“望京“地王”每平方米直降6000元急售”

本篇文章3169字，读完约8分钟

[领先]soho中国甩卖北京项目缓解转型压力

“目前，soho中国北京几个项目的尾盘已经重新定价。 比如三里屯soho和真名望京soho之后，改名为银峰soho两个项目，促销力度也很大。 ”。 近一个多月来，记者多次接到soho中国商店和办公楼的促销电话。

对此，美联储房地产全国研究中心向《证券日报》记者表示，今年4月25日，soho中国以31.9亿元的价格成功拍摄到位于上海虹桥黄金地带的古北5-2地块。 另外，除了企业全面转型自持外，项目资金回收期相对于散售时间较长。 因为这家企业预见到短期内将存在一定的资金压力，需要出售北京项目尾盘，以支持新项目的快速发展和整个企业。

地王项目的售价是大楼地价的6倍

6月18日，记者来到位于北京望京cbd中心的银峰soho。 沿着项目工地绕行后，银峰soho发现共有三栋建筑物关闭。 我现在正在做大楼的外墙平面图。 其中一座大楼的玻璃外墙平面图已经做好了10层左右。 另外，现场会发出施工声，空的空气中也会弥漫涂料的气味。

随后，记者沿着围栏走向项目销售中心，经过奔驰大厦和银峰soho中间的道路，整条道路上都停着轿车，就像一个大停车场。 绕过“停车场”后，记者已经走了10多分钟，最终来到了银峰soho的销售中心。

“我们的项目已经卖了2年左右了，现在只剩下30套左右的商店和1套办公楼。” 银峰soho销售中心的销售人员向记者介绍。

事实上，记者表示，该项目的占有地是来自2009年土地市场的商业项目。 2009年9月，soho中国以40亿元的价格竞标位于望京东部的b29商业项目用地，总建筑面积521265平方米，当年的楼房地价达到10197元/平方米，一举成为当年商业用地之王，而且是soho中国的“阿雅”。

此前记者在北京市住房和城乡建设委员会网站上获悉，银峰soho1号楼商业部分最高预定售价为91254.00元/平方米，办公部分最高预定售价为58450.00元/平方米。 2楼商业部分最高的模拟售价为80661.00元/平方米，办公部分最高的模拟售价为58223.00元/平方米。 三楼没有合同记录。

除此之外，银峰soho办公楼实际成交均价为49534元/平方米实际成交均价为77942元/平方米，地下商业实际成交均价为71676元/平方米。

“整个项目的实际成交均价应该超过6万元/平方米。 ”上述销售人员向记者透露，仅1楼和2楼的销售金额就超过了100亿元。

由此可见，银峰soho项目实际成交均价约占项目楼宇地价的6倍，其利润之高可见一斑。

记者阅读了soho中国年报，证实截至去年12月31日，银峰soho 1号楼和2号楼累计合同销售金额达127.66亿元，报告期内合同销售均价为52196元/平方米。 此外，soho中国当年毛利率约达59%。

“通常地王的苦闷至今仍未入市，与严重拖累公司资金链的项目相比，soho中国获得的望京地王可以说赚的盆满钵满”，一位业内人士对《证券日报》记者直言。

值得一提的是，尽管银峰soho被soho中国认定为暴涨空之间和利润贡献率都很高的项目，潘石屹依然选择了降价让利销售尾盘，迅速收回资金。

每平方米下降6000元。

“企业在最近一个月前重新定制了项目销售价格表，并降价销售了整个项目的最后一期”。 银峰soho销售中心的上述销售人员向记者介绍。 然后，该销售员向记者展示了剩下的30套左右的商店和部分写字楼销售表，并展示了各个商店、写字楼的位置、销售单价、面积等具体新闻。

记者在此表中发现，商铺最高售价达85000元/平方米，不少商铺售价达70000元/平方米以上。

“这是以前的价目表，现在售价在下降，跌幅大概在5000元-6000元/平方米。 ”。 该销售员向记者透露，目前，除了整个项目3层归soho中国所有外，其余商店和办公楼的商品价值约为10亿元。

记者从北京市住房和城乡建设委员会网站数据获悉，银峰soho备案文件名称为“望京搜救中心”，3栋楼均于年7月15日获得预约证。 目前，1号楼和2号楼的未签约部分为8000平方米左右，此次soho中国促销后，可能损失至少近5000万元的销售金额。 当然，这是市场上可以接受的，银峰soho尾盘都可以顺利销售的情况。

除此之外，据悉，soho中国的另一个项目三里屯soho尾盘也开始降价销售。

对此，一位相关人士向记者透露，soho中国于年8月宣布解散出售，并全面转型持有。 该决定将关闭soho中国散售带来的快速回收资金渠道，并使其转型面临重大资金压力。 此次soho中国抛售北京项目尾盘，也可能是为了快速回收资金，支持上海项目开发，缓解转型资金困境。

但是，这个人对记者说，即使做促销项目，也不能说市场是否能全面接受。

迅速回收或落下资金空

事实上，正如上述销售人员表示的那样，soho中国于4月25日花费近32亿元拿下上海古北地王后，5月初，记者陆续接到soho中国销售人员打来的银峰soho电话，此人在项目中留下30套左右的店铺，降价销售。

但是，截至6月18日，记者获悉，在银峰soho项目销售中心，项目剩余商铺仍为30套左右。 这位销售员直言不讳地说:“办公楼卖了一套。”

对此，一位分解者向《证券日报》记者表示，银峰soho位置比较特殊，位于望京新cbd中心，为远洋、绿地、融科智地，包括保利地产在内均公布了商业地产项目集中地。 从这个角度来看，银峰soho尾盘的销售竞争压力很大，销售可能并不顺利。

事实上，记者在项目现场调查中发现，保利地产保利国际广场、绿地中心及银峰soho实际呈三角形状分布，步行往来项目历时约10分钟，站在项目中心的街道上，有3个项目在近距离的视线范围内

记者现场调查显示，保利国际广场项目下半年正式进入销售期，该项目钻石灯笼建筑为商业项目。 并且，该项目享受政府对望京地区的产业扶持政策，这里上传的公司有机会享受多样化的税收减免、置业补贴、产业基金、人才扶持等实际优惠项目，甚至其写字楼客户符合政府设定条件，

此外，记者还获悉，是绿地中心销售中心，目前，项目3号楼已全部出让，出让均价不到31000元/平方米，这个价格几乎比银峰soho办公楼的均价低一半。 另外，该项目6月6日获得认购证的商务大厦最高售价仅为45100元/平方米。 显然绿地中心更有价格特征。

变革强调资金的压力

“如果剩下的最终盘在月末之前不能顺利销售的话，企业将拥有一切”。 银峰soho的销售人员向记者透露。

但是，该销售员向记者出示的销售表显示，剩下的商店面积在一套面积300平方米以上，位置大多不集中。 那么，如果soho中国选择持有，该如何管理呢？

对此，销售人员说:“也许只能出租”，不是很清楚。

除此之外，该销售人员还向记者表示，银峰soho3号楼为企业拥有不动产，目前soho中国正在与两家大公司商谈租赁合同，其中有一家来自韩国的公司。 关于租金，这个销售员说可能每天10元/平方米，但是现在没有签约。

值得注意的是，soho中国去年8月宣布持有变革后，企业许多高管相继辞职。 一位离职干部向记者表示，soho中国的转型在自立后，必须经历一点阵痛。 这可能缺乏运营经验，但更重要的是现金压力。 目前企业近两年在北京没有新项目“入账”，战术重点基本全线转移到上海，投资区域和产品业态分布比较单一，商业项目位于城市中心地带，投入价格高，这将加剧企业转型后的资金压力。

事实上，记者了解到，soho中国2009年8月进入上海市场后收购12个项目，累计收购额约287亿元，项目完成后总投资额约500亿元。 另外，自持项目的资金回收期相对于散装的时间较长，从这个角度来看，即使soho中国能够顺利抛售北京项目尾盘，回收的资金也可能仍然是“杯水车薪”。