“个体房贷为啥又贵又难贷 揭秘银行三种逻辑”

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夏心愉

[个人住房贷款的大头有零售贷款、(中)长时间贷款、房地产类贷款三种分类，对应三种逻辑]

从去年年底到现在有购房经历的人，个人征信记录良好，有稳定的收入和税单，工资流向明确，但银行房贷不太好申请。 好不容易，最初的住房贷款利率上浮了5%~10%。 比几年前朋友购买房贷可以优惠20%。 请考虑一下。

这种情况似乎并不少见。 央行在最近的住房金融服务研讨会上要求银行。 必须管理个人住房贷款的压力单，在接受订单、批准后尽快贷款。 会议上两家股份制银行也承认，最初的住房贷款利率上浮了8%左右。

个人住房贷款为什么很贵很难贷款？ 网络搜索发现，大部分论点都将银行行为全面归咎于“房价下跌”。 这个逻辑本身没错，意味着房价可能越来越下跌，贷款的“抵押物”可能失去价值。 也就是贷款风险上升，贷款价格自然会重新评估。 但是，这个逻辑被简化了。 预计房价将在多大程度上影响各银行的决策？ 其他，银行的计划财务(以下称为“计财”)的考虑是否有其他影响因素呢？

央行苦口婆心将个人住房贷款解读为“具有经济增长稳定功能”，要求优先确保住房上的贷款资源配置，银行会作何反应？ 现在各银行的额度状况又多又杂？ 换言之，你的住房贷款今后会宽松吗？

这次的《愉快见财经》揭露了银行“放房贷”这一乍一看很简单的业务背后的小算盘。 一个住房贷款，对银行来说有三个逻辑。

零售贷款:资金定价逻辑

在银行的经营逻辑中，个人住房贷款到底是什么？ 其实，从部门来看，房贷的头上有三顶“帽子”。 在贷款种类上，住房贷款是黄金业务，是“零售贷款”。 住房贷款在头寸期限为“(中)长时间贷款”。 如果投入分类，个人住房贷款也属于“房地产类贷款”。

你要去分店申请个人住房贷款，获得贷款的前提条件是“在米下煮饭”。 也就是说，这家分店及其分店本身需要相应的零售贷款额。 为什么有些银行“控制借款”？ 问题达到了限额。

那个金额从哪里来？ “说白了，就像《拍卖会》一样，总店每年都会推出零售线的额度大盘，每个分店都会出价，出价高的得到越来越多的额度。 ”。 一位城商行的会计业务人员这样告诉笔者。 其中“价格决定论”很明显。 这位会计从业者认为:“像上海这样的大城市的分店正在亏损。” 因为这些地区的金融业市场化程度较高，贷款定价会更透明、更低，如果定价不下去，会影响分店“抢注”总行的能力。

根据这个资金定价逻辑，有三家银行不想告诉你的秘密。 你贷款的时候要在心里数数。

第一个秘密是羊毛出在羊身上。 下级向上级收取金额时的“拍卖”式的定价将转嫁给顾客。 当你的顾客经理说“等等”的时候，你可能不知道，在你面前会发生“插队”。 比排队多久更重要的是，我们想接受上浮的房贷利率。 稀少限额的资源，往往被投标人获得。

第二个秘密是“递延效应”。 熟悉银行运营的网民可能听说过“年末贷款难，年贷款容易”。 从收益的角度考虑，银行会把稍微多一点的贷款资源放在去年的头上。 在市场诉求旺盛的年份，许多银行在年底面临贷款额度不足，零售额也不例外。

但是今年，多年来申请住房贷款的顾客出乎意料地面临着不受欢迎的困境。 那是许多银行的另一个秘密。 我从几家银行那里听说，去年年末被压的贷款很多，实际上为了满足去年发生的诉讼，必须支付今年的额度。 在递延效应下，年的新顾客们将按年推移，下同。 究其本质是供求关系的不平衡。

从“供求关系”来看，央行在上述住房金融研讨会上提出的方法是“重中之重”。 一位大基金负部门人士在会上表示，央行可以要求央行“如果银行有规模方面的需求，可以帮助央行调整各行业间的规模调整”，以帮助银行从住房贷款的供给水平上进行改善。

第三个秘密是，对于银行的房贷“涨价”，其实并不是过于“黑心”，而是银行维持利差的无奈。 从领域来看，债务边缘利率市场化不断深化，再加上互联网金融强大储蓄能力的“搅局”，银行获得储蓄/存款的价格越来越高。

一家大银行的分行长表示，“办理住房贷款类似义务劳动”，并没有致力于个人住房贷款的倾向。 他的计算方法是，银行目前比较昂贵的债务(吸收金融业协议存款等)的年化利率超过5%，但这不是银行的坏账价格。 由于计入了不产生20%收益的存款准备金，因此实际价格至少为“5%÷0.8”，相对来说6.55%的中长期贷款基准利率为“银行完全没有利润，不忙”。

在这个秘密下，银行也有“贷款种类之间再平衡”的需求，如果银行对公共贷款，特别是中小企业贷款更具议价能力，则可能会出现越来越多的头寸调整。

银行的现实没有逃过中央银行的监视。 因为，在住房金融服务研讨会上，中央银行的用语是:与谋利的银行谈“社会责任”。 这是因为要求银行了解买家的生存压力，确保财务持续快速发展，保证图书和微利。

只是，央行殷殷的期望对理论上被市场化经营抛下的银行，特别是多家上市企业银行有效吗？ 一位上市银行总行的人向笔者表示，作为上市公司的银行要从基本面上保证股价的稳定、股东的利益，必然重视业绩的增长。 总行每年必须制定利润指标，面对董事会的考核压力。

中长期贷款:流动性管理逻辑

银行经营需要全面考虑，除了资金定价和贷款种类平衡的逻辑外，会计还需要管理“流动性”问题。 这是因为在贷款期间，各银行有长期、中长期、短期贷款之间限额的分配和平衡。

“这就像你自己的理财一样。 例如，如果有100元的钱，20元就可以投较长的国债。 30元可以投5年的信托。 另一半的投资股票一半是活期存款，需要应对生活紧迫的资产。 》前面提到的城商行的会计从业者表示，银行也是这样管理期限平衡的，房贷是短期内无法调整头寸的资产。

零售贷款的长时间资产盘子，至少相对于有这种会计人员的城商行来说，“经过几年前的快速发展，其部分份额已经饱和”。

与期限一起考虑的另一个会计逻辑是“集中度”管理，资产必须分散在几个篮子里。 “不要把所有的钱都投资在一个企业的股票上，也不要把钱都投入进去”。 这个有钱人说。 另一个不自然的现实是，长期以来资产在房地产上的集中度过高。

因此，一点银行迄今为止的内部指令是，对房贷退出现有份额，限制新的份额。

房地产贷款:风控逻辑

让银行决定是否融资的底线是风控逻辑。 个人住房贷款风险相对不大。 这是笔者在采访过程中遇到的最明显的分歧。

从现有的数据来看，许多银行家告诉笔者，个人住房贷款由于有足够的抵押品，被长时间归类为银行的低风险品种。 从住房贷款大银行的数据来看，截至4月底，该行个人住房贷款不良贷款率仅为0.27%，低于所有贷款的不良率水平。

但是，一些银行家看到了风险的放缓—； —； 目前的报告数据并不能体现未来资产质量的趋势，特别是房价的上涨已经停止。 笔者最近从一些银行风控部门的相关人士那里获悉，他们不支持“房价崩盘论”，但也不指望房价会持续上涨。 在银行话语体系中，房价下跌直接意味着“抵押物贬值”。

“过去的房贷低不良率导致房价上涨，如果房价不涨而跌，情况就不一样了，温州地区这种“弃房”现象是警钟，很多银行都在重复进行内部压力测试。 ”前述城商行的计财运营商说。

除了抵押价值变化的风险外，有资产处置经验的银行家还提到了后续抵押拍卖中的严重损失。 一位相关商家表示，根据目前的经验，如果在房贷放贷后房地产进入拍卖过程，无论是第一次拍卖还是第二次拍卖，投标大多都会流动。 “投标后，第二次拍摄打八折出售，第三次打八折。 ”。 据该人士介绍，近期进入银行拍卖计划的房屋单价高，市场诉求弱，难以成功拍摄。

“这还没有加入两个‘猫’中”。 他补充说，最初的“猫腻”是指，房地产申请贷款时，或多或少在购房者虚高估值的基础上，计算出的抵押率必然不合适。 第二种“猫腻”是房贷与个人消费贷款(如装修名义)的组合发放，消费贷款的实际资金用途也是购房。 两者都在一定程度上扩大了住房贷款的风险。

根据刚刚公布的中国指数研究院房地产指数系统百城价格指数，年5月，全国100个城市(新建)住房平均价格为10978元/平方米，比上个月下跌0.32%，是自年6月以来连续第23个月下跌的。