“园区系列调查:在铁路“夹缝”中制造小镇的梵石ITOWN·西店记忆”

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经济日报-中国经济网编辑:旧现场是城市文化的金山银山。 前几天，北京市各区已经退役老厂房200多个，其中一个已经转型为文创产业园区，出现了典型的例子。 最近，北京市文化创意产业促进中心和中国经济网选择了北京10个具有代表性的文化创意产业园区进行了实地调查，全面、真实、比较有效地了解了这些典型园区的转型历史、运营经验和目前存在的一些瓶颈问题，形成了系列报道，并越来越多 此次进入的是梵石itown西店记忆(以下简称梵石itown )。

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在北京东四环和东五环之间，朝阳区高碑店乡西店村的梵石itown，灰色墙壁弧形顶的建筑不慎掉落，充满现代气息的电影院等小区的会场宽敞明亮，有时从旁边呼啸而过的列车，交织着过去、现在和未来，这里充满了历史感和文艺气息。 但是，三年前，这里是纵横交错的几条线路上割据的北京玻璃工厂的仓库。

园区有什么独特的魅力，可以吸引众多文创类企业进入这里？ 在城市更新行业深耕的梵净地，如何通过改造让曾经“看不到的间隙”的地区产生了“新意”？ 现在小区在快速发展中还有完整的地方吗？ 未来的快速发展有那些计划吗？ 日前，带着这些问题，经济日报-中国经济网记者到访梵石itown，近距离感受到改造仓库后的文艺小镇的魅力。

梵石itown经济日报-中国经济网记者刘园香/摄影

隐藏在仓库和铁轨中的商机

年前，位于朝阳区高碑店乡西店村的北京玻璃厂仓库倒塌，被用来保管玻璃制品，被租借到生产涂料和石灰等的加工厂，或有工人宿舍。 随后，andrea grottaroll (意大利)、刘宇扬、于爽、刘雄大、王硕、唐康硕等建筑设计师被委托“更新”工厂。 据说刘宇扬第一次看到旧厂址时，觉得像70年代的小镇，说:“这里不像北京。”

改造前来自梵石itown微信公共平台

更令人不能接受的是，该地区是被6条铁路包围而断裂的“绝地武士”，旁边甚至有人说“每5分钟列车发车一次”。 该地区位于东四环、东五环、京通快速和广渠四条主干道形成的网络中心，距cbd核心区只有几公里的距离，但在改造前，大部分公司都不愿意进入这样的地方，希望成为这里广阔明亮、富有创意的文化产业园区

梵石itown周边铁路示意图来自百度地图截图

但是，这样几乎被遗忘的城市边缘之地被设计出身的梵天地产会长邢鹏看到了改造的可能性。 他向媒体表示:“在个性的环境中，可以提高文创工人的创造性。 更重要的是，北京正在建设全国文化中心。 该地正好位于北京国际媒体产业带的核心，周边凝聚着央视等大型媒体机构，有大小文创公司，可改造成以电影媒体领域为主的文创产业小镇。 ”。 于是有了之后的开发。

关于团地名的由来，梵石itown的员工告诉经济日报-中国经济网记者，原厂房区的产权属于村集体，高碑店村乡运营公司的西店记忆为园区业主，梵天地产地为园区开发商，建设的主体为itown，全名为ip town，个 两者加起来，有梵石itown·西店的记忆。

梵石itown指南经济日报-中国经济网刘园香/摄影

二、梵石itown的经营之路

经济日报-中国经济网记者介绍，园区于年7月1日正式开工建设，整体分三期开发，目前梵石itown一期已经完成，在运营过程中形成了独特的“梵石itown”经验。

1 .以合理设计不利为特色

一般来说，无论在哪个商业空之间，首先最重要的是地域，坐在城市中心，不仅意味着丰富的客流量，也意味着强劲的潜在上涨值空之间，无疑有很大的投资前景。 梵石itown整体占地240亩，地理位置处于北京媒体产业带的核心位置，但周围仍被运营的6条铁路线分割，偶尔有列车通过的小区，租户能接受吗？ 如何在不改变周围建筑物轮廓线的情况下，改造既定的空之间，提高容积率，建立创造性空之间？

住宅区改造前的建筑状况

创造性的诞生，不仅可以创造新事物，也可以对现有事物的创新变化制造意想不到的惊喜。 面对现有的空之间和库存资源，建筑师在进行了一些考察研究后，决定在设计中“计算”，发掘利用园区周围运营的列车要素。

改造后的招商中心做车站感觉经济日报——中国经济网刘园香/摄影

目前，园区招商中心包含了“车站”的要素。 然后，上传园区的公司发现，不时来往于周围的列车，为平静的园区增添了另类的历史感和文艺气息。 一位梵石itown的工作人员告诉经济日报-中国经济网的记者，“起初担心列车会给顾客带来噪音，但过来一看，电影制作等顾客觉得这种感觉很好，周围的铁路不是制约因素，而是独具特色。” 现在很多人一谈到梵石itown，首先想到这里的列车形象，区位劣势建成，成为梵石itown的特色。

类似小区车站的建筑经济日报-中国经济网刘园香/摄影

2 .园区建设与城市更新相结合

关于梵石itown与其他有特色的城市有何不同，相关负责人曾表示:“我们与其他不同的是，在有特色的城市中结合了一点城市更新的理念。”

城市更新涵盖旧城改造、社区管理、历史建筑改建重建等文案，是城市功能提升与重建的系统工程，是消除安全隐患、治理城市顽疾的民生工程，还是充分利用土地资源、促进产业转型的管理工程。 近年来，随着北京市的快速发展和更新换代，一点点的建筑、库存房地产也不得不面临改造的问题，朝阳区的高碑店乡西店村也是如此。

梵石itown的一位员工笑着说:“我们的项目甚至可以说涉及城市的更新和新农村的改造。” 据他说:“我刚到这个地方，真是一片狼藉。 因为改造太多了，我们在基础设施投入方面比通常的项目要多得多。 特别是整个项目必须开辟连接各地块的道路，但不仅刚来时周围没有路，铁路桥洞2.2米，参与建设的卡车等无法通过，拉下路基花了很多钱。 ”。

梵石itown周边公路的铁路桥洞经济日报-中国经济网刘园香/摄影

另外，原厂区为玻璃仓库，能源配置非常低，与以前完全可以利用旧工厂的文创产业园不同，梵石itown基础的供水供电、供暖等也需要大面积改造。 邢鹏曾表示:“许多存量房地产的现状有待提高，但其价值其实被市场低估了，我们将赋予存量房地产新的生命。” 因此，在一定程度上，梵石itown是梵天地产地参与城市更新的结果之一，在此过程中，不仅改变了周围的自然环境和产业环境，为存量房地产创造了新的生命，也通过设计为城市更新带来了“创造性”

后园区“鳃”锯齿改造的纵窗经济日报-中国经济网刘园香/摄影

3 .构建以电影ip为主导的产业链；

调查中，经济日报-中国经济网记者指出，与众多老国企转型文创园区面临人员知识储备不足等问题不同，建设梵石itown的梵天地产地有专业运营团队，另外，康文玲担任台北华山1914文创园区副社长的梵天谷歌， 园区致力于建设以电影ip为主导衍生的全产业链生态圈，不断为用户创造良好的文化产业氛围。

据说梵石itown的slogan经历了从“活着的文创之町”向“制作ip的町”的转型。 对此，校园相关负责人指出，成熟的产业城镇必须具备自我更新的能力。 梵石itown从定位转向ip的能源聚合产业，从以前流传的空之间的运营，到运营构建全产业链的平台，都帮助了公司的成长，极大地送出了自身ip的影响。 截至2005年5月，全镇共有95家公司(其中办公公司89家)被上传。 经济日报-中国经济网记者访问后发现，上传的公司包括湖南广电旗下的乐田智作企业、小糖人文化媒体、刘天池表演工作室、唐季礼等个人工作室、明泽佳音、24frames等，以电影产业为龙头，设计、艺术中心、电影棚、电影棚。

小区公司经济日报-中国经济网刘园香/摄影

4 .请求召集同样味道的人

如何将园区设置在创造性的空之间？ 如何对冰冷的建筑和忙碌的员工产生好感？ 如何让彼此不熟悉的校园公司成为合作伙伴？ 这些都是校园运营者必须不断探索的文案，梵石itown也不例外。

在社区化运营方面，经济日报-中国经济网记者表示，梵石itown不仅在办公室空之间，还建立了新的生活办公方法，经常举办各种论坛、轰趴、交流酒会等活动，让参与者在活动中融入园区气氛。 据悉，粘性的园区环境不仅让老客户流连忘返，还推荐了众多新客户，梵石itown约40%的客户为“老带新”客户，这在所有领域都已经是高水平，公司以影视文化类公司为主。 不久，整个小区将一一发挥产业集聚效应，形成人与人亲近的“温暖城市”。

湖南广电乐田智作进驻梵石itown经济日报-中国经济网刘园香/摄影

三、快速发展面临的挑战

虽然梵高itown目前取得了巨大的成功，但在随后的开发中仍然面临着一些挑战。

1 .平衡现场保留和开发

目前，北京已经有许多工业遗产得到保护和再利用，成为创意社区、艺术中心等，成为新的时尚地标。 对于梵石itown来说，由于现有地区的环境和现场设施较差，虽说是改造，但实际上新建成分在增加。 在这方面园区在规划和建设上更加井然有序，摆脱了原有的“肮脏混乱差”的面貌。 另一方面，工作人员说:“我们也想最大限度地利用和保存旧现场，但是以前的大部分现场都不能再使用，经过设计，我们一期只保存了仓库的一部分墙壁。”

保存在左边的红砖墙体经济日报-中国经济网刘园香/摄影

实际上，如何平衡现场的保留与开发也是许多老现场面临的问题。 前几天在北京发表的《关于保护利用旧厂房扩大文化空间的指导意见》指出:“高度重视旧厂房工业遗产的价值，这种保证用于保定，促进保护和再利用。” 通过科学分类、类措施，进行保护性利用和创新性改造。 ”。 该政策为北京市旧厂房的保护和开发指出了方向。 梵石itown在创造性改造方面已经走在前列，但在未来的开发中，保存越来越多的工业遗迹要素而不影响整个设计，也值得关注。

2 .周边配套设施齐全

产业园区内外配套设施的建设，是园区越来越多的公司上传的基础，也是园区长期良性快速发展的保障。 但是，由于梵石itown所在地块的区域限制和以前的产业基础薄弱，目前园区周边的配套仍处于完整的过程中。 在调查中，经济日报-中国经济网的记者有时看到外卖送餐员在小区里来回走动，一位送餐员说:“小区环境很好，但是里面现在有餐厅，周围吃的很少，所以很多员工中午都预约了吃饭。” 对此，园区工作人员表示，随着二期、三期等产品的建设，周边配套有所改善。

四、未来梵石itown这些值得期待

梵石itown于7月正式开工建设，自年4月开园以来只运行了一年多，未来广阔的空之间还有待完全迅速的发展。

1 .制定全时间段的生活套餐

据悉，梵石itown从设计策划、公司评选上传、日常运营出发，考虑到文创领域独特的诉求，其第一期为“自思”产品，适合快速发展的中国企业，可根据公司需求自由分割。 而二期“合悦”产品为总部型公司提供了大面积办公区，第一是独院、合院。 三期计划是单元式类一栋、双拼、联排事务。

经济日报-中国经济网记者介绍，对比公司的诉求，小城镇规划在两个超大体体验空之间，一个定位为专业的多功能展厅，汇聚论坛、沙龙，使展览融为一体。 另一个是高级电影院，是融合巨幕、imax大厅、艺术院线等功能的综合体。 另外，在配套方面，未来除了满足日常办公生活诉求的全天候便利店、独具特色的餐厅外，还融合了设计师酒店、生活美学街、光影艺术馆、阅读、交流的体验式书店等，满足生活、办公室、休闲、娱乐

2 .探索投资园区公司

梵石itown的前期第一，是通过物理空之间的运营，实现园区整体的利益平衡。 但是，与一点产业园区单纯做“二房东”不同，梵净地开始逐渐探索投资园内的一点公司。 据说前期参加了园内“音乐光影餐厅”的投资。 园区相关人士表示，在今后的运营中，如果时机合适，也会加入一些公司，与园内公司合作共赢。

音乐光影餐厅经济日报-中国经济网刘园香/摄影

3 .促进整个区域经济的提高

据悉，西店记忆是国家实验区的积分项目，除朝阳区优惠政策外，还获得附加政策支持、金融方面北京银行等为园区公司提供金融服务支持、朝阳区文创立为文创公司融资的优惠支持等。 对此，一位员工告诉经济日报——中国经济网记者，未来除园内公司文芳阁展外，梵石itown还将致力于通过中心商业区等建设，带动周边整体经济。

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(责任编辑:李冬阳)