“深圳最大二手房诈骗案：迷失的买卖“监管之环””

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深圳最大二手房诈骗案的再追踪

迷路的二手房买卖“监管圈”

他们穿着白t恤，写着“冤屈”字等标语，在法庭外等待，焦急地激怒。 这是今年4月24日在深圳市中级法院刑事审判区发生的场景。

他们是被称为“深圳最大二手房诈骗案”的受害业主。 从2005年开始，开奔驰，中介在其名下有多处房产，有信誉良好的“巨款”，打着限购的旗号，用“连环套”的方法欺骗了他们的房产。

近两年来受害的21位业主中，除了与刘贵初家族达成和解协议外，大部分人都不知道自己的房产将何去何从。 他们更想知道的是，为什么骗子这么容易得手？ 有人弥补二手房交易中层层缺失的“监管圈”吗？ 到底谁该为自己的损失负责？

设“连环套”骗取二手房

在限购令的背景下，“奔驰男”刘贵初如何巧妙安装“购房连环套”，仅10个月，就和别人一起购买了总价4478万元的21套二手商品房？

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钓上鱼

刘贵初通过不同房产中介的中介，与20多个业主签订了交易金额达4000余万元的“房产买卖合同”，通过支付少量存款、少量首付，骗取了业主的初步信任。

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瞒着天空渡海

刘贵初谎称担保企业为帮助业主办理止赎手续，需要向担保企业工作人员办理《委托书》公证手续，偷偷向其心腹担保企业离职人员张大伟冒充担保企业在职工作人员，包括业主在二手房交易流程中的全部处置权在内的《委托书》中，

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偷梁换柱

刘贵初因《限购令》的原因，他自己不能继续与业主履行合同，业主需要与他签订《主体变更协议书》，并与他控股的公司深圳市三润实业有限企业约定签订后续正式的《深圳市二手房买卖合同》。

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鲜红的谎言

刘贵初向业主谎称房地产需要先转移至三润企业名称，刘贵初、三润企业在与业主先转移后，签订用银行贷款支付业主购房款的“补充协议”，可以通过三润企业以“公司贷款”的名义进行银行贷款，并向银行贷款

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密封室操作

刘贵初与正在公证的受托人张大伟或其他受托人，一方代表业主，一方代表三润企业，自导自演签订《深圳市二手房买卖合同》，同时完成过户手续，领取新的《房产证》。

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金蝉从壳里脱出

在拿到新的“房产证”当天或最晚第二天，刘贵初让三润企业与事先联系的银行或个人签订借款抵押合同，办理房产抵押手续并取得贷款或借款后，他与业主失去联系，仍拒绝业主购房款。

骗子被审判了

业主的损失很难讨论

今年4月24日，涉嫌共同制造这起“最大二手房诈骗案”的刘贵初、张大伟、刘桂示在深圳市中级法院刑事审判区受审。

根据案情，从年8月至年6月，刘贵初通过上述手段购买了21套二手商品房，并将这些房产抵押贷款给银行和担保企业，共贷款资金2896万元。

经审计，刘贵初已交房共1524万余元，未交房共2953万余元。 另外，他还欠典型的银行、银行3000余万元。 其身上庞大的债务共有6000多万元。

三名被告人中，除张大伟在法庭认罪外，另有两人声称不构成欺诈。

随后，受害女业主责骂刘贵初“连生病孩子家庭的房费都骗了”，刘贵初的儿子扳了中指。 结果，在法院门口，双方发生了冲突，骂战和肉搏长达一分多钟。

其中8家业主追讨损失的北京盈科律师事务所深圳分部律师兰天昨天告诉记者，截至目前，只有少数业主与刘贵初家属达成和解协议，大部分业主的损失未追究，相关金额达到3，400万人。

业主追究损失的民事案件分别在罗湖、南山、福田等法院起诉，现已中止审判，待刑事部分作出判决后恢复审判。

目前，在该案中房产已经转移，但受害者业主仍在居住或出租。 但是，他们担心即使刘贵初诈骗罪成立，自己的损失是否也能全部追究。 因为21套房产大部分是刘贵初被银行或他人抵押，然后贷款的。

多次受到业主质疑的房地产中介

买卖房子的话，很可能会遇到房地产商帮你策划的通俗话。 “购买限制？ 假离婚就行了”、“不想离婚吗？ 那你可以再出个主意，办个假期离婚证明！ ”。

在案件审理期间，20多名被害人业主多次到公安、检察机关、国土部门探望，要求刘贵初等人严惩、追赃和被骗房屋，以及数家房产中介追究责任。

受害者业主们更想知道的是，为什么骗子这么容易就拿到？ 为什么自己把房子委托给正规房产中介出售，他们不但没有履行监管职责，反而帮着虐待？ 有人弥补二手房交易中缺失的“监管圈”吗？ 到底谁该为自己的损失负责？

兰天律师认为，刘贵初、三润企业诈骗成功，不仅是利用了普通民众对二手房交易流程和风险的无知，更重要的是采用了利润导向、诈骗的手段，使得中介企业对交易失去了监管和控制。 中介企业为了获得巨额佣金，有意放任刘贵初、三润企业的违法违规操作。

在这个事件中，其实作为不动产业者应该发现很多疑点。 例如，作为买家，刘贵初既没有去所有者家看房，也没有要求所有者提供房间。 这一定和正常的买家不一样。 刘贵起初回避限购令，将个人购买变更为公司购买，要求与业主买方签订《买方主体变更确认书》，这也是疑点，但在巨大的利润面前，中介企业忽视了。

另外，中介企业告知业主“转移后还款”异常交易流程的巨大风险，未出示的刘贵初、三润企业未按照常规流程申请银行贷款，应中介保管的新房产证由刘贵初、三润企业抵押

由于法律上没有确定房地产中介企业“渎职”行为的规定，目前被害业主没有起诉中介企业。 但律师表示，对涉案中介企业保存起诉的权利

层次缺失的“监管圈”

监管的缺失，不仅仅是这些。

在深圳，一套房产可能是一个家庭的大部分身家。 深圳市二手房交易市场，目前各环节缺乏强有力的监管机制。

在案件中，原担保企业职员张大伟凭一张名片骗取被害业主签订“全权委托书”，委托其办理赎楼、房产证抵押合同贷款等材料、不动产抵押、向不动产交易中心转让不动产等17个事项的解决权限。

在买房、公证到申请贷款、过户、注销等诸多复杂流程中，为什么没有部门验证张大伟的真实身份？ 他之所以成功，也得益于各部门和机关缺乏监管机制。

担保企业不具有完善的客户面谈制度、指定受托人手续、防止他人冒充等担保委托程序。

公证处公证时，未履行受托人审查程序，未履行对受托人身份进行必要审查的必要注意责任，告知委托人全权委托的法律结果。

银行审批贷款方面没有预审制度，贷款承诺书不统一，设定生效条件过于随意，容易引起纠纷。 首付监管协议版本不统一，部分银行设有监管期限，部分银行没有监管期限。

产权登记部门没有直接的用户贷款制度，交易流程多，风险增大。

法律界人士认为，二手房交易市场没有及时建立严格的监管机制，谁也很难保证这类诈骗案不会重演。