“养老地产陷补贴富人质疑 险企低价圈地获益大”

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[领先]保险公司低价圈定，采取补贴，进行高端开发，公益政策和商业行为的边界开始模糊

沈秋

在各路资本热炒养老概念的今天，坐拥优惠政策的保险企业面临着“以公益之名盈利的果实”的广泛质疑，其背后是纳税人出钱补贴富人的养老地产怪圈。

目前，泰康人寿()计划在15个地区与地方政府谈判土地，3年内建立15个养老社区。 除泰康人寿外，近年来，中国人寿、中国平安、青岛新闻网保险、合众人寿等多家保险企业相继取得土地，进军养老房地产。

养老地产成为了“香饽饽”，与政府推出的巨大优惠有着直接的关联。 “每年国家都有补助金预算。 你不向别人申请的话，有方法的人会申请。 没有关系的话不能申请。 越有能力，越大的单位，越能申请补助金。 ”。 做北京养老地产项目的私募人对《第一财经()日报》说。

但是，享有多种优惠的保险企业将养老房地产高端化，引起了市场对补贴富人的质疑。 “高补贴使高端产品对接，是目前养老房地产领域的现状，证明政府设计的政策存在逆向选择问题。 ”。 另类投资机构华强资本首席执行官艾晓峰在本报上表示。

价格低廉，政策扶持

年6月，泰康人寿投资的第一个养老社区“泰康之家”在北京市昌平区揭幕。 当时，泰康生命董事长兼首席执行官陈东升向媒体表示，700亿~800亿是计划中的全国15个连锁养老社区的总投资额。

事实上，养老产业逐渐成为朝阳产业的时候，拥有丰富闲置资金、丰富客户资源的保险公司，率先欣喜不已，养老房地产开始成为危险资金的凝聚地。

拥有土地价格是养老地产最重要的价格，低价拥有土地将给保险企业带来巨大的经济利益。 泰康人寿的中层人士对本报表示，泰康有物色合适土地的队伍。

之后，泰康生命体“土地之旅”再次下了城。 7月10日，泰康人寿子企业广州广泰投资有限企业以投标底价13277万元竞标广州萝岗区永和区yh-a4-1地块国有建设用地的开采权。 该地块面积23810平方米，出让年限40年，以13277万元的交易价格计算，楼宇地价为2788元/平方米。 招标公告称，该地块将用于健康、医疗服务产业及其配套设施建设。

一周后，广州凯得文化娱乐有限企业竞相获得的另一出让年限为位于40年萝岗区的商服用地，面积11468平方米，成交价58029万，楼宇地价5060元/平方米。

无独有偶，泰康人寿此前在上海松江区和北京昌平区拥有的土地价格也相对较低，通常与养老概念有关，项目规划多涉及养老、医疗及相关配套用房项目。

低价出让土地只是地方政府养老房地产项目的优惠方法之一，越来越多的优惠政策包括政府直接部分出资，减税免税、专项补贴、补贴商业住宅用地等，关于如何给予优惠和优惠，不看保险企业与地方政府的博弈

“土地的价格目前各地没有统一的优惠标准。 通常是相互谈判，通过配合当地政府的养老快速发展计划，在土地价格判断方面得到优惠，或者得到地方财政、专项补助资金的支持。 ”。 前述泰康生命中层人士对本报表示。

他还表示，泰康人寿努力争取的优惠政策与其他进入养老房地产的保险企业一样，首要的是地方财政、福利彩票公益基金、地方专项补助资金、银行贷款利率优惠等。

另外，民政部129号文表示，社会力量投资的养老服务机构将大力支持资金税，并根据民政营业税征税。 另外，福彩基金本来只能用于养老保留部分的10%，但现在规定提高到50%。

据业内人士分析，大企业品牌保险公司到地方，多多少少都会得到当地政府的优惠支持。 因为保险企业建设养老社区，活跃经济，满足地方政府招商引资的诉求，在当地处理部分就业问题，有稳定的税收收入。

市场怀疑富人的利益

“政府进行的养老是普遍的服务性质，提供给普通费用水平的老年人。 房地产和保险费等社会资金要做的是高端和变形的房地产开发。 ”。 前面提到的北京私募股权者表示，无论是高端养老项目还是低端养老项目，面临的政府优惠政策都是一样的，但现实结果是，地方政府经济快速发展的诉求和保险企业利润的诉求在高端养老地产上是一致的。

例如，与养老地产项目泰康之家相连的“富尊胜”保险理财产品正在销售。 泰康之家的销售经理说:“这是一个高端养老社区，没有钱可以入住。 不购买保险产品的话不能入住。 ”。

据该销售经理介绍，最先入住的老年人大多是国家部委的退休干部和有名演员。

据知情人士透露，“富尊胜”这一产品包括两个版本。 “定制版”每年缴纳35万10年或一次性不重复缴纳350万，免费入住养老社区。 “自由版”每年缴纳20万10年或一次性不重复缴纳200万，免费入住养老社区一室。 购买定制版产品，老人从医疗到墓地，全部由泰康负责。

年可以入住的养老社区，上市不到3个月就已经销售了一半。 据相关负责人介绍，截至9月5日，泰康房屋第一期2000套住宅已签字销售1300套以上。 缴纳第一年的35万或20万后，可以签订入住保证合同。

“既然是纯粹的商业性产品，为什么不遵守商业规则，而要享受政府的财政补贴、各种低价和各种优惠政策呢？ 不是拿着纳税人的钱补助富人吗？ ”。 在美国通用电气公司工作的王先生放弃购买该产品后，在泰康人寿顾客的高端推荐酒会上当场表示怀疑。

亚太研究会房地产分会会长陈宝存在接受本报记者采访时表示，养老地产的建安价格决定与其相关的保险产品为富人服务。 是普通的装修房，建筑价格为2000~3000元/平方米，但养老房产配套有公园、健身房、医院、超市等，如果开发公司配套，这部分价格通常为8000元/平方米。 这些都决定了相关的产品保险费高的企业，天然属于高端保险产品。

前面提到的北京私募股权者向本报表示，富人得到了补贴，但保险公司得到了更大的利益。 “由于各种优惠、补贴都是中间公司或机构先拿走的，是否转为入住者及转利多寡，也要看公司或机构。 ”