“万科首度进军地铁上盖物业 联合京投为合作股东”

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■本报记者王丽新

“北京地铁的行驶距离是目前世界上最长的，但是地铁沿线的房地产集中度并不高。 ”。 北京万科公司有限企业副总经理肖力对《证券日报》记者表示，中国香港地铁上盖房地产开发“做得非常好”，许多高端住宅位于地铁上盖。

事实上，记者了解到，万科和京投此次通过合作方法开发地铁车辆段上盖物业，是万科首次真正意义上的在北京地铁上盖物业开发行业，即地铁列车停车、维护等运营中心上盖开发高层住宅等综合业态项目。

对此，拆船商认为，地铁车辆段上盖物业涉及减震、抗噪声等各种技术，相对于普通住宅等物业形态，投入价格较高，首次开发此类项目存在一定风险。 降低风险，万科与有地铁房地产开发经验的京投合作进入这个行业并不意外。

“与万科这家大型房企合作开发，坚定和增加了企业开发地铁上盖房地产的信心。 ”。 北京投副总裁、北京投银泰置业有限企业总经理高一如是说。

首战北京

地铁上盖房地产项目

事实上，年8月25日，万科以3.24亿元的价格成功斩杀丰台郭公庄车辆段项目二期居住用地，成交楼价为8969元/平方米。 但是，该地块需要建设3万平方米以上、2万平方米的限价商品住宅。 当时，许多业内人士表示:“在剩下的1万平方米以上，万科将制作什么样的产品来回收价格呢？ ’吓了一跳。

但不到一个月，年9月15日，北京投地、北京投企业和北京万科以33.51亿元的高价，互换居住和公建了当时最大规模的地块丰台区郭公庄车基地项目5期1518-632地块u2交通设施用地(“公共租赁住宅”)

事实上，该地块是万科和北京投此次联合开发的项目，当年出让价31.735亿元，规划建筑面积629170平方米。 该地块的规模基本上是上述万科所持郭公庄地块的17倍，折合楼价5326元/平方米，溢价率也不过5.6%。

至此万科进军北京地铁上盖房地产的意图一目了然。 目前郭公庄站已经开通，是地铁9号线的终点站，也是房山线的起点站，是地铁停车站、涂装维修等中心站。 然后，高一家也向本报记者透露，该项目目前命名为北京投万科·。 西华府计划于今年下半年正式入市，目前的售价尚不清楚。

但无论是高一家还是肖力的眼睛，这都是第一次北京真正意义上的地铁上盖综合体的房地产。 这不是开发在地铁中转站建造的不动产，而是在地铁车辆段建造不动产，还涉及住宅、商业等多种产品的行业。 另外，从地铁运营安全、出口计划、项目绿化、楼宇减震、抗噪声等方面也要达到非常严格的标准。 这样，地铁上盖房地产项目可能比普通住宅和商业项目的价格投入要高。

缩短开发周期

加快周转，提高效益

肖力对记者说:“只看绿化方面，我们费了很大功夫。” “不是地面，而是被抬起来的，所以地铁建了十几层。 在这里进行绿化，与地面不同，我们增加了很多设施，绿化灌溉后的水是如何流动的等，我们一定做了很多尝试。”

此外，中国城市规划设计研究院副院长杨保军也向记者表示，车辆段开发比较多、复杂，除噪声、振动外，还需要注意水环境和大气环境，存在污水解决、工厂维护等问题。

与此相对，高一家是京投万科·； 西华府项目处理的是噪音和振动等相关问题，项目收房时可以达到“感觉不到住在9米到13米高的车辆段的顶部，和正常的地面生活一样”。

但是，这么多庞杂的地铁上盖房地产开发，该如何控制公司的利润率呢？

对此，港铁中国房地产(华北地区)副总经理邓仲萱向《证券日报》记者表示，从中国香港的轨道交通状况来看，80%以上的人选择乘坐交通工具上班，地铁站附近的房价较高，也有经常销售的高档住宅。 另外，项目土地取得通常是协议的转让方法，因为除了房子的质量之外，还可以保证利润率。

高一家向本报记者坦言，这是北京首个车辆段地铁上盖综合体项目。 政府在供给地之前，就处理房地产的舒适性、安全性等特殊价格在一级开发时就表现出来了，“缓解二级开发公司的压力”。 除此之外，缩短开发周期，提高周转速度也是公司控制利润率的比较有效的方法。

值得一提的是，有业内人士认为，万科可能意在走长线，但毕竟北京轨道交通空之间很大，如果通过该项目的开发积累相关经验，那么之后万科将拥有这个行业或可持续发展的力量。