“美邦服饰超募资金大举买楼 董事长老乡低价承租”

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依赖于加盟店崛起的美国服饰( 002269.sz，以下简称美国)，上市后开始购买商业地产的快速发展直营店。 仅2009年，美国就花了6.3亿元的资金大幅购买了店铺。

截至年底，募集资金的余额只剩下110万元。

但是，《证券市场周刊(微博)》记者发现，美邦消费近5000万元购买的江西上饶市的抗建中路店，因低价租给美邦董事长周成建的温州老乡开加盟店，投资转化率下降。

大举买楼

2008年8月，美国ipo的净资金募集额为13亿3500万元。 2008年末，采用募集资金1.61亿元购买2家店，2009年，采用募集资金8.7亿元购买53家店。 年，美国利用超额资金1.8亿元获得18家店铺。

截至年底，美国募集资金的余额只有110万元。 归属于美国母公司的投资性房地产从2009年的2亿3700万元大幅增加到年末的11亿7400万元。

通过大规模采购，厦门中华城、成都京都大厦、沈阳新世界百货等地采购的店铺转为固定资产。 美国的年固定资产为19.2亿元，占总资产的比例为22%。 2008年，美国固定资产仅为5.9亿元，占总资产的比重仅为12.9%。 在加盟店轻资产模式中崛起的美国，初步具有重资产的特点。

乡村的低价租户

国泰君安证券房地产领域分解师李品科向记者表示，商业房地产投资转化率正常为5%-6%，2%-3%的投资转化率过低，不值得投资。

2008年、2009年，美国经营租赁的投资性房地产(商铺)原值均为2060万元，租赁期为2008年11月11日至年12月31日，合同总额为481.5万元。 按租赁期3.1年计算，该价值2060万的房产年租金约155.3万元，按商铺投资租金收益率=年租金/商铺总价公式计算，其投资转化率超过7.5%，处于较高水平。

年是比较戏剧性的一年。

正因为增加了江西的店铺，美国的投资性房地产投资转化率下降了大半。

年美邦投资性房地产总量比2009年末余额增长208%，原因是江西上饶店铺增加，该店铺是美邦于2009年8月22日从当地法院购买的，价格为4997万元，由由美邦租给当地加盟者采用。

由于消费4997万元购买的江西上饶店铺，美国全年经营租赁的投资性房地产(商铺)原值增加到7434万元，租赁期从2008年11月11日起至年12月31日止，合同总额变更为711万元。 按租赁期3.1年计算，这类7434万元的房产年租金约为229万元，其投资转化率从以前的7.5%降至3.08%。

到了 年，这部分投资性房地产投资转化率将更低。

其年报显示，经营租赁的投资性房地产(商铺)原值仍为7434万元，但租赁期从2008年11月11日延长至年5月22日，合同总额为1351.4万元。 根据租赁期7.5年的计算，7434万元的房产年租金为180.2万元，投资转化率降至2.4% (年报中未显示)。 。

另一方面，年，美国的租赁支出为8.99亿元，占总收入的比例达到9%。 年租金费用为6.29亿元，占总收入的比例为8.4%； 2009年6.0亿元，占11.5%。

在房租支出高涨的背景下，美国投资性房地产的收益率持续下降。

美邦为什么想做这笔赔本的买卖？

据本刊记者调查，美邦上饶市唯一的加盟商是徐某，家庭地址为浙江省温州市平阳县山门镇，与美邦理事长同为温州老乡。

记者在徐询问是否根据市场价格建设中路店铺时，他在电话中承认与美国董事长周成建有比较多的复杂关系，比市场价格稍低，一句话也不清楚。 但是，当记者再次给徐某打电话时，他否定了前者的说法。

美邦董事务局告诉记者，一线城市、省会城市和极少数二线城市是企业直营市场，其余二、三线城市和县城都是企业加盟市场，二、三线城市加盟店几乎不可能转型为直营店。