“北京四环房价直逼香港 业内称5年将达10万/平”

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作为世界楼市的风向标，香港的房价总是与北京的房价进行比较。

一种流行的观点认为，北京的房价与香港相比仍然非常便宜。 业内人士预测，北京四环内房价将在5年内达到10万元/平方米及其他更极端的预测。

但数据和实地调查显示，在北京，中产阶级购买住房，其支付价格目前与香港相差无几。

美联储房地产数据显示，目前全港楼价已经位居历史高位，远远超过1997年金融危机前的高峰。 北京楼市经过去年以来的这一上涨，远远超过了去年。 从部分来看，同样处于历史高位的北京房价已经堪比香港。 中原地产研究负责人张大伟告诉本报记者，在房地产性价比方面，北京和香港处于同一水平。

从历史上看，香港房价曾处于几度谷，最近最剧烈的危机是1997年至2002年楼市泡沫破裂，房价一度下跌三分之二。 最近，在香港政府的压力下，香港的楼价下降。

北京四环房价直逼香港

根据中国指数研究院的最新数据，8月份的“百城房价”已经连续上涨了15个月。 其中，北京环比上涨最明显，涨幅达3.22%，同比涨幅22.49%。 年前7月，北京四环内商品住宅成交均价42259元/平方米，同比上涨24%。 与4年前相比上升了约2倍。

根据美国房产数据，截至2009年8月，全港100所著名中小民间住宅苑成交均价为每平方英尺7203港元(按建设方面计算)，折合人民币约6.2万元/平方米。 其中，区位接近北京三环-四环九龙每平方英尺8042港元，折合人民币约7万元/平方米。 北京东三环附近的新房均价达到6万元左右，相当于香港，北四环也达到5万-6万元左右/平方米。 市中心也有不少单价8万以上的房源，接近香港港岛区的平均价格。 学区室的话，和香港的房价差不多。

但是，考虑到香港购房是按套内面积计算的，是汇率因素，北京的四环房价已经堪比香港。 以购买中产家庭基本可以居住的普通住宅为例，在香港沙田地区(相当于北京四环)购买70平方米(套内)的住宅，约为700万港币，折合人民币约为560万美元。 在北京四环，建筑面积100平方米，购买一套内约80平方米的住宅，需要500万元左右的人民币，两者差别不大。

北京阳光100置业副总裁范小冲也向本报记者指出，包括北京在内的一线城市房价直逼新加坡、日本东京等国际一流城市，但性价比不逊色于这些城市，房价有时会虚高。

即使现在，北京楼市的热度仍在增加。 据中原地产市场研究部统计，今年前8个月，北京新建住宅(保障房除外)共签约59039套，总建筑面积成交701万平方米，这一交易量为近5年来的第二高值，仅次于2009年。

与北京鲜明对应的是，处于同一历史高位的香港房地产市场疲软。 去年8月，香港政府祭出多项调控政策后，楼市交易日逐渐转冷，房价趋于平稳，内地投资者也难以找到踪迹。 记者查阅香港运输房屋局土地注册处的资料，8月份全港楼宇买卖合约数量为5111宗，较上年下跌五成。

香港cimb证券的研究报告估计，香港楼价处于不稳定的泡沫状态，全年楼价可能下跌10%~15%，全年更可能下跌15%~20%。

泡沫经济争论

要说香港楼市明显存在泡沫，北京楼市泡沫面临诸多争议。

张大伟认为，与香港一样，北京楼市存在一定的泡沫，“首要是房价与收入差距过大”。 从房价收入比、房价租售比这两个衡量房价是否合理的指标来看，目前北京这两个指标明显超出了国际惯例。

“北京是限购最严格的城市之一，房价仍在上涨，证明了许多自住和改善性住宅的刚性诉求。 ”。 上海易居房地产研究院研究员苏艳认为，北京楼市为诉求型，必须扶持，存量历史低点，不存在泡沫。

证券分析师王德勇表示，北京和香港最大的不同在于，北京2008年以来人口膨胀非常严重，住房诉求旺盛，而且住房充裕。 香港楼市缺乏当地人口支持，“近20年人口增长缓慢，当地诉求实在有限”。 投机诉求增加，大陆和欧美投资者纷纷入场推高房价。 他指出，香港的这种情况有风险，如果预计会出现反转，房价大幅下跌将成为必然。

北京有控诉就意味着没有泡沫吗？

张大伟认为，指控与泡沫没有必然联系。 买房越来越多的时候是胁迫性的控诉，不是现在的控诉，而是早期透明的控诉。 “限购政策会迫使部分投机客退场，但不排除部分人使用现房作为投资手段，存在风险”他说:“北京区位特点太吸引人了，层出不穷的人接盘子，打鼓传花的游戏。 今后风险很大。”

范小冲对本报记者说，住房指控增加、市场泡沫减少或消失的逻辑只适用于真正的市场经济条件下。 他指出，“房地产领域面临的政治经济环境相对畸形”，不合理的土地、税收政策会推高房价。 公务员、央企工作人员可以通过特殊渠道获得福利房北京的限购政策限制了外国人买房的诉求，阻碍了住房的自然流转，违背了正常的经济规律。 在这样的环境下空谈论诉求、供给、泡沫是不好的。

21世纪房地产市场总监桑雨枫认为，正如许多成熟的市场经济理论和规律不能解释中国的经济现象一样，泡沫论也不能准确解释北京等城市的房价，为什么这么高，而且在严格的调控政策下仍在持续上升。 正如人们呼唤经济深层次的改革一样，现有的房地产调控思路必须改变，必须在尊重经济规律的基础上，重建整个房地产制度。 否则，永远是盲人的形象。