“土地出让底价8个月上涨1倍 政府卖地涨价没商量”

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7月23日，朝阳区孙河乡西甸村hij地块出让，中粮力压群雄，总价23.6亿元，以建设3.3万平方米公租房的代价获得该地块，楼价达到4.8万元/平方米。 至此，北京城五环外，商品房5万元1平方米已不是梦想。

从绝版地块夏家胡同高调入市，到朝阳孙河地块最终花落中粮，土地市场热潮再次刷新了北京“地王”成交底价。

但是，与迄今为止地王项目超过100的高溢价率相比，上述两个地块最终的35%、42.1%的溢价率出人意料。 中原地产数据显示，今年前5个月，北京土地市场平均挂牌成交地块溢价率为54.52%，其中成交30套住宅地块平均溢价率为39.1%，较去年同期大幅下降。

值得注意的是，溢价率下跌，未影响成交总额，今年前6个月全国306个城市共交易土地15493件，土地出让金达到1.13万亿元，比去年同期大幅增加60%。

市场预测，地方政府对土地财政的依赖度依然很高，房地产公司持有土地的冲动也没有减退。 但是，由于土地价格“节节高”，房企在拥有土地的战略上往往选择控制价格预算，走向联合开发，通过收购的方式获得土地。

没有商量政府卖场的涨价

土地底价的上调使得开发商与地方政府之间的博弈“白热化”，从而影响了房地产市场的“结构性转换”。

以此前成交的台湖板块为例，5月20日成交开盘价为2.5亿元，折合楼市地价3980元/平方米。 去年9月，台湖104和109多功能用地出让时，开盘价为3.84亿元，折合楼宇地价仅为2176元/平方米。 初楼面价格时隔8个月上涨了约1倍。

在底价上涨的背景下，土地的溢价率不高。

备受期待的夏家胡同地块，迄今为止的规则是最低溢价率为49%左右，但最后以35%的溢价率成交，这也是6月溢价率最高的土地，根据中原地产市场研究部的统计数据，6月转让的其他地块的溢价率均为2%

7月1日，海淀区清河路c2商业金融用地、房山区拱辰街办事处和长阳镇09-03-12地块成交溢价率分别为1.11%和0.55%。

中原地产市场部拆船师张大伟向《中国经营报()》记者表示，目前市场整体资金面发生变化，此前房地产市场主要依赖超发货币支撑，但资金紧缩将抑制房地产价格涨幅，相应的土地溢价率也将受到影响。

在这样的背景下，全国范围内主要城市的溢价率有向下修正的趋势。

6月，全国40个大中城市居民点地价为3039元/平方米，环比5月下降12%。 全国40个大中城市居民点平均溢价率为22%，比5月下降8个百分点。 其中，一线、二线、三四线城市平均溢价率分别为22%、16%、28%，环比5月分别下降17、2、17个百分点。

“与去年同一时期相比，现在成交的土地价格上涨率处于比较低的水平，但从成交的价格来看，今年标价的土地价格比去年要高。 政策对房价市场的挤压，会传递到土地市场，促使房企冷静应对，不再像往常一样高价获得土地，必然会降低升值率。 ”张伟说。

这个说法得到了市场的检验。

市场上刚刚割掉两块地的北京房地产企业副总经理表示，从近期成交的一点地块来看，20亿~30亿元的成交价格，折合楼价平均达到2万元以上的平方米，整体上目前房企持有地价格较高。 但是，关于高质量一点的地块，基本上大家都会保护淘宝，但是我们期待着政策放宽，以合适的价格进入市场，提高利润空之间。

在这种背景下，可以预见，如果房企利润受到挤压，后期将采取压低价格、审慎攫取土地的战略。

收购或现金

从疯狂到谨慎，房企在土地市场上给出了满意的回答。

中原地产数据显示，截至7月24日，每年十大标杆企业共投资1214.55亿元购买地，同比大幅增加。 以北京为例，房企对北京土地市场的贡献更是刷新历史。 今年上半年，北京土地转让收入629.75亿元，接近全年土地出让金647.92亿元的水平。

然而，如此高的增长背后，却是房企逐渐凸显的并购浪潮。

仅3月26日~30日，上市公司公告的项目并购案例有4个，但同期在土地公开市场新增土地储备的公告很少。

业内人士分析认为，随着房地产调控持续、地价上涨，房地产领域生态已经发生重大变化，对产品定位精度和融资能力要求越来越严格，资金补给不畅的房地产公司、“权证”入股的实体公司退出或退出

以远洋地产为例，截至年底，企业实现销售额286.6亿元，同比上涨44%。 毛利比去年同期增长了23%，达到76亿9900万元，对于远洋来说，足够的现金流似乎足以支撑土地市场的“围城”。

但是，事实并非如此。 自从两年前获得地王项目以来，远洋最近两年在土地市场上很少举行。

对此，记者了解到，远洋地王地块阻碍了企业利润，“地价高”消耗了远洋大量能源，影响了产业布局战术，目前远洋在拿地方面形势较为冷静。 “目前，拥有土地的政策必须符合企业投资标准，单个项目规模适中，必须将资源分配给有能力的本地化团队。 否则，很难轻易通过招商引资获得土地。”一位内幕人士表示，目前远洋地产现金超过100亿元，正在等待合适的市场机会购买和收购土地。

根据远洋土地市场战略，未来远洋土地战略倾向于合作、收购的方法，“通过合作、收购的方法获取土地，一方面减少价格投入，另一方面也分流了土地价格转嫁到房价上带来的库存风险，在当前宏观环境下远洋多次成为稳健的投资战略”。 前述人士表示。

这个观点也得到其他住宅企业的认可。

融创中国董事长孙宏斌也表示，与土地公开市场相比，获得并购项目的机会有所增加。 “迄今为止，融创收购的丰富皇朝项目，当时单价不足2万元/平方米，目前该项目销售的公寓售价已达到6万元/平方米。 ”他认为，避开目前土地价格不断上涨的现状，选择收购现有项目，最终取得土地开采权的途径是房企土地战略上的转变。

克瑞的研究报告认为，大企业将转变快速发展思路，通过合作模式、并购手段扩大市场份额，内生变革的动力将加快领域变革。 “在宏观调控长期持续的情况下，预计未来公司的布局将以理性为基调”。 (期《中国经营报》)