“小产权房好处链调查：开发商每平米利润超千元”

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张明陈俞伊

刘先生在西南三个省市有小产权房、新居工程建设项目。 刘先生对《中国经营报(微博)》记者说:“不需要出钱拿地，购买集团巨大，每平方米一千元的利润，商品房开发商不太容易。” 面对轰轰烈烈的小产权房清理势头，刘先生看起来相当坦然。

政府的立案

“小产权房是占用集体土地建设，出售给集体经济组织以外成员的商品住宅，国家对这一问题有确定的规定。 城镇居民不得购买农村宅基地建设，不得购买小产权房。 ”。 相关部门和专家对刘先生表示:“小产权房不能直接开发，需要合法合规的理由。” 理由是成渝两地为推进城乡综合配套改革而启动的农村生活人口向城市转移，“需要大量住房，政府不可能投入这么大，需要社会力量的参与”。

据了解，农村集体土地用于建设，法律只规定了四种情况:一是农民宅基地；二是农村公共设施用地；三是农村兴办的村办公司或联营公司。 四是根据担保法采用农村集体用地抵押权得以实现的情况下可以许可。

“另一方面解读，这意味着在四种情况下建设小产权房，不涉及所谓“违法”的问题。 ”。 刘先生表示，只要与乡镇政府合作，取得城市建设用地指标，就可以通过政府立项处理农民搬迁的方法顺利清理其障碍。 “这相当于政府的来源地、建设单位出钱，然后通过多建房屋或集约建设用地的指标对外销售获利。 ”。

值得一提的是，聚合的农村建设用地指标(即地票)去年在成都产权交易中心拍摄到了近98万元/亩的天价，约为成都市公布的基准地价18万元/亩的5倍。

爆炸性的交易曾将开发商的目光吸引到刘先生参与的行业，但成都的地票交易很快被国土部暂停。

各方受益

“地票交易被暂停，小产权房的背后实际上是中央和地方的游戏。 ”。 农村问题专家郑锡军表示，在现有体制下，出售地权实际在县市政府，批地权在中央和省政府，出售地收入大部分并入县市财政。 另外，必须处理城镇居民保障性住房建设和“农民进城”住房问题，中央财政投入有限，“在这种情况下，中央要清理小产权房无疑触动了地方特别是地方政府的神经”。

据重庆龙岗地产顾问机构社长王徽介绍，在重庆郊区和乡镇地区，小产权房和商品房几乎可以平分天下，重庆每年有300多万农民工进城，其中一半进入乡镇。 “这些乡镇接收这么多农民，为了满足他们的居住诉求，只能突破法律基础，快速发展小产权房，要理顺这些小产权房，政府至少需要投入千亿元资金。 ”。

“实际上，在小产权房和新居工程的开发链条上，各方都是受益者:首先，由于不需要缴纳土地出让金和各种税费，作为小产权房主导者的村庄和城镇会获得超额利润。 其次，合作开发商也可以按比例分成，利润通常超过商品房开发的利润第三，村民除了自己的房子外还可以获得分红，但是尽管这部分利润，很多村民并不满足。 第四，购房者购买了比大产权便宜得多的房子。 ”刘先生说，如果要清理小产权房，农村集体土地也一定有抵押、出租、转让的权利。 在一定程度上“沦落空”，回归政府对土地的垄断之路，对资金链经常紧张的开发商来说也是利大于弊的。

与成都综合改革和四川灾后重建密切相关的北京盈科律师事务所合伙人王德波表示，“农村集体土地和国有土地实现‘同地、等价、同权’，将打破国家对土地一级市场的垄断状况，土地财政收入大幅减少，是政府的小财产。

中国经营新闻微博: Weibo/China商业日报