“德国各地房价普涨 跻身9月选战重要议题”

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经济注意报()记者孙琦子原称“稳健”的德国房价异常，于9月大选前夕进入德国选战议题。 基民盟和社民党都宣称要抑制大城市的高房价，住房市场的升温也再次吸引了德国国内外投资者的眼球。

房价、房租都在上涨

汉堡最大的房地产联盟lbs对德国860个城市的二手房和新房市场进行了调查，结果显示房价暴涨已成事实。 富裕地方的房价越高:德国东部的房价最低，之后是北部和西部，最高的房价出现在南部地区。 单一住宅的二手房诉求很强，特别是在德国东部。 连排别墅的诉求也很大，但数量很少。 公寓在大城市价格急速上涨，在南方和东部价格上涨幅度很大。 德国著名统计网站statista的调查结果显示，德国房价在过去6年翻了一番。

根据德国联邦统计局公布的数据，年4月德国新建住宅价格指数上涨5.2%，建设住宅价格指数上涨8.7%。 其中，增长最快的是柏林，公寓价格中位数为2333欧元/平方米，比去年上涨9.91%。 每户住宅平均价格为1771欧元/平方米，比上年上涨6.88%。 慕尼黑的房价在德国南部房地产市场遥遥领先，公寓价格中位数为3053欧元/平方米，散户家庭住宅均价为3951欧元/平方米，同比增长7.2%。 奢侈住宅的平均价格达到了9535欧元/平方米。 汉堡房价也不低，公寓和单一住宅价格分别为2850欧元/平方米和2720欧元/平方米，同比增长6.42%。 法兰克福和科隆的房价也上涨了3%和3.87%。

新建住宅的投诉大幅增加。 统计局数据显示，年德国新增许可申请239465例，比去年同期增长4.8%。 年新建住宅20500套，比去年同期增长9.5%。 德国建筑业中心协会预测，如果未来几年金融市场 利率环境不大幅波动，德国民间房地产业将呈增长趋势。 由于德国房地产业长期低迷，市场供应滞后。 所以，目前德国的民间房地产市场整体处于无需求状态。

当然，这不是德国房地产业最兴旺的时候。 2个德国统一创纪录，建造住宅603000套，之后建筑业陷入结构性危机，约140万人失业。 除此之外，新建民居数量逐年减少，2009年159000套历史较低。 截至2009年，德国房地产业在欧洲债务危机中的增速为25%。

这种趋势仍然有可能继续下去。 德国建筑业中心协会预测，今后将完成约23万套新建住宅。 该协会估计，德国建筑业的业务额将每年增长3.5%。

投资拉动

德国建筑业的繁荣得益于投资者在欧洲债务危机的背景下购买房地产 现在，低利率让更多的普通家庭可以购买自己的住所。 年下降，德国公民购买或建造的房屋超过60平方米，将获得5000欧元的政府补贴，利率为1.4%的低息贷款为5万欧元。 如果对旧房进行节能改造，如加厚保温材料，更换节能窗，改造费用的10%可以由政府作为补贴提供，最高可获得5000欧元，同样可获得利率1.4%的低息贷款5万欧元。

除个人用外，德国房地产投资者还可以期待较高的租金收益。 在法兰克福，年租金收益率为4.24%至4.68%，柏林年租金收益率为4.29%左右，慕尼黑为2.88%至4.66%。

对外国投资者来说，很难获得贷款，但不动产交易不受购买者的国籍和居住地的影响，外国人可以拥有多处不动产。 此外，拥有个人不动产的非欧洲居民更容易获得签证，也可以申请德国国籍。 房地产市场很常见，受个人房地产带来其他利益的吸引，南欧各国的富裕商家和多个中国买家加入了德国“购房团”。

华沙经济大学的德国教授gunterheiduk认为，由于政府补助金的下降和新建住宅供给的不足，房价持续上涨。 而且，一线大城市的房价暴涨，更多的人搬到二线城市居住，多个二线城市的房价也在上涨。

另一位业内人士认为，近年来，德国房价高企主要是因为供需不平衡。 二战后，德国政府投入大量资金建设保障房，以低廉的房租提供给广大中低收入群体。 到20世纪80年代中期，德国经济已经经历了二三十年的快速发展，中产阶级完全有能力自己处理住房，保障性住房也不能满足大部分德国人对住房条件的要求，主要是外来移民居住。 因此，德国各地政府在20世纪80年代末期大规模削减了保障性住房的投资，住房市场几乎都由市场自由操作，住房供应明显下降。 东西统一后，大量人口流入西德，导致了旧西德地区的住宅不足。 为了刺激住房市场，德国政府向私人住房提供经济补助。 但是，由于千年后发生的经济危机，德国政府于2006年取消了这笔补助金，新建住宅量继续减少。

从诉求上看，德国各地产业结构不断变化，二线中等城市人口持续缓慢萎缩，农村生活人口减少速度更快。 而且，一线大城市经济发展迅速良好，提供了新的就业机会，大量人口涌入，对住房的诉求不断高涨。

2008年次贷危机后，德国人普遍对各种金融投资产品失去信心，投资房地产。 最初是银行和保险企业等大型金融机构，后来很多散户也参加了，对房地产的诉求越来越高。 海外大型投资集团也看到了德国的房地产市场而大规模涌入。

欧洲央行为了刺激经济复苏，长期采取低息货币政策，从侧面刺激了越来越多的个人购买诉求。 而且，自欧洲债务危机以来，希腊、西班牙、意大利的富人为了寻求安全的投资方法，大量流入德国房地产市场，特别是德国一线大城市，导致了中高级房源的短缺。

虽然随着房价的上涨，一线城市的房租也在上涨，但由于受到德国法律的限制，房租的上涨跟不上房价的上涨，导致了租售比的上升。 目前，慕尼黑、汉堡、法兰克福等超一线城市的租售比已近30个，科隆、杜塞等一线城市也近25个。

鉴于大城市房价高企，德国联邦政府和几个州政府为了缓解住房不足，正在考虑增加保障性住房的投资。 但是，保障房与中下层收入的社会阶层形成对比，同时保障房建设用地增加，无形中其他中高级房地产用地进一步减少。 在房价上涨的背景下，各地政府对建设用地的供给更受价格的驱使，等待价格抛售的方法日渐盛行。

目前德国的住房供应短期内不会缓和。 在欧洲经济复苏缓慢的情况下，南欧炒股集团暂时不会退出德国，大型投资公司也没有更多的投资方法，住房的诉求短期内不会有太大变动。

选择战争议题

短期内，在供需依然紧张的形势下，德国大城市的房价预计将进一步上涨。 房价问题受到政府的重视，前几天德国选举掀起了新的热潮。 “控制大城市房价上涨”被在野党社民党( spd )列为重要的选战议题，执政的基民-基社联盟( cdu/csu )也提出了首次支持购房的议题。 这一方面证明了德国重视居住权，另一方面也可以看到两党之间的选举战争夺。

该大学德国问题研究所教授伍慧萍认为，城市房租贵的问题成为各党派之间竞争的话题。 德国住宅有商品属性和社会属性，住宅政策对此加以区分，前者越来越交给市场，政府通过建筑储蓄银行鼓励居民建设自己的住宅。 另外，德国有很多人租房子。 在德国多年来一直强调每个人都可以享受住房，因此德国政府开始关注社会福利。

但是，伍慧萍认为，将抑制房价列入选举议程是两党争夺议题的结果。 “在这次大选中，社民党陷入了默克尔的困境。 他们主张，如果默克尔认为好，就采用最低工资标准等自己的主张。 ’伍慧萍说:“社民党提出的社会福利室的一点政策，即使默克尔认为好，也毫不避讳地纳入自己的主张。 社民党为了表明大城市的房租越来越高，一贯从强调社会正义的观点出发，提出控制高房租。 在这一主张出现后，默克尔甚至提出要遏制大城市房租昂贵的企业。”

两党抑制房价的议题都表明，从社会福利政策的角度出发，缓解年轻人在大城市租房价格过高的问题，这些年轻人对选举的影响确实很大，但是选举主张中没有写具体的细节。