁的要素，所以开工也比计划晚了一点。 ”刘宁说。

地王座礁和400亿的目标

房子卖不出去却先赔钱是个问题。 如何确保每年400亿的目标，提高利润率也是个问题。

国内一家大型地产上市公司的财务负责人告诉记者，“地价波动明显，处于相对较高的位置，如果在不合适的地区拿地做出了错误的决定，风险很大。”

业内人士表示，上述项目亏本销售与招商地产总有地王无关。

提出了2.06亿美元跌价准备的上海佘山珉原项目，该地地块招商房地产与万科于年2月共同竞争。 成交总额17.16亿元，成交楼价达到1.64万元/平方米。 这个宅邸曾经成为松江的“地王”。

“1.64万元/平方米的楼房价格打六折，地王带精装售价只有2.5万/平方米，开发商利润不大”前面有人提到华南证券公司。

同年，招商地产经过33次激烈竞争，终于在10月24日以18.6亿元获得河西no.g45地块，即南京雍华府所在地块。

该地块的楼价为1.28万/平方米，曾创河西土地拍卖史上楼价最高纪录。 每平方米投入2.17万元，装修接近5000元/平方米，预约售价只有2.68万元/平方米，因此利润微薄。

值得注意的是，招商地产年推的产品户型、大户型高端产品所占比例超过三分之一，如何处理这些高价王项目将扭亏为盈，是招商地产必须面对的问题。