“美日房地产：是回暖？还是更大的泡沫？”

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在东京都中央区新桥，1972年建造的中银胶囊塔( nakagin capsule tower )，从年来看也呈浓厚的未来主义形状，140张一模一样的四边形整齐地变成了2栋大楼。 水泥块单位有类似邮轮客房的圆形窗玻璃，每个小房间面积约10平方米，是名副其实的“鸽笼”建筑。

中银胶囊塔是“日本建筑界三杰”之一的黑川纪章设计，是现代建筑史上第一座用真正的胶囊一样的建筑模块建造的建筑，140块是预制建筑模块，每个独立的单位可以独立更换。 其诞生的背景有20世纪70年代日本经济的迅速发展和之后的房价暴涨。

众所周知，房地产泡沫在20世纪90年代破灭，东京房价超过70%。 现在的胶囊塔多年失修，热水系统全线瘫痪，近年来更是屡有解体的建议。 至今仍站着崩溃，全世界的粉丝都来参观，提醒人们这里发生了房地产泡沫。

当中国房地产市场相继上涨，受到新的限购，猜测持续时，两个前车之鉴——美国和日本房地产出现了不同程度的回暖:美国房价上涨，甚至引发了炒作热。 日本的房价也在上升，正在缓慢恢复。

尽管如此，回想日本20世纪90年代的房地产泡沫，也有2008年的美国次贷危机，整个市场依然心悸。

美国楼市泡沫2.0？

各种数据显示，最近两年，美国出现了炒股热。

根据realtytrac的统计，去年第二季度5.1万套以上的单一住宅和公寓发生了两轮出售，创下了去年以来的历史新高。 数据显示，今年第二季度，约4万投资者参与炒作，创下6年来的最高纪录，创下新房子上市、次贷危机爆发以来的新高。

与中国楼市大热明显不同的是，在这场炒股热中，有2/3以上的炒股者使用了现金购买方法。

中国投资者是其中最活跃的国际买家。 截止到年8月，中国投资者连续第二年成为美国房地产市场最大的外国买家。 中国资本公司在美国商业房地产进行了47笔收购交易，交易总额为93亿美元(约人民币612亿元)。

但是，据realtytrac的分解，在现在的美国，炒股赚不到钱。 在扣除所有费用之前，其中12%的交易只是实现了收支平衡和赤字。 在28%的交易中，毛利润不到购买价格的20%。

根据美国case-shiller房价指数，目前旧金山、西雅图、波士顿、丹佛等城市的房价超过了2006/2007年美国楼市泡沫的高峰期水平。 房价和收入差距最大的城市分布在西海岸，加州的三个中心——圣何塞(硅谷中心)、旧金山和洛杉矶的差距最大。

联邦储备系统主席耶伦说，目前，美国商业房地产的估值很高，但还没有出现泡沫。 “我们当然担心会变成泡沫。 虽然商业房地产的估值很高，但银领域的稳健性已经有了实质性的改善。 我们对大银行进行压力测试。 ”。 她说

“艾伦认为，房地产市场价格高，但风险不大。 但是请注意，房地产市场已经引起了很多关注，表明迄今为止价格上涨很剧烈。 ”。 美国集团首席经济学家莫恒勇表示。

火热的两个季度过后，美国房地产市场最近开始有点冷却。

9月22日，根据美国房地产经纪协会( nar )公布的数据，美国8月份的成屋销售下跌0.9%，7月份的成屋销售下跌3.4%。 成屋销售是对美国住宅市场的初步测算。 数据包括全美和四个地区二手房的销售量和价格。

对此，路透社报道，美国8月份的成屋销售总数意外下跌，此前房地产市场因就业逐渐趋于稳健，但近期成屋库存不足，房价上涨速度快于薪资增长，8月份成屋销售不佳。

注意的人当中也有悲观的人。 财经博客的作者马克·汉森认为，现在美国的楼市泡沫2.0比当时的1.0更可怕。 2006/2007年美国失业率仅为4%，创历史新高，原因是工资水平上升，银行不良贷款偏低，居民房价收入比低于目前水平。

马克表示，1.0时代的住户买房，而2.0时代是专业投资者/海外买家买房。

道琼斯工业信息网站称，美国住房拥有率降至20年来最低的63.7%。 某咨询机构城市研究所预测，相关数据至少15年后会滑落。 另外，由于很多家庭没有购买住宅的能力，租房的诉求急剧增加，可以负担住房不足的问题。

日本的房价至今仍在回升

日本房地产泡沫破灭已有20多年，但至今，整个国家的房地产仍在缓慢复苏。

率先恢复的是占日本整体人口和GDP 70 %的三大都市圈(东京、大阪、名古屋)。 三大都市圈的房价从2006年开始回升，东京和大阪两大都市圈的平均房价上涨了30%。 尽管如此，这三块土地的房价与泡沫期相比，还是有很多差距。

现在，全国地价最高的是东京银座“明治屋银座大厦”。 该地区的地价为每平方米3300万日元，超过了2008年次贷危机的3000万日元，达到了泡沫时期的最高值3800万日元。 东京都江东区木场公园附近的房地产巨头住友房地产和野村房地产开发的公寓，房价约106万日元/平方米，新兴房地产开发商的价格将会便宜一些，为75万-900万日元/平方米。

在东京都内，高级住宅的价格正在上升，但是销售低迷。 由于市场的实际诉求不及房价的上涨速度，当地开发商中流传着“房价巅峰已经过去”的预示，一些大型房企也开始下调房价。

全年，日本住宅用地地价恢复缓慢。 三大都市圈(东京、大阪、名古屋)上升0.4%，这个增长速度与往年持平。

在三大都市圈以外，地价连续下跌20多年，完全是另一番景象，即使政府采取措施吸引外资，也不能缓解这种局面。

国土交通省9月20日公布了截至去年7月1日的基准地价。 日本全国住宅用地价格下跌0.8%，全部用途用地价格下跌0.6%，均连续25年负增长，但跌幅连续7年缩小。

相比之下，商业用地价格同比增长0.005%。 日本媒体认为，由于访日外国游客的增加，店铺和酒店的用地价格上升。 由于日本实施了负利率政策，闲置资金流向了地方主要城市，札幌、仙台、广岛、福冈4个城市的商业用地价格达到了6.7%，远远超过了三大都市圈的2.9%。

没收商业用地的也有不少外国资本。 年上半年，法国保险企业安盛集团( axa )收购了东京大型综合楼( nakan central park )的东楼。 年12月，中国复星集团以近700亿日元收购了东京品川区“品川海岸森林”的3座办公楼。 年10月，新加坡政府投资企业以约1700亿日元收购了东京站前的办公楼“太平洋世纪广场丸之内”的一部分办公室。

外国投资者的仿制行为，唤起了日本房地产公司曾经的“痛苦的记忆”。 许多日本房地产公司也在2007年房地产迷你泡沫时期高价购买了房地产，但随后遭受了巨大的损失。

另一个值得注意的是，由于老龄化加剧等原因，日本空的住宅正在增加。 据日本政府估计，如果不采取任何措施，到2050年，20%的居民区将成为“鬼城”。 根据野村证券的推算，到2023年，日本住宅的20%将放置空。